A tokenização imobiliária já é uma realidade no Brasil, mas ainda não significa, por si só, a transferência da propriedade de um imóvel. Essa foi uma das principais conclusões de juristas que participaram do evento Blockchain Real Estate Summit 2026, ao discutir os limites jurídicos, regulatórios e práticos da aplicação de blockchain ao mercado imobiliário.A avaliação central é que a tokenização não está proibida pela legislação brasileira, mas ainda carece de regras específicas para produzir determinados efeitos no registro imobiliário. Na prática, tokens podem ser usados hoje em estruturas ligadas a captação, financiamento, participação econômica ou direitos obrigacionais relacionados a empreendimentos. O que ainda não está plenamente resolvido é a possibilidade de um token representar, diretamente, a propriedade imobiliária registrada na matrícula.“A tokenização é autorizada por lei? Não, mas também não é proibida”, afirmou Silvio Venosa, sócio do Demarest Advogados. Segundo ele, enquanto não houver uma legislação adaptada ao tema, a tecnologia deve avançar dentro dos limites já existentes, mas sem perder de vista a necessidade de uma norma que fomente a inovação sem burocratizar excessivamente o setor.A distinção é importante porque o mercado imobiliário brasileiro ainda se apoia em um sistema formal de título e registro. Olivar Vitale, advogado fundador do Ibradim, lembrou que a transferência de propriedade no país depende de um título levado ao cartório de registro de imóveis. Em operações acima de 30 salários mínimos, salvo hipóteses específicas previstas em lei, o Código Civil exige escritura pública.“Hoje é assim que repousa a lei”, afirmou Vitale. Segundo ele, a digitalização do setor é inevitável, mas isso não elimina automaticamente a função dos entes que dão segurança jurídica às transações. “O digital é natural, ele é inevitável. E o digital vai valer pra todo mundo”, disse.Tokenização não é só “token do imóvel”Um dos pontos destacados no painel foi que a tokenização imobiliária não deve ser vista apenas como a emissão de um token que substitui a matrícula do imóvel. Segundo Vitale, há diferentes formas de aplicação da tecnologia, especialmente em estruturas de financiamento, captação de recursos e emissão de valores mobiliários ligados ao setor.Ele citou a Resolução CVM 88, que regula ofertas públicas de sociedades empresárias de pequeno porte por meio de plataformas eletrônicas de investimento participativo, como exemplo de ambiente já usado para funding de empreendimentos. Para o advogado, esse tipo de estrutura também pode ser entendido como uma forma de tokenização quando usa tecnologia para representar direitos econômicos e viabilizar captação.Leia também: B3 prepara lançamento de ações tokenizadas e sua própria stablecoin este ano“Você não necessariamente está falando somente do token do imóvel em si”, afirmou Vitale. “Estaremos falando de financiamento para a tokenização. E essa, não só não está proibida, como já está regrada. E está rolando.”A grande promessa da tokenização, segundo os participantes, está na possibilidade de ampliar acesso, reduzir fricções e criar novas formas de negociação. Vitale afirmou que a tecnologia permite que negócios sejam acessados “num clique” e de qualquer lugar do mundo, com potencial de simplificar processos que historicamente dependem de reuniões, minutas, trocas de documentos e assinatura física.Ainda assim, ele ponderou que a segurança continua sendo essencial. Para o jurista, a sociedade continuará exigindo proteção jurídica em transações imobiliárias, seja no ambiente físico, digital ou em blockchain. “A tokenização já é uma realidade, a tokenização do imóvel em si, de fato, precisa de regulamento, precisa ser regrado e ainda não foi”, disse.Esse ponto também apareceu na fala de Venosa ao comentar a situação dos cartórios. Questionado sobre a possibilidade de averbar tokens na matrícula de imóveis, ele afirmou que o problema continuará existindo até que haja uma norma específica. “Não existe nenhuma norma que autorize averbar à margem do registro imobiliário a tokenização”, disse. “Não podemos dizer que quem é titular de um token ou de vários tokens tem uma garantia imobiliária. Ainda não é.”A fala dialoga com um dos temas mais sensíveis do setor: a fragmentação de entendimentos entre estados. No painel, foi citado o caso de São Paulo, onde a Corregedoria Geral do Tribunal de Justiça proibiu registradores de imóveis de averbar ou registrar tokens na matrícula. Também foi lembrado que o Rio Grande do Sul chegou a dar um passo mais permissivo, mas depois voltou atrás.Para Vitale, o tema precisa ser tratado nacionalmente, e não de forma pulverizada por corregedorias estaduais. “Não dá para a gente permitir, à mercê de cada um dos 27 estados, que se decida diferente”, afirmou. Segundo ele, espera-se que o Conselho Nacional de Justiça avance na discussão para criar uma diretriz nacional.Liquidez, mercado secundário e risco de bolhasAlém do registro imobiliário, o painel discutiu como a tokenização pode aproximar o mercado imobiliário da lógica do mercado de capitais. Isac Costa, professor do Insper e especialista em regulação financeira, afirmou que o setor vive uma espécie de “segunda geração” da tokenização, voltada não apenas ao mercado primário de captação, mas também à criação de mercado secundário.A ideia é que tokens possam dar mais liquidez a ativos tradicionalmente ilíquidos, como imóveis e participações em empreendimentos. Isso poderia oferecer saída para investidores, permitir exposição a diferentes projetos e reduzir o risco agregado por meio de diversificação.Leia também: Brasil vira líder em tokenização de ativos e já supera os EUA, diz XDC“O mercado secundário é muito importante para poder viabilizar o mercado primário, para poder dar saída para os investidores”, afirmou Costa.Mas o jurista também fez alertas. Segundo ele, a experiência do mercado de capitais mostra que a regulação tem papel importante para reduzir assimetrias, controlar incentivos ruins e aumentar o custo de práticas ilícitas. Sem isso, tokens imobiliários poderiam se afastar de sua função econômica original e virar instrumentos puramente especulativos.Costa afirmou que, no futuro, um token imobiliário pode deixar de representar algo próximo a uma propriedade digital e “virar uma tulipa”, uma “meme coin” ou “feijõezinhos mágicos”, em referência ao risco de bolhas e ativos vendidos sem lastro econômico claro.Para ele, uma das principais contribuições do mercado de capitais ao debate imobiliário é a experiência com regulação infralegal, mais ágil do que mudanças legislativas tradicionais. A criação de leis tem um tempo próprio, enquanto mercados digitais podem mudar em poucos anos. Por isso, Costa defendeu que a construção regulatória envolva entidades como CVM, Banco Central, CNJ e representantes do setor.O painel também reforçou que não há, por enquanto, um modelo internacional pronto para ser copiado. Questionado sobre experiências em outros países, Costa afirmou que ainda não existe um benchmark consolidado que o Brasil possa simplesmente importar. Vitale concordou e citou que alguns países avançaram antes, mas não a ponto de oferecerem um padrão replicável. Venosa resumiu a necessidade brasileira como uma “tropicalização” das regras estrangeiras.Procurando uma alternativa para aumentar seus ganhos? A Renda Fixa Digital do MB é a solução: até 18% de ganho ao ano, risco controlado e a segurança que seu dinheiro merece. Conheça agora!O post Imóvel tokenizado: o que já é possível e o que ainda falta no Brasil, segundo juristas apareceu primeiro em Portal do Bitcoin.