Il 9 settembre la Commissione europea presenterà l’Affordable Housing Act, il regolamento che promette di normare gli affitti brevi in tutto il continente in nome della lotta all’overtourism. Sulla carta, l’obiettivo è nobile: proteggere residenti e identità locali dagli effetti della pressione turistica sulle città. Nella sostanza, Bruxelles si prepara a consegnare ai sindaci uno strumento che permette di limitare l’uso della proprietà privata, superando anche quella direttiva Servizi che finora aveva bloccato sul nascere ogni tentativo di restrizione locale, trattando gli affitti brevi per quello che sono: un’attività economica di servizi.La formula che decide chi può affittareIl cuore del regolamento è un concetto tecnico destinato ad avere conseguenze molto concrete: lo stress abitativo. Un territorio vi rientra quando il prezzo medio di vendita di un’abitazione è pari o superiore a otto volte il reddito disponibile medio della popolazione, quando questo rapporto prezzo-reddito è cresciuto negli ultimi dieci anni e quando, sulla base di dinamiche demografiche, offerta e domanda di alloggi, è improbabile che la situazione migliori nei prossimi tre anni. Tre caselle da spuntare, e un intero mercato può finire sotto tutela pubblica. Il testo del regolamento è netto: dove ricorrono questi requisiti sono giustificate, “dalla necessità di salvaguardare l’accessibilità economica e la disponibilità degli alloggi”, “misure che limitano l’accesso o la fornitura di servizi di locazione a breve termine di alloggi in immobili residenziali”.Seconde case nel mirinoPer attenuare le polemiche, Bruxelles ha scelto di risparmiare formalmente l’abitazione principale. La stretta colpisce infatti “immobili residenziali non acquistati o utilizzati ai fini di abitazione principale, occupati dal proprietario o da un’altra persona”: in pratica seconde e terze case, non la prima casa dell’host. Una distinzione che suona più come un’attenuante di facciata che come un limite reale, perché è esattamente sulle seconde case che si regge oggi buona parte del mercato delle locazioni turistiche italiane, da Airbnb a Booking. Lo scudo normativo europeo darebbe così a Comuni e Regioni la possibilità di definire autonomamente le aree sotto stress abitativo secondo i criteri di Bruxelles, e di limitare gli affitti brevi anche a uso turistico blindando le proprie decisioni da eventuali ricorsi legali.L’allarme di Aigab: “A rischio milioni di posti letto”Le associazioni di categoria non hanno atteso la pubblicazione ufficiale del testo per far sentire la propria voce. Aigab, l’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, ha parlato senza mezzi termini di un rischio sistemico per il Paese: “Se i sindaci avranno il potere di introdurre restrizioni alle locazioni brevi, l’Italia rischia di perdere milioni di posti letto e milioni di arrivi a vantaggio di altri Paesi europei con un impatto negativo su turismo e bilancia dei pagamenti”. Nel mirino, secondo l’associazione, ci sarebbe “mezzo milione di famiglie” che ha “investito nelle locazioni brevi e potrebbe vedersi ridotta una fonte di reddito o scegliere di ricorrere al sommerso”, l’esito paradossale ma ricorrente di ogni stretta regolatoria mal calibrata. Aigab avverte anche sull’indotto: “L’ecosistema di imprese (Property Manager, società di pulizie, servizi agli immobili, società di software, indotto delle case vacanza, etc.) rischia di ricevere un colpo fatale”, perché “in molte aree del Paese il valore degli immobili è sostenuto dalla capacità di produrre reddito” e, se le case non si possono più affittare, “hanno valore solo per chi le abita come prima casa”, con “effetti depressivi per tutto il comparto immobiliare italiano”. L’associazione chiude annunciando battaglia: “Come Aigab siamo già al lavoro da tempo per difendere ancora una volta diritti fondamentali dei proprietari e delle imprese italiane”.La Lega: “Giù le mani dalla proprietà privata”Sul fronte politico è la Lega di Matteo Salvini a muoversi per prima, con toni da barricata già nel titolo del comunicato: “Casa, Lega: giù le mani da proprietà privata. No a stretta Ue su seconde case e affitti brevi”. Nella nota si legge: “Leggiamo anticipazioni secondo cui la Commissione europea, attraverso un regolamento sulla casa di imminente pubblicazione, starebbe preparando una stretta sugli affitti brevi e addirittura una limitazione alla compravendita di seconde case. Speriamo proprio che non sia così, perché sarebbe qualcosa di molto lontano da quanto indicato nel documento strategico presentato a dicembre”. E la chiusura non lascia spazio a interpretazioni: “La posizione della Lega è chiara: non verrà mai adottato un provvedimento che violi o limiti il sacro diritto alla proprietà privata”.I numeri che Bruxelles userà per giustificarsiPer blindare la sua iniziativa, la Commissione ha già messo in circolazione le statistiche che dovrebbero motivarla: dal 2013 i prezzi delle case nell’Unione sono aumentati di oltre il 60%, più della crescita dei redditi, mentre gli affitti medi sono saliti di circa il 20% e, nei mercati urbani più esposti, quelli a breve termine sarebbero cresciuti di quasi il 93% tra il 2018 e il 2024. Cifre reali, che raccontano però un problema con più cause di quante Bruxelles voglia ammettere: la carenza cronica di nuove costruzioni, la burocrazia urbanistica che frena i permessi, la fiscalità immobiliare punitiva in molti Stati membri. Colpire chi ha già investito nel mattone per mettere a reddito una casa non aggiunge un solo alloggio all’offerta, sposta soltanto il problema, spesso verso il sommerso che Aigab paventa. Non a caso lo stesso sito della Commissione, presentando l’Affordable Housing Act, insiste sul principio di sussidiarietà: la vera partita, quella che aumenta davvero l’offerta di case, richiederebbe interventi su nuove costruzioni, edilizia sociale e semplificazione dei permessi, non tetti calati dall’alto sul diritto di un privato di affittare casa propria.Un copione già vistoLa storia recente degli affitti brevi in Italia insegna che ogni stretta regolatoria, dalla cedolare secca alla cartella d’identità nazionale, si è sempre presentata come misura di equità sociale e ha finito per colpire soprattutto i piccoli proprietari, quelli che con uno o due appartamenti arrotondano la pensione, più che i grandi gruppi strutturati capaci di riorganizzarsi. Il 9 settembre si scoprirà se l’Europa ha scelto la stessa strada, questa volta però con un potere normativo capace di scavalcare i ricorsi e imporsi direttamente su Comuni e Regioni. Difficile immaginare che la battaglia, politica e giudiziaria, finisca lì.Enrico Foscarini, 5 settembre 2026L'articolo Affitti brevi: l’Ue allunga le mani sulle seconde case proviene da Nicolaporro.it.