La questione abitativa italiana non dipende soltanto dal numero degli alloggi disponibili. Dipende, soprattutto, dalla fiducia che è stata erosa: quella dei proprietari, degli investitori e di chi potrebbe mettere un immobile sul mercato, ma teme morosità, occupazioni abusive, rinvii e procedure interminabili.Un’abitazione entra davvero nel circuito della locazione solo quando chi la possiede sa di poter contare su contratti rispettati, tempi certi e tutela effettiva del proprio diritto. La casa chiusa non è quindi il capriccio del proprietario: è la risposta di difesa di chi vede il proprio diritto trasformato in un rischio. Quando affittare significa poter perdere reddito, tempo e disponibilità del bene, il problema non è la proprietà privata; è l’ordinamento che la rende insicura.Tutela dei proprietariIl Piano Casa annunciato dal governo parte da una premessa reale. Nell’intervista rilasciata a Panorama, Giorgia Meloni ha indicato l’obiettivo di rendere disponibili almeno 100 mila alloggi in dieci anni, con 10 miliardi di risorse pubbliche, recuperando circa 60 mila case popolari oggi non assegnabili e coinvolgendo capitali privati per abitazioni a prezzi calmierati.Il programma comprende riqualificazione del patrimonio pubblico, housing sociale, edilizia convenzionata e una linea più dura contro occupazioni abusive e lentezze negli sfratti.Qui c’è il punto positivo. Dopo anni nei quali il proprietario è stato trattato come soggetto da tassare, controllare e sospettare, torna almeno l’idea che senza tutela della proprietà non esista offerta abitativa.Lo stesso premier riconosce che molti rinunciano ad affittare per paura di non essere pagati e di dover affrontare un calvario per rientrare in possesso del proprio immobile. È una verità elementare: se il diritto del proprietario diventa incerto, la casa resta fuori dal mercato; se lo sfratto diventa una via crucis, il contratto perde valore; se l’occupazione abusiva viene tollerata, il rischio aumenta e l’offerta si riduce.Ma proprio da questa premessa dovrebbe discendere una conseguenza più radicale. L’abitazione non è una concessione amministrativa, né è una quota sociale da distribuire secondo graduatorie politiche, e neppure un bene che lo Stato possa dirigere dall’alto stabilendo chi debba costruire, a quale prezzo e con quali finalità. La casa è proprietà, contratto, investimento, risparmio, responsabilità familiare. Quando questa verità viene oscurata, ogni politica abitativa finisce per combattere gli effetti della propria stessa causa.Il recinto pubblicoIl Piano prevede il coinvolgimento dei privati, ma dentro un recinto pubblico. Secondo quanto pure riportato dal citato magazine, il modello immagina semplificazioni e procedure accelerate per gli operatori che destinino una quota rilevante degli alloggi a edilizia convenzionata, con prezzi scontati di almeno il 33 per cento rispetto al mercato, canoni non superiori al 30 per cento del reddito netto e benefici fiscali come la cedolare secca al 10 per cento.È il solito compromesso italiano: il privato viene dichiarato indispensabile, e tuttavia non viene lasciato davvero libero. Lo si chiama a investire, però dentro un perimetro tracciato dalla politica; gli si riconosce capacità di iniziativa, ma solo se accetta prezzi, quote, finalità e condizioni stabilite dall’alto.Mercato arruolatoCosì il mercato non viene liberato: viene arruolato. E quella che viene presentata come collaborazione rischia di diventare una forma più elegante di dirigismo, nella quale l’investimento privato serve a realizzare un progetto pubblico, non a rispondere liberamente alla domanda reale.La domanda decisiva allora è un’altra: perché occorrono fondi, convenzioni, sconti, procedure speciali e piani decennali per ottenere ciò che un ordinamento fondato sulla proprietà dovrebbe produrre naturalmente? Se costruire fosse più semplice, affittare fosse sicuro, rientrare in possesso dell’immobile fosse rapido e la tassazione non scoraggiasse l’offerta, molte abitazioni tornerebbero disponibili senza grandi architetture pubbliche.La risposta sta proprio qui: ciò che viene chiamato mercato immobiliare, in Italia, è in realtà uno dei settori meno liberi, più regolati, tassati e amministrati. Nonostante ciò, l’emergenza casa viene spesso presentata come un fallimento del mercato, come se prezzi elevati, canoni in crescita e difficoltà di accesso all’abitazione fossero il prodotto spontaneo della proprietà privata e non anche l’effetto di un sistema che restringe l’offerta.È difficile parlare di mercato dove vincoli urbanistici, tempi autorizzativi, fiscalità immobiliare, incertezza sugli sfratti, normative edilizie e discipline locali comprimono ogni scelta. In tale contesto, la libertà contrattuale è diventata un’eccezione sorvegliata: accusare il mercato, dopo averlo immobilizzato, è come legare le gambe a un corridore e rimproverargli di non correre.Anche i dati europei riportati dalla già citata rivista vanno letti in questa prospettiva. L’aumento medio del 53 per cento dei prezzi delle abitazioni nella Ue tra il 2015 e il 2024, la crescita del 27,8 per cento dei canoni di locazione in Italia tra il 2010 e il 2025 e le stime di Nomisma sul disagio abitativo descrivono una tensione reale. Ma quei numeri non dimostrano che serva più intervento pubblico.Mostrano, al contrario, quanto sia urgente domandarsi quanta offerta sia stata impedita, ritardata o resa antieconomica proprio dalla stratificazione dei poteri pubblici. Quando costruire è difficile, affittare è rischioso e rientrare in possesso del bene è incerto, il problema non è l’eccesso di mercato: è la sua sistematica compressione.Una politica di liberazioneLa parte più convincente del Piano è comunque quella su occupazioni abusive e sfratti. Se davvero sarà attuata, potrà produrre effetti benefici immediati, perché la certezza del rilascio non tutela soltanto il proprietario, tutela anche l’inquilino corretto. Ogni moroso protetto, ogni occupante tollerato e ogni procedura interminabile aumenta il rischio percepito e quindi riduce l’offerta o alza il prezzo richiesto. Difendere il proprietario non significa danneggiare l’inquilino; significa ricostruire la fiducia senza la quale il contratto non nasce.In definitiva, la vera politica per la casa dovrebbe essere una politica di liberazione: meno tasse sugli immobili locati, meno vincoli alla contrattazione, procedure rapide in caso di morosità, tutela effettiva contro le occupazioni, semplificazione edilizia, tempi certi per i titoli abilitativi. Non serve trasformare ogni proprietario in un concessionario sociale. Serve consentirgli di essere proprietario.Anche il confronto con il Superbonus è istruttivo. A tal proposito, la presidente del Consiglio ricorda che, se con 10 miliardi si punta a realizzare almeno 100 mila alloggi, con i 160 miliardi destinati a Superbonus e bonus facciate si sarebbero potute costruire, secondo quel calcolo, oltre un milione e seicentomila case. Ma la lezione non è che lo Stato avrebbe dovuto spendere meglio. La lezione è che lo stesso non deve credere di poter creare ricchezza distribuendo incentivi, crediti, sconti e promesse.Il Piano Casa contiene pertanto un’intuizione giusta: senza proprietà sicura non c’è abitare possibile. A parte ciò, arretra poi davanti alla conseguenza più scomoda. Se il problema è la sfiducia dei proprietari, la soluzione non è un nuovo apparato di fondi, convenzioni e prezzi calmierati.È invece più semplice e più rivoluzionaria: lasciare che le case tornino case, che i contratti tornino contratti, che i proprietari tornino proprietari e che lo Stato smetta di presentarsi come salvatore dopo essere stato, per anni, uno dei principali produttori dell’emergenza.L'articolo Il grande equivoco del Piano Casa: intuizione giusta ma il recinto pubblico resta proviene da Nicolaporro.it.