La gestione degli spazi comuni e l’esercizio del diritto di proprietà all’interno degli edifici costituiscono da sempre terreno fertile per contenziosi articolati in condominio. Tra le fattispecie più frequenti figura la ripartizione dei danni cagionati da infiltrazioni d’acqua provenienti da un lastrico solare o da una terrazza a livello in uso o proprietà esclusiva. La Corte di Cassazione è intervenuta a più riprese per perimetrare le responsabilità civili e i criteri di partecipazione agli oneri di manutenzione, bilanciando l’autonomia del singolo proprietario con i doveri della compagine condominiale.Il principio di concorrenza della responsabilitàL’ossatura giurisprudenziale in materia si fonda sul principio espresso dalle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 9449/2016, la quale ha sancito la sussistenza di una concorrenza di responsabilità tra il titolare dell’uso esclusivo e l’ente condominiale. Da un lato, il proprietario o usuario esclusivo risponde del bene in qualità di custode ai sensi dell’articolo 2051 del Codice Civile, dovendo vigilare affinché la struttura non arrechi nocumento a terzi. Dall’altro lato, il Condominio risponde ex articoli 1130, numero 4, e 1135, numero 4, del Codice Civile per la mancata o insufficiente manutenzione ordinaria e straordinaria della struttura, laddove essa adempia alla funzione primaria di copertura dell’intero fabbricato.Quale criterio legale per la ripartizione dei costi e dei danni risarcibili, trova applicazione l’articolo 1126 del Codice Civile. Salvo la prova rigorosa della responsabilità esclusiva di una delle parti, imputabile ad esempio a condotte colpose specifiche dell’usuario, le spese di riparazione e il risarcimento devono essere suddivisi secondo un rapporto prefissato: un terzo rimane a carico dell’usuario o proprietario esclusivo, mentre i restanti due terzi sono posti a carico di tutti i condomini i cui appartamenti risultino ricompresi nella colonna sottostante coperta dal lastrico.La doppia veste del condomino danneggiatoGli orientamenti più recenti della giurisprudenza di legittimità, tra cui l’Ordinanza n. 10321/2026 e l’Ordinanza n. 28528/2025, si sono soffermati sulla complessa posizione del condomino danneggiato. La Suprema Corte ha ribadito che il proprietario dell’unità immobiliare sottostante colpita dalle infiltrazioni conserva contestualmente la duplice qualifica di “terzo danneggiato”, con pieno diritto al risarcimento delle lesioni subite al proprio immobile, e di “condomino”. Conseguentemente, tale soggetto non può considerarsi esonerato dal partecipare pro-quota alla spesa di ricostruzione o impermeabilizzazione del lastrico, dovendo contribuire al pagamento della quota dei due terzi da ripartire a millesimi tra tutte le proprietà coperte dalla struttura.Ulteriori specificazioni sono giunte con la Cassazione, Ordinanza n. 10534/2026, che si è occupata dei casi peculiari in cui la terrazza presenti un’architettura particolare e funga da copertura per un solo locale o per una struttura isolata dal resto del complesso. In simili contesti, i giudici di legittimità hanno analizzato i confini sottili tra la disciplina dell’articolo 1126 del Codice Civile e quella dell’articolo 1125 del Codice Civile, relativo alla manutenzione dei solai di separazione tra piani. La qualificazione della funzione di copertura e della conformazione strutturale rimane l’elemento determinante per individuare il corretto regime di addebito dei costi da parte del condominio ed evitare sovrapposizioni normative improprie.Enrico Foscarini, 4 agosto 2026L'articolo Condominio: così si gestiscono le infiltrazioni da lastrico solare proviene da Nicolaporro.it.