La vivienda se ha convertido en uno de los principales desafíos sociales y económicos del país. Por ese motivo ha protagonizado la primera mesa del II Foro Inmobiliario de lavozdelsur.es (Retos y desafíos del mercado de la vivienda) celebrado durante la mañana de este viernes en Bodegas Fundador. Bajo el título Vivienda asequible y suelo, en esta mesa responsables institucionales y representantes del sector promotor han compartido un diagnóstico sobre las dificultades para responder a una demanda creciente y han defendido que la solución pasa por una estrategia conjunta que trascienda legislaturas y administraciones.El acto, presentado por David Montes, ha reunido sobre el escenario a la delegada de Urbanismo del Ayuntamiento de Jerez, Belén de la Cuadra; la delegada en funciones de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda de la Junta de Andalucía en Cádiz, Carmen Sánchez Barrera; el diputado provincial de Vivienda y Suelo, José Manuel Cossi; y el director general de Alegra Homes, Álvaro Herraiz.Aunque cada uno ha abordado el problema desde una perspectiva distinta, el debate ha estado marcado por una coincidencia constante: la crisis de la vivienda no responde a una única causa y tampoco admite soluciones inmediatas. La falta de oferta, el incremento de los costes, la escasez de suelo, la lentitud administrativa y la incapacidad productiva del sector han terminado configurando un escenario especialmente complejo que exige decisiones estructurales.Este segundo foro inmobiliario cuenta con el patrocinio de la Diputación de Cádiz, CaixaBank, Alegra Homes, Alsan Homes, el Consorcio de Aguas de la Zona Gaditana y DSP División de Seguridad Privada, Terry Mobility, concesionario oficial de Omoda y Jaecoo, así como la colaboración de Jove Gestión, El Puerto Avanza, Manuel Alba SA, Ayuntamiento de Jerez, Bodegas Fundador, Junta de Andalucía, GICA, Coapi Andalucía, Invextia, 5AS Profesionales, Ventable, Alberto Villagrán Consultora de Propiedades, FAEC, Nunadrola, Mistercasa, GIG Inmobiliaria, Surhogar, Inmosur Inmobiliaria y HogarCasa.Una crisis que se ha ido gestando durante añosLos participantes han coincidido en que el mercado ha llegado a un punto de enorme tensión después de muchos años en los que la oferta de vivienda no ha crecido al ritmo que lo ha hecho la demanda. Esa brecha se ha ido ampliando hasta provocar un desequilibrio que hoy condiciona tanto el acceso a la compra como al alquiler.La situación actual, insisten los ponentes, es consecuencia de una acumulación de factores que se han prolongado en el tiempo sin una respuesta coordinada. A ello se han añadido las tensiones económicas derivadas de la inflación, el contexto geopolítico internacional y el incremento de los costes financieros, elementos que han complicado todavía más la puesta en marcha de nuevos desarrollos residenciales.En ese contexto se ha defendido la necesidad de impulsar un gran pacto de Estado sobre vivienda que permita alinear las políticas urbanísticas, la planificación territorial y la actividad constructiva durante los próximos años. Una hoja de ruta estable que ofrezca seguridad a administraciones, inversores y promotores y que permita incrementar de forma sostenida el parque residencial.Belén de la Cuadra y Carmen Sánchez Barrera, en el II Foro Inmobiliario de lavozdelsur.es.MANU GARCÍALa burocracia: uno de los grandes frenosUno de los asuntos que más consenso ha generado ha sido la excesiva duración de los procedimientos urbanísticos. Desde las Administraciones se ha reconocido que todavía existen proyectos que acumulan décadas de tramitación y que esa realidad dificulta cualquier intento de responder con rapidez a una necesidad que ya se ha convertido en una emergencia social.En ese sentido, se ha defendido que reducir los tiempos administrativos debe convertirse en una prioridad compartida. No solo porque agilizaría la construcción de nuevas viviendas, sino porque evitaría que promociones diseñadas para un contexto económico concreto lleguen al mercado cuando las circunstancias han cambiado completamente."La vivienda necesita procedimientos más ágiles. Hay proyectos que llevan 20 años desarrollándose y eso hace muy difícil responder a las necesidades actuales", han explicado. Los ponentes han señalado, además, que la mayor parte de esas demoras no responden a una falta de voluntad política, sino a un entramado normativo complejo y a procedimientos diseñados hace décadas que necesitan adaptarse a una realidad completamente distinta.Álvaro Herraiz, director de Alegra Homes, en el II Foro Inmobiliario de lavozdelsur.es.MANU GARCÍAConstruir es más que disponer de sueloLa falta de suelo urbanizable suele ocupar buena parte del debate público, pero desde el sector promotor se ha querido ampliar el foco para explicar que ese es únicamente uno de los elementos que condicionan la producción de vivienda. Desde la perspectiva empresarial se ha recordado que una vivienda protegida cuesta prácticamente lo mismo que una vivienda libre, ya que ambas deben cumplir similares exigencias técnicas, energéticas y constructivas. La diferencia es que el precio de venta de la primera está limitado, por lo que la rentabilidad resulta mucho más reducida."El gran reto es conseguir que los proyectos sean económicamente viables porque, si no lo son, sencillamente no llegan a ejecutarse", señala Herraiz, de Alegra Homes. A esa ecuación se han sumado otros problemas que afectan directamente a la producción. Los costes de construcción han aumentado de forma muy significativa durante los últimos años, la mano de obra especializada escasea y las empresas constructoras disponibles no tienen capacidad suficiente para asumir el volumen de viviendas que sería necesario levantar para equilibrar el mercado.Incluso cuestiones como la disponibilidad de suministros energéticos o los plazos para determinadas conexiones se han convertido en nuevos factores que añaden incertidumbre a proyectos que requieren importantes inversiones antes de iniciar su comercialización.Una planificación pensada para dentro de diez añosNadie sobre el escenario ha querido alimentar la expectativa de que la crisis pueda solucionarse en uno o dos años porque los propios tiempos del urbanismo hacen imposible esa hipótesis. Los participantes han recordado que cualquier suelo que hoy inicia su desarrollo necesitará varios ejercicios para convertirse en viviendas terminadas. Si antes requiere modificaciones del planeamiento o nuevas actuaciones urbanísticas, ese horizonte puede alargarse todavía más.José Manuel Cossi interviene en el II Foro Inmobiliario de lavozdelsur.es.MANU GARCÍAPor eso, la planificación ha ocupado un lugar central en la conversación. Generar suelo finalista, actualizar los instrumentos urbanísticos y diseñar ciudades con una visión amplia han aparecido como herramientas imprescindibles para evitar que el déficit actual siga trasladándose al futuro.En ese sentido, Belén de la Cuadra ha defendido que Jerez atraviesa un momento de intensa actividad urbanística, con varios ámbitos en desarrollo y otros grandes sectores llamados a marcar el crecimiento de la ciudad durante los próximos años. Ese trabajo, ha explicado, no ofrecerá resultados inmediatos, pero sí permitirá responder mejor a la demanda futura.La rehabilitación gana peso La construcción de vivienda nueva ha compartido protagonismo con otro desafío que preocupa especialmente a las administraciones: el envejecimiento del parque residencial existente. Muchos edificios levantados hace más de medio siglo presentan hoy problemas estructurales que van mucho más allá de la eficiencia energética. Sin embargo, las ayudas disponibles no siempre responden a esas necesidades y dejan fuera actuaciones que resultan imprescindibles para garantizar la conservación de numerosas barriadas.La primera mesa de la jornada del II Foro Inmobiliario de lavozdelsur.es.MANU GARCÍABelén de la Cuadra ha puesto el foco en esa realidad al recordar que muchas promociones construidas hace décadas han superado ampliamente la vida útil para la que fueron diseñadas. La rehabilitación, ha defendido, no puede limitarse al ahorro energético cuando existen necesidades estructurales que afectan directamente a la seguridad y a la habitabilidad.La misma idea ha compartido Carmen Sánchez Barrera, que ha apostado por reforzar las líneas de financiación destinadas a recuperar ese parque residencial y adaptarlo a las necesidades actuales. La vivienda asequible, ha venido a resumir la mesa, también pasa por conservar la que ya existe.Un pacto para dejar de correr detrás del problemaMás allá de las cifras y de los procedimientos, el foro ha dejado una reflexión de fondo: España continúa reaccionando a la crisis de la vivienda en lugar de anticiparse a ella. De ahí que varios participantes hayan defendido la necesidad de un pacto estable que permita mantener una estrategia compartida durante la próxima década, al margen de los cambios políticos y de las distintas competencias administrativas.Incrementar la oferta exigirá construir más, pero también rehabilitar, movilizar suelo, recuperar vivienda para el alquiler y reducir los tiempos de tramitación. En un contexto marcado por la inflación, el aumento de los costes y una demanda que sigue creciendo, las soluciones aisladas parecen insuficientes. La propia capacidad del sector para producir vivienda tiene límites y obliga a pensar con varios años de antelación.El II Foro Inmobiliario de lavozdelsur.es ha dejado, al menos, un punto de encuentro poco habitual en un debate tan condicionado por la política. Nadie ha negado la gravedad del problema y nadie ha planteado fórmulas milagrosas. Al contrario, la mesa ha coincidido en que el acceso a la vivienda depende de una suma de decisiones que solo empezarán a dar frutos si administraciones y sector privado consiguen avanzar con una misma hoja de ruta.