La crisi del commercio urbano sembra suggerire una ricetta apparentemente semplice: se i negozi chiudono e i locali restano vuoti, occorre ridurre gli affitti. Da qui la proposta di estendere alle locazioni commerciali formule di canone concordato o calmierato, talvolta accompagnate da agevolazioni fiscali. Una soluzione intuitiva, la cui efficacia economica resta da dimostrare.Le proposteL’idea circola da tempo. Nell’aprile 2024 Confabitare e Confesercenti Bologna hanno sottoscritto un protocollo che proponeva di estendere ai negozi il canone concordato, ipotizzando una riduzione media del 20 per cento rispetto ai canoni liberi, accompagnata da agevolazioni fiscali. Quel 20 per cento indicava però un obiettivo, non il risultato di una sperimentazione.Nel 2026 il tema è poi riemerso. A marzo il Comune di Catanzaro ha avviato un confronto per un accordo territoriale volontario sugli immobili commerciali del centro storico. Confedilizia Catanzaro ha scelto di non partecipare, esprimendo una motivata contrarietà tecnica, politica ed economica.L’associazione ha in particolare contestato l’assenza di evidenze che individuino nei canoni la causa principale della crisi commerciale e ha sottolineato che il commercio è un’attività dinamica, esposta ai mutamenti della domanda e dei consumi, difficilmente compatibile con forme di dirigismo nei prezzi e nei rapporti contrattuali.A maggio dello stesso anno il tema è approdato anche nel confronto politico nazionale. Raffaele Nevi, portavoce di Forza Italia, ha proposto “un sistema di canone concordato a fronte di una riduzione della tassazione”. Nel medesimo periodo, l’emendamento 7.11 del deputato Nadia Romeo (Pd) ha proposto, per il triennio 2026-2028, una cedolare secca al 21 per cento sugli immobili C/1 fino a 600 metri quadrati, applicabile esclusivamente ai contratti con canoni calmierati stabiliti da patti territoriali.La natura del prezzoLe formule sono diverse: accordi volontari, canoni concordati, prezzi calmierati, incentivi fiscali. Il tratto comune è l’idea di correggere dall’esterno il risultato della contrattazione individuale, come se il prezzo liberamente individuato dalle parti dovesse essere ricondotto entro parametri ritenuti più appropriati. È questa premessa a dover essere dimostrata, non presupposta.Il problema nasce dalla natura stessa del prezzo. Il canone di un negozio non è un numero da scoprire in una tabella, ma il risultato di conoscenze disperse e valutazioni soggettive che nessuna autorità può ricostruire dall’alto. Contano posizione, visibilità, concorrenza e prospettive dell’attività. Due immobili della stessa superficie, nella stessa strada, possono avere valori molto diversi; lo stesso locale può risultare conveniente per un’impresa e inadatto a un’altra.In merito, non è superfluo ricordare che Carl Menger aveva già chiarito che un’”equivalenza tra due beni” in senso oggettivo non esiste. Il valore nasce dalle valutazioni dei singoli e muta con condizioni e alternative disponibili. Le fasce territoriali sostituiscono inevitabilmente parametri generali a valutazioni individuali e mutevoli.Chi sostiene il concordato commerciale può osservare che l’adesione sarebbe volontaria. La distinzione conta: un sistema facoltativo non equivale a un tetto legale. Se però il vantaggio fiscale viene riconosciuto soltanto a chi accetta un prezzo costruito secondo parametri collettivi, il fisco non si limita a prelevare meno: diventa uno strumento per orientare la contrattazione privata. La libertà formale rimane, ma una scelta viene economicamente favorita rispetto all’altra.Manca una prova empiricaResta da chiarire quale problema dovrebbe risolvere. Se proprietario e conduttore ritengono conveniente un canone inferiore a quello inizialmente richiesto, possono già concordarlo. La trattativa individuale consente inoltre di modulare lavori di adattamento, periodi iniziali di canone ridotto e altre condizioni. Se invece l’accordo diventa conveniente soltanto grazie all’agevolazione fiscale, occorre misurare quanti contratti aggiuntivi produca davvero.È qui che la differenza tra una proposta e una prova empirica diventa decisiva. Se cento immobili già locati passano al regime agevolato, cambia il trattamento fiscale, ma non necessariamente aumenta il numero dei locali utilizzati. Anche una riduzione del canone non dimostra che l’agevolazione abbia evitato una chiusura o favorito un’apertura altrimenti impossibile. Per misurarne gli effetti servirebbero dati sui locali prima sfitti, sulle nuove attività avviate e sulla loro durata, confrontati con territori comparabili.Le iniziative richiamate illustrano obiettivi e strumenti, ma non offrono ancora una simile prova. L’Osservatorio di Nomisma presentato nell’aprile scorso registra oltre 86 mila negozi di vicinato scomparsi tra il 2015 e il 2025, mentre gli addetti sono aumentati del 21,2 per cento. È il segno di una trasformazione distributiva assai più complessa del livello dei canoni.Disciplina rigidaC’è poi il nodo della disciplina vigente. Le locazioni commerciali restano regolate in larga misura dalla legge n. 392 del 1978. L’articolo 79 consente alle parti, per i contratti non abitativi con canone annuo superiore a 250 mila euro e alle condizioni previste dalla norma, di derogare alle disposizioni della legge. Per gli altri contratti rimane un sistema assai più rigido. Una riduzione fiscale subordinata a parametri predeterminati offre una possibilità aggiuntiva, ma lascia intatto quel quadro.Un negozio vuoto rappresenta un’occasione di scambio che, alle condizioni esistenti, non si è realizzata. Il canone può essere una delle cause, ma può anche essere già sceso proprio perché quella strada ha perso attrattività. Fiscalità, accessibilità, consumi e redditività attesa concorrono alla decisione.In definitiva, la promessa dei canoni concordati commerciali è misurabile: più locali utilizzati, più aperture, più imprese capaci di restare sul mercato. Finché questi effetti non vengono dimostrati, resta una costruzione teorica.Ma il punto non è soltanto stabilire se il meccanismo funzioni. È chiedersi perché, in assenza di coercizione o frode, debba esistere qualcuno chiamato a correggere dall’esterno il prezzo sul quale proprietario e imprenditore sono liberamente disposti ad accordarsi. La libertà contrattuale nasce precisamente qui: nella possibilità di decidere se scambiare, con chi e a quali condizioni, assumendosi ciascuno il rischio delle proprie valutazioni.Nessuna tabella conosce ciò che conoscono le parti, nessun accordo territoriale può sostituire le loro aspettative, nessun incentivo fiscale dovrebbe diventare lo strumento per condurre lo scambio verso il prezzo ritenuto preferibile dall’autorità. Il commercio vive di tentativi, errori, intuizioni, rischi e scoperte. Vive, soprattutto, di libertà. E quando alla libertà di scegliere si sostituisce la pretesa di guidare le scelte, il mercato cessa di essere un ordine spontaneo di scambi e comincia a diventare un sistema di comandi.L'articolo Commercio di vicinato in crisi, ma i canoni concordati sono la soluzione? proviene da Nicolaporro.it.