O número de títulos protestados em cartório por dívidas de condomínio no Estado de São Paulo explodiu nos últimos anos. Em 2020, foram registrados 569 casos. Em 2025, até março, já são 1.219 registros — o que projeta novo recorde, após os 4.559 protestos verificados em todo o ano passado. O salto representa um crescimento de mais de 700%, segundo dados do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil – Seção São Paulo (IEPTB-SP).O avanço é reflexo direto da profissionalização da gestão condominial e da maior adesão dos síndicos e administradoras a uma ferramenta que vem se mostrando bastante eficaz: o protesto extrajudicial. “A expectativa era até de uma adesão maior, já que o protesto é gratuito para o condomínio, não exige processo judicial e tem alta taxa de recuperação”, explica José Carlos Alves, presidente do IEPTB-SP. Em 2024, dos R$ 4,4 milhões em dívidas de condomínio levadas aos cartórios, R$ 1,7 milhão já foi recuperado, uma efetividade de quase 40% do montante.Via rápidaO mecanismo ganhou força após mudanças no Código de Processo Civil em 2015, que permitiram o protesto de dívidas condominiais com base apenas na apresentação do boleto vencido. “Muitos síndicos não conheciam ou não sabiam como usar esse instrumento, que fica entre a cobrança amigável e a ação judicial, e que se mostrou muito mais eficiente”, afirma o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário.O procedimento é simples. A administradora solicita o protesto junto ao cartório, que emite uma intimação ao devedor. Se a dívida for quitada em até três dias, o caso é encerrado. Caso contrário, o protesto é lavrado e o nome do inadimplente é negativado nos birôs de crédito como Serasa e SPC. Só a regularização junto ao condomínio encerra o processo. “É uma forma legítima de pressão que causa forte impacto psicológico e financeiro no devedor”, avalia Jefferson Leão Pires, advogado do escritório Poliszezuk.Tapai reforça que o protesto também funciona como alerta: “Entre pagar o cartão de crédito e o condomínio, o devedor geralmente escolhia o cartão por causa dos juros. Mas, ao ser negativado pela taxa do condomínio, ele vai repensar essa prioridade.”Inadimplência em altaO aumento dos protestos por dívidas de condomínio em São Paulo acontece em um contexto de altas taxas de inadimplência. De acordo com o Índice de Inadimplência Condominial da Superlógica, a taxa no estado subiu de 4,58% em fevereiro para 4,73% em março de 2025, uma variação de 0,15 ponto percentual. Apesar do avanço no mês, o índice apresentou ligeira retração em relação a março do ano passado, quando estava em 4,71%, de acordo com a plataforma de soluções tecnológicas e financeiras para os mercados condominial e imobiliário.O estado segue com inadimplência abaixo da média nacional, que foi de 6,80% em março deste ano. O pico registrado em São Paulo nos últimos 12 meses foi em abril de 2024, com 5,16%. Já o menor percentual foi em maio do mesmo ano, com 4,57%. No Brasil, a maior taxa foi registrada também em maio de 2024 (7,62%), enquanto o menor índice foi em dezembro do mesmo ano, com 5,76%.O dado reforça o desafio enfrentado por síndicos e administradoras, especialmente em um cenário econômico ainda pressionado por inflação e juros elevados. Para especialistas, a inadimplência mais controlada em São Paulo reflete também a maior profissionalização da gestão condominial e o uso de ferramentas mais ágeis, como o protesto em cartório.Instrumento rápido, gratuito e eficazO protesto não só aumenta a efetividade da cobrança, como reduz custos e desafoga o Judiciário. “Antes, era preciso entrar com ação judicial, que podia levar dois ou três anos. Com o protesto, o problema pode ser resolvido em até uma semana”, observa Alves, do IEPTB. Além disso, o procedimento é gratuito para o condomínio e o cartório só recebe quando o devedor paga a dívida.Em momentos mais críticos, como durante a pandemia, as cobranças eram tratadas com mais flexibilidade. Mas, passada a fase emergencial, a cobrança por meio do protesto tornou-se mais recorrente. “Claro que sempre há o devedor eventual, que está passando por dificuldades e quer negociar. Mas também tem o contumaz, que só se mexe quando sente o peso da consequência. Cabe ao síndico identificar cada perfil”, aponta Tapai.Segundo Marina Cipriano Bastos Cavaretti, advogada do escritório Fabio Kadi Advogados, o protesto extrajudicial contribui para a diminuição da judicialização e deve ser visto como etapa preliminar à ação judicial. “Em média, 40% das dívidas são quitadas logo após a notificação, antes mesmo da lavratura do protesto, o que é bem relevante”, afirma.Para a advogada Deyze Gloria da Costa Bezerra, do Ricardo Trotta Sociedade de Advogados, a agilidade do cartório é uma vantagem fundamental: “Enquanto uma ação pode levar anos e impor custos ao condomínio, o protesto transfere as despesas ao devedor e permite uma resolução mais rápida, o que ajuda nas contas”.Judicialização ainda é necessáriaEmbora eficaz, o protesto não substitui completamente a via judicial. Em casos de inadimplência reiterada, resistência ao pagamento ou ausência de bens penhoráveis, a execução judicial ainda é necessária. Além disso, decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforçaram a proteção dos interesses coletivos dos condomínios. Em uma votação apertada, o STJ permitiu a penhora de imóveis com alienação fiduciária para saldar dívidas condominiais. “Isso mostra que, mesmo quando o protesto falha, o Judiciário reconhece o caráter essencial dessas cobranças”, afirma Marina.O advogado Feliciano Lyra Moura, do Serur Advogados, ressalta que protestar não é novidade, qualquer dívida vencida e formalizada pode ser protestada. “O aumento de protestos revela a crescente profissionalização da administração condominial, com gestores mais preparados para lidar com inadimplência de forma estruturada”, explica. Ele lembra, porém, que o protesto pode tensionar as relações dentro do condomínio, exigindo equilíbrio e bom senso, uma vez que devedor e credor moram no mesmo local.Prevenção e comunicaçãoAntes de medidas mais drásticas, advogados recomendam reforçar a prevenção. Boas práticas de gestão, transparência na prestação de contas e comunicação eficaz com os moradores ajudam a reduzir ruídos no relacionamento e a inadimplência. “Quando os condôminos entendem para onde vai o dinheiro e sentem segurança na administração, há mais comprometimento com o pagamento”, afirma Deyze.Ela defende que a cobrança seja humanizada e gradual, com lembretes antes do vencimento, opções de parcelamento e tentativas de acordo. “O protesto e a ação judicial devem ser recursos posteriores, utilizados quando as tentativas de regularização foram frustradas”, diz.A negativação indevida, lembra Jefferson Pires, pode gerar ações por danos morais. “O uso do protesto extrajudicial, portanto, consolida-se como parte de uma estratégia mais ampla de gestão, que exige responsabilidade e análise caso a caso. Em tempos de crédito caro e orçamento apertado, inadimplência condominial é um problema que exige resposta rápida e profissional”, disse o advogado.Leia Mais: Cobrança de dívida de condomínio de antigo dono do imóvel: STJ corrige distorçãoThe post Boleto vencido: número de protestos por dívidas de condomínio disparam em São Paulo appeared first on InfoMoney.