L’illusione che un amministratore di condominio possa gestire l’edificio come un feudo personale trova un ostacolo sempre più solido nella tutela della proprietà privata. Quando un gestore di fabbricato trascina i proprietari in aule di giustizia senza il loro consenso, o quando un’assemblea impone scelte alla minoranza dissenziente, non sta amministrando la comunità: sta comprimendo la libertà individuale degli investitori immobiliari. Il 2025 è stato un anno particolarmente denso di pronunce, sia della Corte di Cassazione sia della Corte Costituzionale, che hanno ridisegnato i confini di questo rapporto di forza, restituendo peso alla volontà del singolo proprietario.L’amministratore è un mandatario, non un padroneL’articolo 1131 del codice civile, non l’articolo 1130 come talvolta si legge distrattamente, è la norma che disciplina la rappresentanza in giudizio del condominio. Da questa disposizione discende un principio semplice ma spesso disatteso nella prassi: il gestore può agire e resistere in causa senza autorizzazione preventiva solo per le materie che rientrano nelle sue attribuzioni ordinarie, mentre per tutto ciò che eccede questo perimetro serve il via libera dell’assemblea, sotto forma di delibera preventiva o di ratifica successiva. Lo ha ribadito nel 2025 anche la giurisprudenza di legittimità in tema di nomina del difensore, riconoscendo all’amministratore un’autonoma legittimazione alla nomina del difensore, senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare quando la controversia rientra effettivamente nelle sue competenze di legge (Cass. n. 2119/2025). Il rovescio della medaglia, però, è che fuori da questo perimetro l’iniziativa individuale del gestore non ha alcun valore.La linea della CassazioneCon l’ordinanza della Sezione II civile pubblicata il 5 novembre 2025, la Suprema Corte ha colpito un caso emblematico di arbitrio gestionale: un’assemblea aveva autorizzato a maggioranza, e non all’unanimità, una transazione con cui l’amministratore esonerava un condomino dal pagamento delle spese comuni. I giudici hanno dichiarato nulla sia la delibera sia la transazione conseguente, perché viene imposta a pena di radicale nullità l’approvazione da parte della totalità dei condomini ogni volta che si toccano diritti reali sulle parti comuni. Nella stessa direzione si muove l’ordinanza n. 20052/2025, depositata il 18 luglio, con cui la Cassazione ha chiarito che, nei supercondomini, la delega collettiva nel supercondominio obbligatoria in favore del rappresentante non priva comunque il singolo condomino della facoltà di impugnare le decisioni prese in sua assenza o contro il suo voto: un argine ulteriore al principio maggioritario, a tutela di chi resta minoranza.Proprietà esclusiva sotto assedioIl fronte più delicato per un lettore liberale resta quello della proprietà esclusiva dei singoli appartamenti, spesso insidiata da delibere che, in nome dell’interesse collettivo, finiscono per disporre di beni che non sono comuni. Con l’ordinanza n. 5528/2025, depositata il 2 marzo, la Cassazione ha stabilito che è nulla, e non semplicemente annullabile, la delibera che incide su parti di proprietà individuale, salvo che i lavori non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni: una distinzione tutt’altro che formale, perché la nullità può essere fatta valere senza i trenta giorni di decadenza previsti per l’annullabilità. Poche settimane dopo, il 24 giugno, l’ordinanza n. 16893/2025 ha ribadito con ancora più nettezza che sono nulle le delibere che incidono sulla proprietà esclusiva senza il consenso unanime dei condomini, anche quando il pretesto sia l’accesso a un bene comune. Il messaggio che arriva da entrambe le pronunce è coerente: la maggioranza assembleare, per quanto ampia, non può sostituirsi alla volontà del singolo proprietario quando in gioco c’è il suo patrimonio esclusivo.La Consulta blinda il diritto di proprietàSe la Cassazione ha lavorato sul fronte condominiale, la Corte Costituzionale ha offerto nel 2025 due pronunce di segno convergente sulla tutela generale della proprietà privata sancita dall’articolo 42 della Costituzione. Con la sentenza n. 37/2025, depositata il 3 aprile, la Consulta ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di una norma della Provincia autonoma di Bolzano che prolungava fino a dieci anni, anziché ai cinque previsti dalla disciplina statale, la durata dei vincoli preordinati all’esproprio, ravvisando in quel termine sproporzionato una compressione ingiustificata del diritto dominicale. Ancora più netta, sul piano dei principi, è la sentenza n. 72/2025 del 23 maggio, con cui la Corte ha censurato un vincolo di inedificabilità retroattivo lungo la fascia costiera, giudicandolo lesivo del contenuto minimo essenziale del diritto di proprietà privata. È una formula che vale la pena sottolineare, perché individua un nucleo intangibile del diritto di proprietà che nemmeno il legislatore, statale o regionale, può comprimere retroattivamente senza una solidissima giustificazione costituzionale.Un condominio più liberale è possibileLe pronunce del 2025, lette insieme, restituiscono un quadro coerente: la gestione dei beni altrui, dentro e fuori dal condominio, non concede alcuna licenza d’arbitrio. Il gestore di fabbricato resta un mandatario, vincolato ai confini fissati dalla legge e dalla volontà assembleare; la maggioranza, anche quando è ampia, si ferma davanti alla proprietà esclusiva del singolo; e persino il legislatore regionale trova nella Costituzione un limite non negoziabile quando pretende di comprimere il diritto dominicale senza un’adeguata giustificazione. Per chi guarda al diritto di proprietà come presidio delle libertà individuali, la stagione giurisprudenziale appena chiusa offre argomenti solidi: chi amministra il denaro e i beni altrui, che si tratti di un condominio o di un ente pubblico, deve sempre rendere conto ai legittimi proprietari.Enrico Foscarini, 9 settembre 2026L'articolo Condominio: la proprietà è tutelata dai soprusi assembleari proviene da Nicolaporro.it.