ALZC11: FII chega a R$ 250 mi de PL e já está 100% alocado após emissãoO Alianza Crédito Imobiliário (ALZC11) concluiu a quarta emissão de cotas com patrimônio líquido de aproximadamente R$ 250 milhões e está com 100% dos recursos alocados, segundo Bruno Rebellato, gestor do fundo. A captação somou cerca de R$ 83 milhões, com predominância de investidores institucionais na oferta.Em entrevista sobre a estratégia, Rebellato afirmou que a alocação integral mitiga o risco de pressão sobre as distribuições de rendimentos enquanto a gestão mapeia novas oportunidades. Parte dos ativos recebidos nessa operação, de acordo com o gestor, já contribuiu para elevar o retorno potencial da carteira.“A primeira mensagem é que ele já está 100% alocado, não vai ter aquela barriga de ‘tem que esperar’, talvez o dividendo caia porque não está 100% alocado. Não. Ele já está alocado, já vai continuar pagando o dividendo da mesma forma que está pagando”, afirmou o gestor.A carteira é composta, majoritariamente, por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ligados ao financiamento de empreendimentos residenciais. Entre as operações estão o crédito para loteamentos, a conclusão de obras e a aquisição de estoques de imóveis prontos de incorporadoras.A estratégia busca explorar oportunidades de crédito que ficam fora das linhas tradicionais dos bancos. Embora classificada como high yield, em razão das taxas mais elevadas, a gestão avalia que a carteira combina retorno e proteções, sem necessariamente implicar um risco proporcionalmente alto.ALZC11 foca em crédito residencial Uma das principais proteções apontadas por Rebellato é a subordinação, estrutura em que o empreendedor absorve as primeiras perdas antes de atingirem os investidores do CRI. Em algumas operações, essa camada subordinada pode corresponder a 15% ou 20% do crédito total.“Só que não necessariamente o fato de a taxa ser tão alta significa que o risco é tão alto assim, como o pessoal tende a se assustar. Tudo depende de como a gente estrutura a operação”, afirmou.Na prática, o empreendedor assume a parcela inicial do risco de inadimplência dos recebíveis. Em caso de problemas nos pagamentos de compradores de imóveis ou lotes, as perdas impactam primeiro a camada subordinada, preservando a porção sênior do financiamento, conforme os termos de cada estrutura.O fundo prioriza operações pulverizadas, com recebimentos provenientes de diversos compradores, em vez de concentrar a exposição na capacidade financeira de uma única empresa. A carteira inclui financiamentos de loteamentos concluídos, operações para finalizar obras e crédito garantido por estoques de imóveis prontos.“Então, essencialmente, a gente foca no residencial. A gente não foge muito disso, dentro do que a gente financia aqui, com os tipos de empresários que a gente financia”, disse Rebellato.Nos estoques de imóveis prontos, a gestão busca manter uma margem de garantia relevante. Um exemplo citado pelo gestor é a operação em que dez unidades lastreiam um financiamento equivalente ao valor de apenas cinco. Em eventual inadimplência, a alienação dos imóveis poderia oferecer folga para recuperar o crédito, ainda que a efetiva recuperação dependa das condições de mercado e da execução das garantias.Queda dos juros pode favorecer carteira indexada à inflaçãoA carteira tem predominância de exposição ao IPCA, com parcela menor atrelada ao CDI. Na entrevista, foram citadas taxas médias próximas de IPCA mais 12,26% e CDI mais 3,70%, com cerca de 75% dos ativos vinculados à inflação e 25% ao CDI.Para o gestor, a preferência por operações indexadas a preços acompanha o horizonte de longo prazo do fundo, oferecendo proteção inflacionária com prêmio adicional, sem dependência exclusiva do CDI. “Como o fundo é um fundo de longo prazo, você não pode ficar muito exposto ao CDI, a não ser que o seu mandato seja CDI, porque ele oscila muito mais. Então, tem que entregar a inflação, mas é um prêmio”, afirmou.Rebellato avalia que uma queda dos juros tende a tornar a carteira relativamente mais atrativa, pois os ativos já alocados preservariam as taxas contratadas enquanto o retorno de novas aplicações atreladas ao CDI poderia diminuir. Ele ressalta, contudo, que o cenário depende de fatores macroeconômicos, fiscais e políticos, que influenciam as expectativas para a taxa de juros.O gestor reconhece que incorporadoras de médio padrão enfrentam restrições num ambiente de juros elevados, sobretudo quando compradores têm dificuldade para obter financiamento bancário de unidades prontas. Nesse contexto, o fundo tem encontrado espaço para financiar estoques de empresas com balanços considerados sólidos, mas que necessitam de capital para dar sequência aos projetos.A abordagem combina busca por remuneração elevada com garantias imobiliárias e diversificação dos recebíveis. Ainda assim, como evidenciam as operações inadimplentes já identificadas, a seleção de devedores e a estruturação de garantias não eliminam os riscos inerentes ao crédito imobiliário.