Хто повинен стежити за спільним майном і коли доведеться звертатись у суд? Кому саме довірити управління багатоквартирним будинком - важливе питання, адже мешканцям потрібно розуміти всі юридичні тонкощі та економічні наслідки такого рішення.Про це розповіла у коментарі РБК-Україна голова комітету Асоціації адвокатів України з цивільного права та процесу, керівниця Адвокатського бюро, адвокатка Тетяна Даниленко.Головне:Вибір управителя: кожен багатоквартирний будинок зобов'язаний мати управителя, яким може бути комунальна служба, зовнішня компанія або організація, створена самими мешканцями.Який управитель кращий: економіка обслуговування багатоповерхівки залежить від технічного стану, потреб, можливостей і спільного рішення мешканців, а не від форми управління (зважувати потрібно всі "за" та "проти").Переваги ОСББ: об'єднання співвласників дає реальну можливість самостійно контролювати стан будинку, витрати та якість комунальних послуг (на відміну від ЖЕДів).Підводні камені: разом із новими можливостями в об'єднання співвласників з'являється нова відповідальність - вирішення фінансових питань, облаштування укриттів, встановлення генераторів тощо.Умови створення: установчі збори новоствореного ОСББ у новобудовах можна проводити лише після оформлення прав власності на квартири та приміщення площею понад половину будинку.Ризик подвійного нарахування: укладення договору з новим управителем автоматично не скасовує дію попереднього договору з ЖЕДом, тому збори та процедура розірвання є обов'язковими.Передача документації: попередній балансоутримувач зобов'язаний передати технічну документацію впродовж 30 днів, а в разі її втрати - відновити власним коштом та передати впродовж 6 місяців.Письмова вимога: ініціювати питання щодо передачі технічної документації та управління (перед ЖЕД або попереднім балансоутримувачем) необхідно шляхом надсилання офіційної письмової вимоги, а в разі відмови - звертатися до суду.Чому кожен будинок повинен мати управителяПрактика, за словами експертки, показує, що "мешканці багатоквартирних будинків не в повній мірі розуміють", що "саме власники квартир повинні дбати про схоронність свого майна не тільки біля дверей своєї квартири, а й про благоустрій місць загального користування"."Коли питання стосуються останнього, постає питання - кому саме довірити управління будинком", - констатувала Даниленко.Вона нагадала, що кожен багатоквартирний будинок (відповідно до закону України "Про житлово-комунальне господарство") повинен мати управителя."Це може бути як зовнішня компанія, так і організація, створена самими мешканцями", - пояснила юристка.Варіанти управління багатоквартирним будинкомЯкщо говорити про основні варіанти управління багатоквартирним будинком, які взагалі існують, то найпоширеніші з них:самоуправління мешканцями;управління через об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ);управління через приватну управляючу компанію;управління через державну або комунальну службу;комбіновані варіанти."На думку фахівців житлово-комунального господарства, ОСББ має ряд переваг - у порівнянні з іншими організаційно-правовими формами управління", - зауважила адвокатка.Читайте також: Управління багатоквартирним будинком у платіжці: що це і за які послуги платимоХто такий управитель і які його обов'язкиДаниленко пояснила, перш за все, хто такий "управитель" в цілому.Відповідно до ЗУ "Про особливості здійснення права власності у багатоповерховому будинку", управитель - це фізична особа-підприємець (ФОП) або юридична особа-СПД (суб'єкт підприємницької діяльності), який за договором зі співвласниками забезпечує:належне утримання спільного майна багатоповерхового будинку і прибудинкової території;ремонт спільного майна багатоповерхового будинку і прибудинкової території;задоволення господарсько-побутових потреб.Що робить ЖЕД і чому на нього скаржатьсяЖЕД (житлово-експлуатаційна дільниця) - це юридична особа, яка:надає послуги з управління багатоквартирним будинком;також може бути обрана його управителем.Юристка уточнила, що ЖЕД - структурні підрозділи районних Керуючих компаній з обслуговування житлового фонду."Дедалі більше нарікань від мешканців багатоквартирних будинків - на неефективність виконання обов'язків щодо утримання будинків покладених саме на ці організації", - нагадала вона.Адвокатка зауважила, що при такій формі управління, власники:не в змозі перевірити витрати;не мають доступу до звітності, договорів та документів.При цьому управителі можуть роками не робити ремонти, а комунікаційні мережі зношуються і стають непридатними для експлуатації.Читайте також: Хто в Україні відповідальний за прибудинкові території та як можуть покарати порушниківРізниця між ОСББ і приватною управляючою компанією"Люди поступово йдуть від житлових кооперативів та керуючих компаній і створюють ОСББ, аби навести лад у будинку та самостійно вирішувати, як витрачати гроші", - повідомила Даниленко.Вона пояснила, що ОСББ - це об'єднання мешканців, які самостійно схвалюють рішення щодо управління будинком.Тим часом приватна управляюча компанія надає професійні послуги управління та технічного обслуговування - беручи на себе всі обов'язки."Базовим у діяльності управляючої компанії є закон України "Про житлово-комунальні послуги", згідно якого співвласники отримують від компанії - управителя, не що інше, як послуги", - нагадала юристка.Послуги для ОСББ - прописані у вказаних законах і додатково окремо узгоджуються в договорі."Це і своєчасний необхідний ремонт, і доглянута прибудинкова територія, і роботи з благоустрою в середині будинку (освітлення, ліфти, інженерні мережі, тощо)", - уточнила спеціалістка.Отже, в об'єднанні співвласників багатоквартирного будинку люди спільно вирішують:скільки коштів щомісяця перераховувати на рахунок ОСББ;які роботи у будинку потрібно виконувати першочергово.Тим часом керуючі компанії та житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) - самі встановлюють розміри внесків та формують перелік ремонтних робіт, виходячи з кошторису.Читайте також: ОСББ і борги: чи можуть мешканців змусити платити за послугиЯк обрати управителя багатоквартирного будинку"Створення ОСББ є важливим питанням для багатьох мешканців багатоповерхівок, особливо коли йдеться про незадовільний стан будинку, сходових клітин, даху, під'їздів чи ліфтів, захаращену чи занедбану прибудинкову територію", - розповіла Даниленко.Проте ініціюючи такий перехід, "власники стикаються з непоодинокими випадками", коли ЖЕД чи приватна управляюча компанія:або відмовляється передавати управління будинком новоствореному ОСББ;або просто не хоче "відпускати" мешканців."Питання й справді є важливим, оскільки укладення договору з новим управителем автоматично не припиняє дії договору, який був укладений між ЖЕДом та кожним співвласником", - визнала адвокатка.У такому разі, за її словами, "може виникнути ситуація подвійного нарахування за утримання будинку"."Тому слід обрати управителя багатоквартирного будинку співвласниками, шляхом проведення зборів співвласників", - порадила юристка.Читайте також: Чиї яблука під вікнами? Юрист пояснив, кому належать дерева у дворі багатоповерхівкиЯк створюється та функціонує ОСББДаниленко нагадала, що ОСББ може бути створене "лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках)"."Установчі збори об'єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на квартири та нежитлові приміщення, загальна площа яких становить більше половини загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень у такому будинку", - уточнила вона.Саме установчі збори, за словами експертки, "приймають рішення з питань порядку денного з можливістю їх обговорення".При цьому ініціатором установчих зборів є ініціативна група, яка складається "не менш як із трьох власників квартир або нежитлових приміщень".На таких зборах, за словами Даниленко, співвласники мають прийняти низку обов'язкових рішень:визначити управителя (вказавши його назву, ідентифікаційний код та дату, з якої він приступає до надання послуги з управління їхнім будинком);затвердити умови договору з управителем (розглянувши текст типового договору та адаптувавши його під свій багатоквартирний будинок, погодивши тарифи обсяг послуг з управителем);визначитись, хто підпише цей договір з управителем від імені всіх співвласників;ухвалити рішення про розірвання договору з ЖЕД;надати повноваження особі з числа співвласників, щодо завчасного повідомлення ЖЕД про розірвання договору.Читайте також: Подовжувач "з вікна"? Як заряджати електромобіль біля будинку законно та без штрафівЯк "попрощатись" із попереднім балансоутримувачем"Ініціювати питання перед ЖЕД або попереднім балансоутримувачем - щодо передачі технічної документації та управління - об'єднанню потрібно шляхом надсилання офіційної письмової вимоги. А в разі відмови - звертатися до суду", - повідомила адвокатка.Вона уточнила, що "варто повідомляти ЖЕД письмово - рекомендованим листом із повідомлення та описом вкладення"."Це стане у нагоді у разі вирішення справи у судовому порядку, адже необхідно буде надати письмові докази відправки такого листа до матеріалів судової справи", - пояснила Даниленко.Вона додала, що згідно із законодавством України (зокрема законом "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку"), колишній балансоутримувач "зобов'язаний передати документи впродовж 30 календарних днів - із дня направлення об'єднанням відповідного звернення".Юристка зауважила, що може трапитись ситуація, коли документація на багатоквартирний будинок "відсутня" (втрачена).Тоді замовник будівництва, колишній балансоутримувач або особа, яка здійснювала управління будинком (його обслуговування/утримання) до створення ОСББ повинен впродовж 6 місяців із дня направлення об'єднанням відповідного звернення:відновити її за власний рахунок;передати об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).Читайте також: Не можете "поділити" паркан чи гілки дерев? Юрист пояснив, що і кому насправді належитьЯкі можуть бути "за" та "проти" ОСББВ цілому, за словами Даниленко, створення ОСББ є реальним шансом отримати більший контроль:над власним будинком;над витратами;над якістю комунальних послуг.Водночас разом із новими можливостями у співвласників з'являється нова відповідальність:вирішення фінансових питань;облаштування укриттів;встановлення генераторів тощо.ЖЕД, управляюча компанія чи ОСББ: як обратиНасамкінець юристка зауважила, що в цілому "економіка обслуговування багатоповерхівки" залежить:від технічного стану, потреб, можливостей і спільного рішення мешканців;а не від форми управління."Тож співвласники кожної, зваживши всі "за" і "проти" мають обрати оптимальний варіант управителя саме для їхнього будинку", - підсумувала адвокатка.Нагадаємо, раніше ми розповідали про комуналку "на паузі" - за що можна не платити, якщо не живете вдома.Крім того, ми пояснювали, чи можуть нараховувати "комуналку" за житло в окупації.Читайте також, чи можна паркувати авто біля паркану (юрист пояснив головні заборони).