Transformar um imóvel em garantia para conseguir crédito mais barato está se tornando uma alternativa cada vez mais procurada pelos brasileiros. Em um cenário de juros elevados e maior dificuldade para equilibrar as contas, o chamado home equity movimentou R$ 6,67 bilhões no primeiro semestre de 2026, crescimento de 30,9% em relação aos R$ 5,10 bilhões registrados no mesmo período do ano passado. Mas, segundo especialistas ouvidos pelo InfoMoney, a possibilidade de trocar dívidas caras por parcelas menores traz uma contrapartida importante: o risco de perder o imóvel em caso de inadimplência.Em seus dados, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) identificou mudanças no perfil das operações. O valor médio dos empréstimos chegou a R$ 267 mil, com prazo médio de 13 anos. Já o valor contratado correspondeu, também, em média, a 33% do preço do imóvel oferecido como garantia.Isso significa que, em uma operação hipotética de R$ 267 mil, considerando essa proporção, o imóvel dado em garantia teria valor aproximado de R$ 809 mil. A relação, conhecida no mercado como loan to value (LTV), é um dos indicadores utilizados pelas instituições financeiras para avaliar o risco da operação.O crescimento da modalidade ocorre em um momento de crédito caro. Segundo o Banco Central, a taxa média das operações de crédito livre para pessoas físicas chegou a 64% ao ano em junho. A taxa reúne diferentes modalidades, com riscos e condições distintos, e não deve ser interpretada como o custo de um empréstimo específico.Ainda assim, ajuda a explicar por que consumidores e empresas buscam alternativas com garantia real. Ao oferecer um imóvel como segurança para o pagamento, o tomador pode conseguir juros inferiores aos cobrados em linhas sem garantia, além de prazos mais longos. A vantagem, porém, não é automática. O custo total da operação, a finalidade do dinheiro e a capacidade de pagamento precisam entrar na conta antes da contratação.Leia também: Mercado ainda tem que aprender a usar o crédito com garantia de imóvel, avalia AbecipQuando esse tipo de empréstimo vale a pena?A modalidade tende a fazer mais sentido quando o consumidor pretende substituir uma dívida de juros elevados por outra mais barata, desde que consiga manter o pagamento das novas parcelas. Também pode ser considerada para projetos de longo prazo, como reformas, investimentos em um negócio ou reorganização financeira.O principal cuidado é não confundir uma parcela menor com uma dívida necessariamente mais barata. Um empréstimo com prazo de 13 anos pode aliviar o orçamento mensal, mas também manter o consumidor endividado por muito mais tempo. Dependendo da taxa contratada e dos encargos, o total pago ao final da operação pode ser elevado, mesmo que os juros sejam menores do que os de outras modalidades.Para Alberto Friggi, CEO da corretora Friggi & Secco, o uso do patrimônio como garantia exige planejamento. “O imóvel, que antes era visto apenas como reserva de longo prazo, começa a ser usado como uma ferramenta de gestão financeira. A diferença é que isso só faz sentido quando a operação nasce com finalidade clara, prazo adequado e capacidade real de pagamento”, afirma.Segundo um levantamento feito pela empresa recentemente, as operações de crédito com garantia de imóvel só em São Paulo cresceram 18,8% nos 12 meses encerrados em setembro, em comparação com o período anterior. O movimento, de acordo com Friggi, está relacionado justamente à busca por recursos para reorganização de dívidas, reforço de caixa e investimentos. A expansão também acompanha o aumento da oferta de crédito com garantia imobiliária no país.Leia também: Mercado ainda tem que aprender a usar o crédito com garantia de imóvel, avalia AbecipTrocar dívida compensa?A resposta, de acordo com os especialistas, depende da diferença entre os juros, do prazo de pagamento e dos custos envolvidos. Uma simulação ajuda a entender por que comparar apenas a parcela pode levar a decisões equivocadas. Isso porque uma dívida de R$ 100 mil que possa ser quitada em 36 meses, com juros de 3% ao mês, considerando parcelas fixas, sem tarifas, seguros ou impostos, teria um pagamento mensal de aproximadamente R$ 4.580, e o desembolso total ficaria próximo de R$ 165 mil.Se os mesmos R$ 100 mil fossem financiados com garantia de imóvel a uma taxa hipotética de 1,2% ao mês, em 60 meses, a parcela cairia para cerca de R$ 2.350 e o total pago seria de aproximadamente R$ 141 mil.Nesse cenário, haveria uma redução relevante tanto na parcela quanto no custo total. Mas o consumidor passaria a comprometer um imóvel como garantia e ficaria endividado por mais dois anos. Se o prazo do novo empréstimo fosse estendido para 156 meses, equivalentes a 13 anos, a parcela cairia ainda mais, para aproximadamente R$ 1.430. Em compensação, o total desembolsado subiria para cerca de R$ 223 mil. As taxas são hipotéticas, utilizadas apenas para demonstrar o efeito dos juros e do prazo. Os cálculos também não incluem IOF, tarifas, seguros ou custos de registro.Mas esse exemplo, segundo especialistas, mostra que a escolha do prazo pode ser tão importante quanto a redução dos juros e que uma prestação aparentemente confortável não garante economia no custo final.Qual é o risco de perder o imóvel?O maior risco do home equity é a execução da garantia em caso de inadimplência. Na alienação fiduciária, o imóvel fica vinculado à instituição credora como garantia do pagamento. Se o devedor deixar de cumprir as obrigações e não regularizar a situação nos termos legais, o bem poderá ser levado a leilão para quitar a dívida.O fato de o imóvel ser utilizado como residência da família não elimina automaticamente esse risco, porque ele foi oferecido voluntariamente como garantia fiduciária. O Marco Legal das Garantias, instituído pela Lei 14.711, de 2023, ampliou as possibilidades de utilização de garantias imobiliárias em operações de crédito.A legislação também disciplina situações em que uma mesma garantia pode estar vinculada a mais de uma obrigação, observadas as condições legais. Por isso, antes de contratar, é fundamental verificar quais dívidas estarão garantidas pelo imóvel e o que acontece se uma delas deixar de ser paga.Dessa forma, o risco patrimonial torna a modalidade especialmente delicada para quem pretende utilizar o dinheiro para despesas correntes, consumo ou para cobrir um desequilíbrio financeiro que ainda não foi resolvido. Nessas situações, o empréstimo pode apenas adiar o problema, substituindo dívidas sem garantia por uma obrigação que coloca a moradia em risco.Leia também: Abecip vê 2026 com otimismo e espera alta de 16% nas concessões de financiamentosCustos adicionais A comparação entre propostas deve considerar o Custo Efetivo Total (CET), indicador que reúne juros e demais encargos da operação. Além da taxa anunciada pelo banco, o consumidor deve verificar a incidência de IOF, tarifas, despesas com avaliação do imóvel, custos cartorários e eventuais seguros exigidos pelo contrato.Também é necessário observar se os juros são prefixados ou se o saldo devedor está sujeito a algum índice de atualização. Nos contratos indexados, o valor das parcelas ou da dívida pode variar ao longo do tempo.Outro ponto importante é o prazo de liberação dos recursos. Como o empréstimo depende de análise de crédito, avaliação do imóvel e formalização da garantia, a contratação tende a exigir mais etapas do que um crédito pessoal convencional.Friggi afirma que a análise inicial pode ser concluída em até cinco dias, mas ressalta que o tempo total depende da documentação, da avaliação do imóvel e do registro da garantia.O CFO da Friggi & Secco, Thiago Secco, acrescenta que o planejamento do fluxo de caixa é decisivo nesses casos. “A questão deixou de ser apenas buscar crédito mais barato. É transformar um ativo relevante em liquidez com prazo, previsibilidade e finalidade definida”, afirma.Entenda melhor: Penhora de imóvel: em que situações isso pode acontecer?Quando é melhor evitar?A modalidade exige cautela quando a renda do consumidor é instável, não existe reserva financeira para imprevistos ou o orçamento já está comprometido por despesas essenciais. Também pode não ser a melhor escolha para financiar compras de consumo, viagens ou gastos de curto prazo. Nesses casos, o prazo prolongado do contrato e o risco sobre o patrimônio podem ser desproporcionais ao benefício obtido.Mesmo na troca de dívidas caras, é preciso avaliar se o problema financeiro que levou ao endividamento foi resolvido. Caso contrário, o consumidor corre o risco de acumular novos débitos enquanto continua pagando o empréstimo garantido pelo imóvel.Para quem possui uma necessidade pontual e sabe exatamente quanto precisa, o empréstimo tradicional pode ser mais simples de administrar. Já a linha de crédito com saques parciais pode ser interessante quando os recursos serão utilizados em etapas, desde que o contrato não tenha custos que eliminem essa vantagem.Entenda melhor: O que é hipoteca de imóvel e como funciona essa modalidade tão temidaFlexibilidadeUma das novidades do mercado é a possibilidade de utilizar o imóvel para contratar também uma linha de crédito, em vez de receber todo o valor do empréstimo no momento da assinatura. No modelo tradicional, o banco libera o montante contratado de uma só vez. O consumidor passa a pagar as parcelas de acordo com as condições previstas no contrato.Já em uma linha de crédito com garantia de imóvel (LCGI), o cliente recebe um limite pré-aprovado e pode utilizar apenas parte dele, conforme suas necessidades. “Existe uma diferença importante entre contratar um empréstimo com garantia de imóvel e ter uma linha de crédito garantida pelo imóvel. No primeiro caso, o cliente recebe o valor contratado de uma vez. Na LCGI, ele tem um limite disponível e utiliza os recursos conforme a necessidade, pagando juros apenas sobre o que efetivamente tomou”, explica o diretor de operações (COO) do Banco Bari, Gustavo Caciatori.Neste caso, se alguém tiver um limite aprovado de R$ 120 mil, mas utilizar apenas R$ 30 mil, os juros incidirão sobre o valor efetivamente sacado, e não sobre o limite total disponível. Esse limite pode permanecer disponível por até cinco anos, segundo Caciatori, com possibilidade de renovação por mais cinco. À medida que o cliente amortiza a dívida, os recursos podem voltar a ficar disponíveis para novas utilizações.A estrutura, explica o executivo, pode ser útil para quem precisa de dinheiro em momentos diferentes, como no financiamento de etapas de uma reforma ou no reforço de caixa de uma atividade profissional. Por outro lado, a facilidade de realizar novos saques também exige disciplina financeira. Se o limite for utilizado continuamente, a dívida poderá se prolongar, mesmo quando o consumidor já tiver quitado parte dos valores anteriores.LEIA MAIS: Bancos e fintechs apostam em financiamento com garantia em imóvel já alienadoO que verificar antes de contratar– Finalidade: o dinheiro será usado para quitar dívidas caras, financiar um projeto planejado ou apenas cobrir gastos recorrentes?– CET: compare o custo efetivo total de pelo menos duas propostas, e não somente os juros anunciados.– Prazo: calcule quanto será pago até o fim do contrato. Prazos longos reduzem parcelas, mas podem elevar o custo total.– Renda: avalie se as parcelas cabem no orçamento mesmo diante de imprevistos.– Garantia: confira o valor do imóvel comprometido e as condições de execução em caso de atraso.– Indexação: verifique se a dívida está sujeita à inflação ou a outro índice de correção.– Despesas adicionais: peça informações sobre avaliação, cartório, IOF, seguros e eventuais tarifas.– Saques e amortização: no caso de linhas de crédito, entenda quando o limite é recomposto e quais custos podem incidir sobre novas utilizações.The post Empréstimo com garantia de imóvel cresce 31%: quando vale a pena contratar? appeared first on InfoMoney.