Hay un número que resume bien la situación urbanística de Jerez: 15.941. Esas son las viviendas que el propio PGOU de la ciudad tiene previstas y pendientes de construir en diez grandes bolsas de suelo, según el informe Sectores Residenciales en España 2025 publicado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Suelo clasificado, ordenado. Y paralizado desde hace años. Este informe habla de las grandes bolsas, las de más de 1.000, que están abandonadas o sin grandes avances.17 años después de que fueran incluidos en el útimo PGOU, ocho de esos diez sectores tienen un grado de urbanización del 0%. No hay calles. No hay farolas. No hay tuberías. Nada que las distinga del campo. Pero hay un papel que dice que ahí se puede construir.El estudio del Ministerio analiza sectores con capacidad para más de 1.000 viviendas y un grado de edificación inferior al 70%, midiendo la urbanización mediante fotointerpretación satelital y la edificación con datos del catastro de 2025. En total abarca 1.069 sectores, más de 2,4 millones de viviendas potenciales en 400 municipios de toda España.provincia cádizRadiografía en datos del mercado inmobiliario en Cádiz: cambios de tendencia en Jerez o El Puerto, disparidad entre la capital, Chiclana y San Fernando Pablo Fdez. QuintanillaLos datos de urbanización son de 2022, el planeamiento recogido es de abril de 2023, y los grados de edificación y urbanización "pueden verse afectados por desarrollos preexistentes". Más importante aún: el informe no entra en viabilidad económica, no distingue entre suelo bloqueado por litigios, falta de demanda o decisión municipal, y no analiza precios ni rentabilidad. Es una fotografía, no un diagnóstico. Los diez sectores de Jerez en el informe del MinisterioEl más grande y el más vacío de todos está al norte. Montealto acumula 79 hectáreas, 2.850 viviendas previstas y un grado de urbanización del 0%. Grado de edificación: también 0%. Las 2.850 viviendas siguen pendientes al completo, exactamente igual que el día en que fueron aprobadas hace dieciséis años. Una extensión equivalente a más de cien campos de fútbol completamente virgen, con clasificación urbanística y sin un solo ladrillo puesto.Montealto, la bolsa de suelo más grande, al Norte. Los Villares II, justo por detrás de los unifamiliares de Los Villares, es junto a Montealto el más inactivo en términos absolutos: 39,3 hectáreas, 1.388 viviendas previstas, 1.375 pendientes, y apenas un 0,9% de edificación con 0% de urbanización. Casi intacto.Los Villares II, justo por detrás de los unifamiliares de Los Villares. Pago de Lima (31,9 ha, 1.155 previstas, 1.107 pendientes) muestra actividad urbanizadora mínima, del 4,2%. Algo se ha movido, pero muy poco.Los suelos del Pago de Lima. Abiertas de Caulina tiene 43 hectáreas, 1.608 viviendas previstas y 1.555 pendientes. Urbanización: 0%. El pequeño porcentaje de edificación existente (3,3%) es probablemente preexistente al propio sector.Abiertas de Caulina. San José Obrero-Camino de Espera (48,6 ha, 1.803 previstas, 1.770 pendientes) registra apenas un 1,8% de urbanización. Un vasto terreno edificable prácticamente intacto.San José Obrero - Camino de Espera, un vasto terreno edificable. El más avanzado de los diez sectores es Montealegre Alto, el único clasificado como Urbano No Consolidado. Con 166 hectáreas y 1.331 viviendas previstas, alcanza un grado de urbanización del 40,6% y un 13,9% de edificación. Aun así, quedan 1.147 viviendas por construir. Es el mejor de la clase, y aun así está muy lejos de terminarse.La bolsa de suelo de Montealegre Alto. Geraldino (35,5 ha, 1.272 previstas, 1.188 pendientes, 0% de urbanización) presenta un 6,6% de edificación que corresponde a construcciones anteriores al planeamiento.El suelo de Geraldino, en la zona Sur. Montealegre II sigue el mismo patrón: 29,7 hectáreas, 1.075 previstas, 1.010 pendientes, urbanización nula.Montealegre II, al Oeste de Jerez. Mirabal es el caso más extraño del informe. Con 53,8 hectáreas y 1.931 viviendas previstas, registra un llamativo 20,2% de edificación pero apenas un 0,4% de urbanización. La lógica apunta a que esas edificaciones son anteriores al sector o no forman parte del desarrollo planificado. El resultado: 1.923 de las 1.931 viviendas previstas siguen pendientes.El Sector Mirabal. Pinosolete, con 60,6 hectáreas y 2.128 viviendas previstas, es el segundo sector más grande. Urbanización: 0%. Quedan 2.016 viviendas pendientes.Suelos urbanos en Pinosolete. El precio sube mientras el suelo duermeEsta parálisis acumulada ocurre en paralelo a uno de los momentos de mayor tensión en el mercado inmobiliario jerezano. Según el informe Tinsa Mercados Locales del primer trimestre de 2026, Jerez lidera las subidas de precio en toda la provincia de Cádiz con un incremento interanual del 16,9%, por encima de la media nacional del 14,3%. El metro cuadrado se sitúa ya en 1.778 euros, con una subida adicional del 2,5% solo en el último trimestre. Desde los mínimos de la última década, la vivienda en Jerez se ha revalorizado un 62,3%.inmobiliariaHay que ahorrar unos 42.000 euros para comprar un piso en Andalucía: Málaga, Cádiz y Sevilla, provincias con más esfuerzo inicial F. JiménezLa contradicción es evidente. Jerez tiene clasificado sobre el papel suelo para construir casi 16.000 viviendas. Y sin embargo los precios suben como si no hubiera oferta, porque en la práctica no la hay. El Banco de España calcula que faltan casi 700.000 viviendas en España para satisfacer la demanda existente. Jerez acumula bolsas de suelo que llevan dieciséis años sin transformarse en viviendas reales. Lo que se recoge, en definitiva, es la brecha entre lo que dice el papel del PGOU y lo que el mercado, los promotores y la gestión administrativa son capaces de ejecutar.