A São Carlos (SCAR3) busca ampliar sua atuação no mercado de fundos imobiliários para além da propriedade direta de imóveis. A companhia, que historicamente concentrou seus negócios na aquisição, locação e venda de ativos, vem estruturando operações com fundos imobiliários e prestando serviços de consultoria e administração de empreendimentos.Em entrevista ao InfoMoney, Gustavo Mascarenhas, CEO da São Carlos, afirmou que a estratégia permite reduzir a necessidade de capital próprio investido nos imóveis e criar novas fontes de receitas recorrentes. A companhia mantém participação nos fundos estruturados em parceria com outras instituições e continua responsável pela consultoria imobiliária e, em determinados casos, pela operação dos ativos.“Quando a gente faz esses shifts na companhia, de sair de ser 100% proprietário, para atuar via prestação de serviço, a gente demanda menos capital à empresa, capital próprio investido. E melhoramos a alocação de capital, pagando dividendos e criando receita recorrente”, comenta Mascarenhas.Segundo o executivo, a companhia possui aproximadamente R$ 2,2 bilhões em ativos sob consultoria imobiliária em fundos estruturados. A atuação inclui o acompanhamento dos imóveis e decisões voltadas à ocupação, à administração dos empreendimentos e à geração de valor para os investidores.A mudança de modelo também busca evidenciar uma parcela do negócio que, na avaliação do CEO, ainda não é plenamente reconhecida pelo mercado. “Se o mercado não está precificando ainda o tijolo da melhor forma, também ela não está precificando o know-how”, disse.Leia Mais: Imóvel pago com cotas de FIIs é oportunidade ou risco? Especialistas comentamSão Carlos mantém participação nos fundos estruturadosA companhia realizou três operações com fundos estruturados em parceria com outras instituições, envolvendo portfólios de centros de conveniência e imóveis corporativos. Entre elas estão operações com a TG Core, a JiveMauá e a XP, que deram origem a veículos com diferentes carteiras de ativos imobiliários. Os fundos são os TGRU, SC JiveMauá e SC Renda Imobiliária.Nesses fundos, a São Carlos atua como consultora imobiliária e também mantém participação econômica. De acordo com Mascarenhas, a companhia detém entre 25% e 30% das cotas dos veículos, o que permite continuar exposta ao desempenho dos imóveis e aos resultados das operações.A estrutura escolhida difere da simples venda dos empreendimentos ou de uma troca de imóveis por cotas de fundos imobiliários listados. Na avaliação do executivo, permanecer próxima das decisões sobre os ativos é importante para preservar a capacidade de influenciar a gestão e capturar ganhos decorrentes da valorização dos imóveis.“Quando a gente mediu riscos e retornos, a gente entendeu que foi preferível fazer esse modelo do que fazer uma operação de troca de cota com um fundo listado, onde a gente perderia totalmente a influência”, afirma.A companhia também avalia novas oportunidades de estruturar fundos, mas Mascarenhas ressaltou que a realização de operações depende das condições de mercado. O ambiente de juros elevados e a menor liquidez dificultam novas emissões e transações imobiliárias, o que exige cautela na definição do momento de cada operação.Leia Mais: Dupla taxa, falta de transparência e emissões: as maiores dores dos cotistas de FIIsDois terços do portfólio podem ter perfil para fundos imobiliáriosAlém dos imóveis já transferidos para fundos estruturados, a São Carlos identifica oportunidades em parte dos empreendimentos que permanecem diretamente em seu balanço. Segundo Mascarenhas, aproximadamente dois terços desse portfólio apresentam características que podem torná-los candidatos a futuras operações.O principal critério é a capacidade de gerar renda recorrente com maior estabilidade. O executivo explicou que os ativos precisam estar bem ocupados e apresentar uma operação consolidada para se adequar ao perfil de investimento geralmente procurado pelos cotistas de fundos imobiliários.“São ativos que têm um viés de renda, ou seja, que eles, melhor ocupados, vão estabilizar a renda e aí são bons candidatos para fundos imobiliários”, comenta.Entre os segmentos acompanhados pela companhia estão os centros de conveniência, empreendimentos de menor porte que reúnem serviços e estabelecimentos de consumo cotidiano, como farmácias, mercados, pet shops e academias. A São Carlos afirma ser líder nesse segmento no Brasil e mantém cerca de R$ 350 milhões em ativos dessa categoria dentro da companhia.Segundo Mascarenhas, os centros de conveniência apresentam características que favorecem a resiliência operacional, pois atendem necessidades recorrentes dos consumidores. Juros e liquidez seguem no radar do mercado de FIIsApesar das oportunidades identificadas, o CEO reconhece que o ambiente macroeconômico influencia o ritmo das transações imobiliárias. Os juros elevados afetam o custo de capital, a precificação dos ativos e a disposição dos investidores para realizar novas operações.Para Mascarenhas, uma trajetória mais consistente de queda dos juros dependeria de maior confiança na sustentabilidade das contas públicas e na evolução da relação entre dívida e Produto Interno Bruto (PIB).Esse cenário poderia favorecer a redução das taxas de desconto utilizadas na avaliação dos imóveis e melhorar as condições para novas operações.Ainda assim, Mascarenhas afirmou que a companhia não pretende condicionar sua atuação à chegada de um cenário macroeconômico ideal. A prioridade é manter uma carteira de oportunidades e avaliar cada imóvel conforme sua vocação, seja para renda, venda ou mudança de uso.Leia Mais: Data centers abrem nova fronteira para fundos imobiliários; veja oportunidadesThe post São Carlos (SCAR3) quer ir além dos tijolos; veja como a empresa mira os FIIs appeared first on InfoMoney.