O Safra rebaixou a recomendação das ações da Log Comercial (LOGG3) de compra para neutra, citando que a forte valorização recente do papel, de 27% no ano, reduziu a atratividade da relação entre risco e retorno.O banco, porém, segue com uma visão positiva sobre os fundamentos da companhia e manteve o preço-alvo de R$ 32 para os próximos 12 meses, o que representa um potencial de valorização de cerca de 18%.Em relatório, o Safra destacou que a Log segue apresentando desempenho operacional sólido, sustentada pela demanda por galpões logísticos de alto padrão.O banco também ressaltou que cerca de 80% do pipeline de expansão da companhia está fora da região Sudeste, em mercados que ainda apresentam déficit de galpões logísticos de alto padrão e demanda crescente por parte de empresas industriais e de comércio eletrônico.De acordo com os analistas, a companhia acumula 15 trimestres consecutivos de crescimento real dos aluguéis, além de manter níveis reduzidos de vacância, em 1,1%, e inadimplência de 0,3% no primeiro trimestre de 2026.Apesar dos bons indicadores, o banco aponta que a expansão acelerada da companhia exige um volume elevado de investimentos em um ambiente de juros ainda altos.Expansão da Log depende de vendas de ativosSegundo o relatório, a estratégia da Log envolve desenvolver novos empreendimentos, capturar ganhos com a valorização dos ativos e vender parte do portfólio para financiar novos projetos.O Safra estima que o plano de expansão da companhia até 2028 demandará aproximadamente R$ 3,5 bilhões em capex, que deverão ser financiados pela venda de cerca de 1 milhão de m² de área bruta locável (ABL).Até o momento, de acordo com os analistas, o modelo tem funcionado: desde 2023, a companhia entregou cerca de 1 milhão de m², enquanto realizou a venda de aproximadamente 1,4 milhão de m² em ativos.Os projetos desenvolvidos apresentaram retorno sobre custo (yield on cost) entre 12% e 13%, enquanto as vendas ocorreram com cap rates (taxa de capitalização) de 8% a 8,5%.Para o Safra, porém, o maior risco está na capacidade da companhia de manter o ritmo de vendas em um cenário de custo de capital elevado.O banco destaca que as vendas recentes foram favorecidas por um ciclo positivo de captação dos fundos imobiliários. Isso porque, nos últimos 12 meses, a Log vendeu cerca de 490 mil m², acima da média anual de aproximadamente 300 mil m² registrada entre 2022 e 2025.Com condições financeiras mais restritivas, o Safra avalia que repetir esse ritmo pode ser mais difícil.Além disso, o banco calcula uma taxa interna de retorno (TIR) real de 11,7% para a companhia, abaixo de sua estimativa de custo de capital e ligeiramente inferior à média do setor de shopping centers, o que contribuiu para a revisão da recomendação.Safra reduz projeções para expansãoO banco também revisou suas estimativas para a companhia e passou a projetar 1,6 milhão de m² entregues até 2028, abaixo do plano original de 2 milhões de m².As expectativas de área bruta locável foram reduzidas para:800 mil m² em 2026;1,1 milhão de m² em 2027.A revisão levou a uma queda de aproximadamente 27% nas estimativas de receita para 2026 e 2027. O Safra agora prevê FFO recorrente de R$ 34 milhões em 2026 e R$ 68 milhões em 2027.Apesar da revisão, o banco destaca que a companhia continua se beneficiando de fundamentos operacionais sólidos e da escassez de galpões AAA em diversas regiões do país. Entre os principais riscos para a tese de investimento, o Safra cita dificuldades para manter o ritmo de venda de ativos, aumento da concorrência em mercados estratégicos, vacância acima do esperado e pressão de custos de construção sobre a rentabilidade dos projetos.