O futuro urbano dependerá menos da invenção de novos objetos do que da capacidade de transformar a cidade existente e de responder a duas questões: quem controla o solo e a que escala se decide o que fazer. Em junho de 2026, o INE reviu as estimativas da população residente: Portugal tem 11,4 milhões de habitantes, cerca de 640 mil acima do que indicavam as estimativas anteriores. As projeções publicadas poucos meses antes apontavam para 11,4 milhões de residentes como cenário máximo em 2050. O máximo futuro era, afinal, a realidade presente. Os planos em vigor foram dimensionados para uma dinâmica demográfica que não era a real. Quando a variável decisiva, a migração, se move mais depressa do que qualquer plano, o desafio é fazer cidades e instituições que funcionem em vários cenários, e não apenas no que o plano escolheu como mais plausível. Nas últimas duas décadas a produção de habitação não acompanhou, nos territórios de maior procura, a localização das pessoas, do emprego e dos serviços.A habitação tornou-se, por isso, uma infraestrutura económica fundamental: sem casas a preços comportáveis, não há hospitais com enfermeiros, escolas com professores ou empresas capazes de contratar.E a sustentabilidade dessa infraestrutura decide-se na localização, antes de se decidir no edifício: sustentabilidade é proximidade. Leia também: As cidades do futuro precisam de sombra e bancos de jardim. Para onde vai Lisboa? Adaptar as cidades exige mais do que regulamentação Se a maior parte da cidade futura já existe, o essencial será adaptá-la: reabilitar, reconverter áreas obsoletas, densificar o que é servido por transporte público, permitir que os edifícios mudem de uso. Tudo isso implica capacidade de intervenção no território. Há uma relação quase mecânica entre propriedade e regulação: quanto menor é a proporção de solo público, mais a intervenção do Estado se desloca para o plano regulamentar.Sem posição fundiária relevante, o equilíbrio entre os dois instrumentos da ação pública, a norma e a intervenção direta, pende inevitavelmente para a primeira. Na construção da cidade, a regulação é um substituto imperfeito para a ação: é mais lenta, mais vulnerável ao conflito e mais dependente da iniciativa dos particulares. Alguns planos de nova geração pretendem mitigar a falta de solo público ao introduzir mecanismos de captação de parte da valorização fundiária gerada pelo próprio plano. Quando bem calibrados, esses mecanismos podem ser úteis, mas exigem um pacto: o setor privado terá de aceitar essa distribuição de mais-valias, porque a alternativa não é menos intervenção pública, mas sim a sua pior forma, com mais regras, mais tempo e mais incerteza.Não se trata de opor mercado e intervenção pública, mas de reconhecer que preparar a cidade com antecedência permite determinar melhor onde, quando e para quem se constrói. E isso favorece toda a economia. Cidades do futuro exigem decisões que vão além das fronteiras municipais Há ainda a questão da escala. A organização administrativa portuguesa distribui competências como se todos os problemas tivessem a mesma geografia. Mas a habitação, a mobilidade, a água, o saneamento ou os resíduos não coincidem com a mesma fronteira, e raramente com a do concelho. Em vários setores já o reconhecemos, com sistemas intermunicipais e metropolitanos; a habitação, porém, continua a decidir-se município a município, quando o emprego e os preços se organizam a uma escala mais ampla. O que falta é assumir que a própria forma de organização, o município isolado, a comunidade intermunicipal, a área metropolitana ou a região, deve decorrer da geografia de cada problema, e não de um modelo único imposto a todo o território. Onde o problema é supramunicipal, a decisão deve poder sê-lo; onde é local, deve manter-se municipal. A escala de decisão deve definir-se pelo problema, não pelo mapa administrativo. A falta de instrumentos fundiários, a escassa capacidade de execução e a inadequação das escalas ajudam a explicar um paradoxo português: muitos planos e pouca transformação. É isso que precisa de mudar, mais do que qualquer tecnologia. As cidades do futuro devem ser lugares onde o existente é um ativo, onde se encontra casa perto do trabalho, onde se envelhece no bairro onde se viveu, onde as crianças circulam com autonomia e o espaço público pertence a quem o usa. Nada disto exige inovações por inventar; exige, sim, decisões sobre o uso do solo, localização, capacidade institucional e escala. E exige-as nesta década, porque o ciclo do território é mais longo do que o ciclo político. Em urbanismo, as decisões que não se tomarem hoje não produzirão efeitos antes de 2055. A melhor cidade do futuro não será a mais tecnológica nem a mais espetacular. Será aquela que tiver decidido bem, e a tempo. Este artigo foi publicado na edição nº 34 da revista Líder, cujo tema é ‘Depois do Amanhã’. Subscreva a Revista Líder aqui.O conteúdo Habitação: a cidade do futuro já existe, mas precisa de mudar aparece primeiro em Revista Líder.