Escolher a melhor forma de alugar um imóvel sem fiador exige atenção do consumidor para não confundir proteções oficiais com serviços privados sem fiscalização. A principal diferença entre os modelos está na segurança jurídica e na regulação: enquanto produtos fiscalizados pela Superintendência de Seguros Privados (Susep), que regula o mercado segurador, têm regras rígidas e garantia de pagamento, empresas digitais atuam fora dessa supervisão e podem colocar o contrato em risco.Para esclarecer essas distinções e orientar o mercado, a Federação Nacional de Seguros Gerais (FenSeg) elaborou um material explicativo sobre o tema. “Diante da proliferação de soluções privadas que se apresentam como garantias para contratos de aluguel, o guia busca esclarecer as diferenças entre esses modelos e o seguro fiança locatícia, destacando aspectos regulatórios, legais e práticos”, informou a entidade no documento.Quais são as principais diferenças entre as garantias?A escolha do modelo ideal exige uma análise atenta por conta do tipo de regulação, do valor inicial que é pedido e dos riscos sobre a empresa contratada. Cada modalidade apresenta características estruturais que impactam diretamente a segurança financeira de inquilinos, proprietários e imobiliárias ao longo do contrato:Seguro-fiança: Previsto na Lei do Inquilinato e fiscalizado pela Susep, exige a constituição de reservas técnicas por seguradoras e atua no Sistema Nacional de Seguros Privados. Funciona de forma parecida com um seguro de carro: o inquilino paga um valor mensal ou anual que não é devolvido no final, garantindo proteção contínua ao proprietário enquanto a apólice (contrato de seguro) estiver em vigor.Título de capitalização: Enquadrado juridicamente como caução financeira e também regulado pela Susep, demanda um investimento inicial mais elevado (deixado como depósito de garantia) que fica vinculado ao contrato. Ao término do aluguel, o valor integral pode ser resgatado com correção pela TR, desde que o imóvel seja devolvido sem débitos ou estragos, além de permitir a participação em sorteios.Garantia privada (garantidoras digitais/fiança onerosa): Operada por empresas privadas e fintechs sem fiscalização da Susep ou exigência de reservas técnicas, funciona como um fiador pessoa jurídica contratado no âmbito civil. Apesar de oferecer aprovação ágil e menos burocrática, depende exclusivamente da saúde financeira da própria empresa, apresentando riscos de descontinuidade da cobertura ou recusa de renovação no meio da locação.Quer saber mais sobre seguros? Inscreva-se na Segura Essa: a newsletter de Seguros do InfoMoneyDiferenças jurídicasA diferença central entre os modelos está na retaguarda legal e na segurança que oferecem a quem aluga. As garantias privadas oferecidas por fintechs e garantidoras digitais funcionam como uma fiança paga no direito civil e não possuem supervisão estatal. Segundo especialistas, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) contempla expressamente em seu artigo 37 as modalidades de caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, deixando as garantidoras de fora.A falta de fiscalização por algum órgão regulador afeta a solidez da garantia em momentos críticos, como em situações de inadimplência ou encerramento das atividades da empresa contratada. “Na prática, o locador que aceita um seguro fiança sabe que, se o inquilino parar de pagar, existe um patrimônio garantidor fiscalizado pelo Governo Federal por trás daquela apólice”, diz o especialista em Direito Imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), Kevin de Sousa. Leia mais: Seguro-fiança cobre danos causados por inquilino? Entenda os limites da proteção“Quando aceita uma garantidora privada, ele está confiando exclusivamente na saúde financeira de uma empresa que pode, amanhã, encerrar atividades sem dar satisfação a ninguém”, explica ainda o especialista.O advogado pontua ainda a fragilidade das garantias não fiscalizadas ao destacar que “a garantidora privada é uma empresa comum, sem supervisão estatal, que oferece um serviço de fiança onerosa nos moldes do direito civil, sem qualquer exigência legal de lastro financeiro auditado”.Já quando se trata do título de capitalização, a interpretação jurídica o equipara à caução tradicional do artigo 37 da lei. “O título de capitalização funciona como uma caução financeira. O locatário adquire o título, cujo valor fica vinculado ao contrato de locação em favor do locador”, esclarece Sousa. Ele ainda aponta que os dois produtos são regulados, e o que vai diferir, no fim, é a escolha financeira que o consumidor faz: “No seguro, o locatário paga um prêmio anual, que não é restituído, e a seguradora assume o risco de inadimplência. No título de capitalização, o locatário deposita um valor que funciona como garantia real e que pode ser devolvido ao final”.Leia também: Seguro de carro, casa e outros bens terão novas regras para indenizaçãoDireitos do consumidor e cuidados antes de assinarA contratação de soluções sem fiscalização exige do consumidor atenção redobrada às regras de renovação e às coberturas contratadas, que podem ser apenas parciais e excluir despesas com condomínio, IPTU ou estragos no imóvel. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) garante o direito à informação clara para evitar que o inquilino confunda modelos oficiais com serviços privados.A doutora em Direito Civil e especialista em Direito do Consumidor Danielle Biazi afirma que apesar dessas garantias estarem submetidas à incidência do Código de Defesa do Consumidor, a Lei de Locações limita as modalidades de garantia possíveis, já mencionadas anteriormente – caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Leia também: Seguradoras arrecadam R$ 207 bi no 1º semestre, alta nominal de 0,5%, mostra SusepA especialista advertiu para o funcionamento real das garantias digitais e o perigo de a empresa quebrar no meio do contrato. “Já essas fianças onerosas, ou ‘garantias privadas’, nada mais são do que um fiador pessoa jurídica. Não há nada de ilícito nisso, mas o resultado depende sempre do lastro patrimonial do garantidor que, assim como um fiador comum, também pode tornar-se insolvente”, ressalta Biazi.Ela ainda exemplifica que, na lei, é estabelecido que o seguro fiança recaia sobre todas as obrigações do locatário, “mas essa presunção não se transfere automaticamente para garantias contratadas em outros modelos, que podem ser, inclusive, parciais, ou seja, não cobrir certos tipos de despesa”.A descontinuidade da garantia por culpa da empresa não exime o inquilino de suas obrigações com o proprietário, mas garante direitos de reparação na Justiça. “Caso essa empresa não honre sua obrigação por razões não imputáveis ao locatário, ele poderá acioná-la em regresso, caso tenha sido compelido a pagar valores que estariam cobertos pela garantia”, explica.Crescimento do mercadoA busca por alternativas ao fiador acompanha o tamanho do mercado imobiliário brasileiro. Dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) levantados em 2024 indicaram cerca de 72 milhões de imóveis no país, dos quais 16 milhões são alugados. Além disso, o uso de garantias pagas pelo inquilino avançou de 4% em 2017 para 27% em 2024, segundo dados da Superlógica Imobi.Leia mais: Seguro-fiança cobre danos causados por inquilino? Entenda os limites da proteçãoNesse cenário, o título de capitalização na modalidade Instrumento de Garantia movimentou R$ 1,78 bilhão entre janeiro e maio de 2026, com alta de 14% ante o mesmo período de 2025. No primeiro semestre de 2026, o volume atingiu R$ 2,14 bilhões, avanço de 15% em comparação anual. “Para o locatário, elimina a necessidade de um fiador com bens vinculados, reduz barreiras de acesso e ele pode resgatar o valor ao final do contrato de locação, caso não existam pendências financeiras ou danos ao imóvel”, informou a Federação Nacional de Capitalização (FenaCap). A entidade ressalta que, se houver desocupação antecipada, “incidem as tabelas de resgate proporcional previstas nas condições gerais aprovadas pela Susep, o que pode resultar na retenção de uma parcela do valor aplicado”Já o seguro de fiança locatícia pagou R$ 2,41 bilhões em indenizações no Brasil entre 2021 e 2025, o que representa um crescimento de 184% no montante indenizado ao longo de quatro anos, segundo dados da Susep divulgados pela FenSeg.Tem alguma dúvida sobre o tema? Envie para leitor.seguros@infomoney.com.br que buscamos um especialista para responder para você!The post Vai alugar sem fiador? Entenda as diferenças entre as garantias disponíveis appeared first on InfoMoney.