文 | 酒管财经中原集团旗下中原投资在香港的学生公寓营运服务品牌壹社旗下两个项目正式推出招租，涉逾750个床位。这家已在英美学生宿舍市场深耕10年的企业，选择在2024年布局香港学生宿舍。在不足两年时间内，已经砸下超20亿。在此背后，是巨大的生意。高力在2025年发布报告预测，香港学生宿位短缺将于2028年达到12万个。根据《酒管财经》不完全统计，港资、内地资本、国际资本等，在近三五年内已投入近百亿资金。面对年化回报率近6%的诱惑，诸路资本大概率还会延续砸钱计划。而诸多存量酒店已然成为被收购和整改的重要对象。不过，国内学生宿舍是否有望进行市场化运营，还有待观察。对于传统酒店投资人来说，又该如何参与到这场投资盛宴当中？近百亿资金砸近香港学生宿舍中原投资的学生公寓营运服务品牌壹社旗下的两个项目——西半山一步居38单人床位月租约1.35万港元起，九龙城一汇居·启德1期床位月租6128港元起。这个项目源于去年8月的一笔收购。彼时，中原投资斥资3.35亿购买香港基督教女青年会（YWCA）旗下西半山般咸道38C号般咸轩全幢服务式住宅大厦，并将它改建成现代化学生宿舍。 巧合的是，6月2日，市场消息称，招商局集团正洽购香港仔南寓酒店，涉资约9.5亿港元，平均每房价值约200万港元，呎价约8711港元。有声音称，招商局集团近一年开始布局学生宿舍市场，此次收购有可能继续改建学生宿舍。这两家企业背后分别代表着香港本土资本和国央企对于香港学生宿舍的重视。中原投资所属的中原集团，是创立于香港的房地产代理集团。它此前长期深耕英美学生宿舍市场。在2024年，中原集团开始布局香港学生宿舍，并且大手笔不断。2024年9月，中原投资斥资1.8亿港元收购香港尖沙咀珀荟酒店，并改造为提供约121个床位的学生公寓，这是该集团香港的首个项目。2025年3月，中原投资又斥资15亿元收购位於香港九龙区的富豪东方酒店，计划累计投资20亿，将该项目改造成香港学生公寓。同为香港本土资本的宏安地产，在去年7月曾联合美国私募基金安祖高顿以4.35亿港元购入旺角一家酒店，市场预计将用作学生公寓。更早些时候，这两家机构还斥资20亿港元购入香港九龙贝尔特酒店，并将其改造为学生公寓，名为“日新舍”。而对于招商局集团来说，首次出手是在去年底。招商局商业房托基金披露以2.06亿港元收购了一个酒店物业，并计划将酒店改造成85个床位的学生公寓，瞄准香港的国际学生群体。另一国央企——华润集团旗下的华润隆地，也在2025年底以9.5亿港元接手位于青山公路葵涌段的一间酒店。当时就有消息称，华润隆地计划改装为学生宿舍，预计可提供超千个宿位。 粗略计算，仅仅是上述项目，诸路资本投资在香港学生宿舍的金额已经超过70亿元。《酒管财经》简单梳理，投资香港学生宿舍生意，具有极高的门槛。香港寸土寸金，任何一个物业项目的投资额动辄上亿元。这也注定了该项生意都是大金主之间的游戏。所以，其参与者多为大型开发商及国际基金。同时，香港本土的存量酒店成为转型学生宿舍的重要载体。上述项目中，几乎都是由当地的酒店焕新而来。另外，联合出版（集团）旗下公司在去年底以约2.05亿港元购入位于湾仔骆克道的星网酒店，也是将改造成学生宿舍。高力国际指出，2026年2月，市场上有21宗酒店及整幢住宅成交，相当于2020年至2024年第三季度的交易总和。“酒店本身已具备齐全的房间间隔、独立卫浴及消防设施，能大幅缩短改建时间和成本，同时让投资者迅速推向市场以迎合租赁旺季。”香港和内地对于学生宿舍尽管存在诸多政策的差异，但上述趋势依然可以给予本土存量酒店资产诸多启发。香港学生宿舍市场有多大？不同于内地高校普遍提供宿舍床位，香港的高校的宿舍供给率则是普遍偏低。《酒管财经》在今年3月份推送的文章《9名员工管理149间客房，要IPO了：本土酒管如何抄作业？》中提到，香港一家名叫“Student Living EduVation”的公司在赴美上市的招股书中如此描述香港学生宿舍市场：在2024/25学年，香港八所主要大学的平均学生床位比为2.55:1，表明学生宿舍供应严重不足。这一短缺导致超过62500名学生无法获得校内住宿，反映出香港学生宿舍资源的极度匮乏。香港学生公寓租赁市场规模增长趋势图源：汇生活招股书香港学生公寓租赁市场正经历快速扩张，预计市场总规模将从2020年的4.8亿港元（6150万美元）增长至2030年的57亿港元（7.314亿美元），复合年增长率接近24%。为了让大家能够更加全面的了解香港学生宿舍市场，《酒管财经》找到了更多的相关数据。一个是香港学生宿舍缺口情况。睿思网援引数据，香港大学2025/26学年在校生达45303人，宿位仅约7800个，整体覆盖率仅17.2%；其中非本地生占比55.3%，但宿位仅40%-50%向其开放，超1.7万人需外租。全港八大合计宿位4.2万-4.4万个，面对超19.2万全日制学生，整体覆盖率仅约23%，平均3.4名学生竞争1个宿位，供需失衡突出。在2025年9月，高力曾披露，全港政府资助及自资院校连同私人市场，仅提供合计4.8万个学生宿舍床位，对比2024/25年非本地生及本地专上学生人数，缺口超过9万个床位，预计2028年短缺将扩大达12万个。另一方面是香港学生增长情况。时代财经援引数据，自2024/25学年起，香港将政府资助院校非本地学生招生上限由本地学额的20%提升至40%；并计划于2026/27学年进一步提高至50%，同时，资助研究院研究课程的超额收生自资学额上限亦由100%增至120%，直接推高整体招生人数，其中大部分非本地生源来自内地。中原投资测算，2027/28学年香港前五所大学非本地生将升至6.78万人，增幅超35%。一边是已经形成的巨大缺口，另一边是持续增加的学生数量（且大部分需要住宿）——这意味着香港学生宿舍市场，已经是且在接下来很长一段时间内都将是一个非常值得投资的生意。中原投资就在持续加码香港学生宿舍。据了解，在今年3月，该公司已经将供应目标提升至6000个床位，而在此之前的半年前，该公司还只是将短期目标增加至3000个而已。ZionMarketResearch预测而在全球维度来看，根据市场研究机构ZionMarketResearch的预测：全球PBSA（Purpose-Built Student Accommodation）市场预计将从2024年的112.2亿美元增长至2034年的319.7亿美元，年复合增长率约11.04%，显示出学生公寓作为全球性资产类别的快速扩张潜力。市场空间足够大，但是投资回报情况如何？时代财经援引莱坊于去年11月发布的《学生住宿市场新视角》报告，香港学生住宿的市场回报率为4.5%至5%，传统甲级写字楼为3.7%，中小型住宅分别仅有3.2%和3.6%。中原投资管理有限公司(开曼)总裁叶明慧表示，学生公寓在香港是一个新的概念，但新政策会推动基本面变化。团队会进行资产增值，期望回报率可达5厘以上，而回报期则料为5至6年，与英美地区相若。她提到，团队会先购入目标物业，并于第一年进行翻新作学生公寓，其后再将项目分拆成房间租出，并会在大约5年后出售物业，以实现回报资本化。“团队收购项目前需考虑到当时的市场基本因素、附近学生量和租赁表现，及有没有翻新空间。而项目的减税后租金回报，预计介乎约4至5厘。”叶明慧表示。内地学生宿舍有复制的可能么？香港学生宿舍的蛋糕很大，但对于国内传统酒店投资人来说，它不具备普适性。如果存量酒店真的想做这个生意，我国内地学生宿舍供给情况依然值得关注。但是，我们需要强调一个基本事实，目前国内学生宿舍的市场化供给，是源于高校扩招带来的学生数量激增，与高校宿舍数量出现阶段性地不匹配。外部的市场化供给，只是作为补充。这是国内与香港在学生宿舍赛道的本质不同。《酒管财经》认为，我国内地学生宿舍的潜力在于两个方面。一方面是学生外溢。自1999年高校扩招，宿舍不足就是首当其冲的问题。2025年12月发表的一份中国教育后勤协会“辽宁省高校学生宿舍资源配置调研及优化研究”课题成果显示，辽宁省高校现有宿舍面积1161.96万平方米，与实际需求相差约265.29万平方米，整体缺口率高达18.59%。全省105所高校中，79所存在缺口，仅26所达标。另据报道，合肥工业大学的宿舍面积缺口达到16.21万平方米；中国矿业大学（徐州）南湖校区的学生宿舍面积缺口约13.76万平方米；中南大学的学生宿舍缺口约20万平方米。另一方面是学生宿舍条件正在面临改善，过去动辄8人间的学生宿舍基本上都已经逐步取消。今年3月份，《黑龙江省国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》提到，实施省属高校学生宿舍建设项目，逐步消除8人间宿舍。 《广东省加强高校学生宿舍建设实施方案（2024—2028年）》提出，新建宿舍要达到“本科生四人间（生均宿舍建筑面积为10平方米）、硕士研究生两人间（生均宿舍建筑面积为15平方米）、博士研究生单人间（生均宿舍建筑面积应为20平方米）”的标准规划建设。但是，有缺口并不等同于有市场。最重要的原因是，内地学生宿舍没有形成这样的习惯。很多大学宿舍不够，首先想到的便是扩建宿舍，或者直接购买宿舍。2024年初发布的《国家发展改革委等部门关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》提到，鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源，并按照校内同等标准，加强配套服务管理。但是，结合已有案例，基本都是当地的国资企业、平台公司参与筹建。几乎很少有存量酒店物业能够介入到这个业务当中。另外，今年5月，贵州医科大学发布购置闲置房地产作学生宿舍采购项目废标公告，原因是投标供应商不足三家。这也看出市场端的谨慎。同时，内地学生宿舍的投资回报比还值得商榷。内地高校住宿一直具有普惠性，甚至是公共属性，长期存在市场化不足的情况。对于存量物业改造动辄大几千万的投入，现有高校宿舍入住人员的支付能力或许并不能支撑上述支出。不过，专业的学生公寓运营商，可以同诸多高校建立联系，并进行合作，可能会切走一定的市场蛋糕。只是，对于行业普通的酒店投资人来说，深度介入的机会，可能依然是非常渺茫。更多精彩内容，关注钛媒体微信号（ID：taimeiti），或者下载钛媒体App