Viviendas en Bogotá. Foto: Germán Rojas - Pixabay.El pasado 28 de mayo, el Gobierno Nacional expidió el Decreto 583 de 2025, mediante el cual se modifica el porcentaje máximo del ingreso familiar que puede destinarse a la primera cuota de un crédito de vivienda No VIS, pasando del 30 % al 40 %.Este nuevo umbral aplicará siempre que los solicitantes tengan vínculos de parentesco, hasta segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad o único civil, o sean cónyuges o compañeros permanentes. Esto permite a los hogares sumar ingresos y acceder a un mayor monto de crédito de vivienda.Impacto en la demanda y oportunidades para el mercado financieroRepresentantes del sector inmobiliario consideran que esta medida puede activar la demanda, especialmente en la adquisición de vivienda usada.Habicredit, unidad de negocio especializada en intermediación hipotecaria de Habi, participó en el 10 % de las hipotecas colocadas en el país durante el primer trimestre del año. Con especial enfoque en quienes buscan adquirir vivienda usada, un segmento que ha enfrentado barreras de acceso al financiamiento.Para su vicepresidenta comercial, Johana Triana, “muchas familias con capacidad de pago quedaban por fuera del sistema hipotecario por restricciones técnicas como el tope de la primera cuota. Esta actualización permite ampliar la base de hogares que pueden optar por financiar su vivienda”.Se espera que el sistema financiero traduzca esta oportunidad en productos concretos que ayuden a reactivar el sector vivienda. Foto: Habi.Condiciones de acceso a crédito de vivienda más flexiblesAdemás de ampliar la admisibilidad, el cambio normativo plantea la necesidad de que el sistema financiero ajuste sus productos para aprovechar esta ventana de oportunidad. Fernando Pico, vicepresidente de unidad de negocio de Habicredit, explicó que “el impacto será especialmente relevante para quienes no acceden a subsidios y requieren esquemas de crédito más ajustados a su realidad. Identificamos una demanda latente que podría activarse con estas condiciones”.En este contexto, el ajuste también podría beneficiar a compradores jóvenes o con ingresos variables, para quienes la exigencia de un ahorro previo ha sido una barrera estructural. La reducción en el porcentaje de cuota inicial necesaria, especialmente en esquemas como el leasing habitacional, podría abrir nuevas oportunidades de acceso.¿Cómo cambia la ecuación para una familia promedio?Antes, una familia interesada en adquirir una vivienda de $150 millones y que requería un crédito de $120 millones debía demostrar ingresos mensuales de al menos $4.3 millones. Con el nuevo decreto, ese umbral se reduce a $3.2 millones.Si la familia continúa percibiendo $4.3 millones mensuales, ahora podría aspirar a un crédito de hasta $160 millones, lo que le permitiría acceder a una vivienda de hasta $200 millones. Esto representa una mejora significativa en el poder adquisitivo, sin comprometer el riesgo del crédito desde la perspectiva financiera.Aunque el decreto ya está vigente, su impacto dependerá de la capacidad del sistema financiero para incorporar esta disposición en productos efectivos y alineados con las necesidades actuales del mercado. Desde el sector privado, se plantea que la adopción ágil de esta medida será clave para dinamizar la actividad hipotecaria y generar nuevas oportunidades en el ecosistema de vivienda.