"Fuerte tensión". Con estas dos palabras resume Ana Moreno, presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) de Andalucía, la situación actual del mercado de la vivienda. Desde su cargo, constata en su diagnóstico que "la relación entre oferta y demanda es bastante distante": la demanda crece de forma continua mientras la oferta, especialmente en vivienda protegida y asequible, es "muy limitada".Moreno, que interviene en el II Foro Inmobiliario de lavozdelsur.es celebrado este viernes en Bodegas Fundador bajo el título Retos y desafíos del mercado de la vivienda, asegura que la situación se complica especialmente en la provincia de Cádiz por su particular geografía y vocación turística. "Existe mucha costa, existe mucho turismo de interior, también mucho turismo cultural. Entonces, la presión turística, la vivienda habitual, la segunda residencia, el arrendamiento de temporada, todo está ahora mismo coexistiendo en el mismo mercado", explicó Moreno, que detalló las particularidades de distintos municipios de la provincia.Cádiz capital, atrapada entre el mar y la demanda turísticaCádiz capital presenta, según Moreno, una limitación física determinante: "Está rodeada por el mar, no puede avanzar en suelo urbano", por lo que la mayor parte de la vivienda nueva procede de rehabilitación o demolición de construcciones existentes. Esto genera, en sus palabras, "una competencia ingente entre ciudadanos que residen allí, inversores que quieren comprar, inquilinos que quieren residir en esa ciudad y, sobre todo, una fuerte demanda turística", agravada por el creciente turismo de crucero.Ana Moreno, durante su intervención en el II Foro Inmobiliario de lavozdelsur.es. -MANU GARCÍA En municipios como Tarifa, Zahara de los Atunes, Conil, Rota, El Puerto, Chiclana o Sanlúcar, el problema se centra en el incremento de la demanda de segunda residencia, tanto de inversores como de turistas, "en detrimento de los ciudadanos que quieren su primera vivienda". Jerez, en cambio, presenta precios algo más contenidos gracias a su mayor extensión de suelo disponible, mientras que San Fernando y Puerto Real se han consolidado como alternativas habitacionales más asequibles por su proximidad a la capital.Los precios suben un 30% en Cádiz mientras los sueldos apenas se muevenLos datos que aporta Moreno son contundentes. Entre enero de 2024 y mayo de 2026, el precio medio de compraventa en Andalucía pasó de 2.081 a 2.919 euros por metro cuadrado, un incremento del 40,3%. En la provincia de Cádiz, el precio subió de 1.806 a 2.340 euros por metro cuadrado, un 29,6%. En alquiler, la subida fue del 25% en Andalucía y del 21% en Cádiz."En dos años y medio, los sueldos no han subido en Cádiz un 30%. Ese es el gran problema. El precio de la vivienda está totalmente fuera ahora mismo del incremento de los precios", advierte Moreno, ilustrando la situación con un ejemplo claro: una vivienda que antes costaba 100.000 euros ha subido tanto que, con el mismo salario, ya no resulta asequible ni tampoco financiable por los bancos."El alquiler se ha convertido casi en un casting"Uno de los diagnósticos más duros de Moreno se refiere a las consecuencias de la Ley Estatal de Vivienda de 2023, que en su opinión ha generado inseguridad jurídica para los propietarios y un aumento de la vivienda vacía. "El propietario se ha visto bastante desprotegido y ha preferido dejar la vivienda vacía antes de tener el riesgo de unos alquileres que, en ocasiones, pueden ser objeto de impago", explica.La consecuencia más grave, según relata en el foro organizado por lavozdelsur.es, es que el proceso de alquiler "se ha convertido casi en un casting": los propietarios piden a los agentes inmobiliarios seleccionar "familias que no tengan niños, que no tengan mayores a cargo, que incluso no tengan mascotas y que, por supuesto, no se puedan declarar vulnerables". Los seguros de alquiler también filtran al inquilino más rentable, dejando fuera a los colectivos más vulnerables. "¿Quiénes son los principales damnificados? Las familias y los jóvenes. Precisamente los que muchas leyes quieren proteger", lamenta.La presidenta de Coapi, en un momento de su diagnóstico. -MANU GARCÍAFalta de ahorro, hipotecas exigentes y pisos demasiado pequeñosLa presidenta de Coapi Andalucía señala el precio de compra como el principal escollo para el acceso a la vivienda, agravado por la falta de ahorro inicial necesario para cubrir el porcentaje que no financian los bancos —generalmente el 80% del valor— y los costes añadidos de impuestos, notaría y registro.También denuncia la escasez de viviendas de más de tres dormitorios, necesarias para familias numerosas pero apenas presentes en la nueva construcción, y la precariedad laboral de los jóvenes como un obstáculo añadido para acceder a financiación.Suelo escaso, rehabilitación necesaria y un sector que pide regulaciónSobre la disponibilidad de suelo, Moreno es clara: "Tenemos escaso suelo disponible en Andalucía", dice, citando a Jerez como una excepción relativa y a Fuengirola como ejemplo extremo de saturación, "donde ya no caben más viviendas". Reclama suelo finalista, sin trabas burocráticas, y defiende la rehabilitación de edificios como vía imprescindible en ciudades como Cádiz, donde "es la única vía posible de poner de nuevo viviendas en el mercado".La presidenta del Coapi aprovecha también para reclamar una regulación del sector de los agentes inmobiliarios: "Estamos demandando desde hace mucho tiempo un registro que nos regule, que nos ampare", denunciando que la prensa solo destaca los casos de mala praxis y no a "los miles de agentes inmobiliarios de Andalucía que lo hacen bien". De cara al futuro, es tajante: "No se prevé ningún cambio" si no se actúa de forma coordinada entre administraciones públicas, constructores, promotores, agentes inmobiliarios y ciudadanos. Entre los retos pendientes cita la reducción de la burocracia urbanística, la mejora de la financiación hipotecaria, la protección del alquiler residencial estable, la adaptación de la vivienda a los cambios demográficos y el aumento del parque público de vivienda. "Solo así será posible avanzar hacia un mercado más equilibrado donde la vivienda vuelva a cumplir su función principal: ser un espacio estable, digno y accesible para desarrollar un proyecto de vida", remata.