Logística, escritórios e shopping centers estão entre os setores que mais merecem a atenção dos investidores de fundos imobiliários (FIIs) neste momento, segundo Rodrigo Abbud, sócio e gestor da Pátria Investimentos no Brasil, casa com mais de R$ 51 bilhões sob custódia.Durante o “Onde Investir no segundo semestre de 2026”, evento promovido pelo Seu Dinheiro, portal de notícias parceiro do Money Times, o executivo afirmou que cada um desses segmentos oferece “oportunidades diferentes” e pode fazer sentido dependendo do horizonte de investimento:Logística: mais imediatista;Escritórios: maior potencial de valorização no médio prazo;Shoppings: posição intermediária.Logística: o motor do momentoNa avaliação de Abbud, logística segue sendo o mercado mais resiliente no curto prazo por operar com demanda superior à oferta, baixas taxas de vacância e reajustes de aluguel frequentemente acima da inflação.“Muita gente me pergunta para qual nicho olhar. O de galpões, sem dúvida, é o mais imediato, pois está andando em plena ocupação, com boas perspectivas e cada vez mais com novos investimentos”, afirmou.Apesar do momento favorável, o executivo ponderou, contudo, que grande parte desse desempenho positivo já está refletida nos preços de tela, o que pode limitar ganhos adicionais para os investidores.Em alguns casos, de acordo com ele, as cotas desses FIIs já até se aproximaram do seu preço justo, o que eliminou qualquer tipo de desconto. “A logística é o setor que está andando superbem, só que, muitas vezes, oferece fundos que estão mais próximos do seu valor patrimonial (P/VP).”Escritórios: o patinho feio com maior potencialNo outro extremo, o sócio do Pátria Investimentos apontou que os fundos de escritórios corporativos são os que oferecem o maior potencial de ganho para quem tem um horizonte de investimento mais longo.Isso porque, segundo ele, o setor foi o mais afetado pela pandemia e pelas mudanças de comportamento trazidas pelo home office.Abbud lembrou que, nos momentos mais críticos da covid-19, a vacância do segmento chegou perto de 25%, o que criou um ambiente favorável aos inquilinos e obrigou os proprietários a conceder descontos, carências e outros incentivos para manter a ocupação.Na avaliação do executivo, porém, esse movimento começou a mudar. Hoje, de acordo com ele, a vacância do setor gira entre 12% e 15%, o que abre espaço para uma recuperação gradual das receitas.“Os FIIs de lajes foram os que mais apanharam durante a pandemia. Chegaram a operar com vacância da ordem de 25%, em um cenário totalmente pró-inquilino”, afirmou.“Mas, desde 2024, começamos a ver uma correção desses níveis. Ou seja, o potencial de crescimento dos dividendos dos escritórios é bastante significativo.”Dupla possibilidadeAlém da perspectiva de aumento dos rendimentos, Abbud destacou que, diferentemente da logística, muitos veículos de lajes ainda negociam com desconto na bolsa de valores. E, de acordo com ele, isso oferece aos investidores uma dupla possibilidade de ganho.“Quando a gente observa os preços das cotas dos FIIs de escritórios, é o segmento que menos se recuperou. Ainda é muito comum ver bons fundos negociando a cerca de 70% do valor patrimonial”, disse.“E como estamos num cenário de recuperação do setor em que a tendência é de aumento dos aluguéis, isso gera um potencial de ganho bem mais expressivo, só que para o prazo um pouco mais longo”, prosseguiu.“Então, temos dois extremos: no imediatista, logística é um mercado para se olhar agora. Já para quem tem um pouco mais de horizonte e quer buscar um maior ganho absoluto, escritório deveria ser explorado.”Shopping centers ficam no meio do caminhoMas, entre dois extremos, sempre há um intermediário. E, neste caso, trata-se dos shopping centers.“Os fundos imobiliários de shoppings estão no meio termo. Eles têm potencial de valorização da cota e aumento de dividendo, mas em menor intensidade do que escritórios e maior do que logística”, afirmou Abbud.Na mesma linha, Caio Nabuco de Araujo, analista da Empiricus Research, que também esteve presente no evento, destacou que os centros de compras vêm mostrando uma recuperação consistente desde o fim da pandemia.Segundo ele, antes da crise sanitária, os shoppings eram negociados com prêmio devido à pulverização de locatários e ao menor risco de inadimplência.“Os ativos de shopping centers [FIIs ou ações] sempre foram negociados sem desconto. Isso porque oferecem uma diversificação grande de inquilinos, o que elimina muito o risco de crédito”, explicou.“Além disso, é um setor estruturalmente favorável para a cultura do país. O brasileiro gosta de fazer compras, ir ao cinema e almoçar fora”, prosseguiu.O especialista também afirmou que, com a chegada do e-commerce, o segmento passou por adaptações, com mudanças na composição das lojas e ampliação da presença de serviços, alimentação e até eventos.Devido a essas alterações, hoje, de acordo com Araujo, a taxa média de ocupação dos shopping centers no Brasil está próxima de 95%.“Os proprietários tiveram que se remodelar, migrando de consumo para serviços e alimentação. Isso ajudou na retomada da ocupação. Houve, sim, uma recuperação gradual do setor, que foi mais rápida do que escritórios.”FIIs de shopping: os desafios à vistaApesar da boa retomada e da boa demanda, o analista avaliou que os próximos 12 a 18 meses podem trazer alguns desafios para o segmento.Entre eles, citou os impactos da reforma tributária, a desaceleração da economia em meio aos juros elevados e uma possível perda de ritmo do consumo em um ambiente de inflação ainda elevada.Ainda assim, apontou que o setor segue bem posicionado, especialmente diante dos deságios atuais em bolsa, com muitos fundos ainda negociando abaixo do valor patrimonial.“É um nicho que, como eu falei anteriormente, historicamente negocia com prêmio. E hoje, quando olhamos para a B3, muitos FIIs de shoppings estão com desconto de dois dígitos.”Assista ao evento na íntegra, no canal do Seu Dinheiro no YouTube: