Imóveis, em geral, são considerados ativos financeiros – especialmente no Brasil. É comum ver pessoas que possuem um imóvel para locação, possibilidade de venda futura e até mesmo como “segurança patrimonial”. Há um outro tipo de operação com imóveis menos conhecida, mas que pode ser uma alternativa a depender da circunstância: o house flipping.O termo em inglês para “casa virando”, na tradução livre, nada mais é do que a prática de comprar um imóvel abaixo do valor de mercado, reformá-lo e revendê-lo por preço maior. A diferença está no prazo em que isso acontece, geralmente bem mais curto do que o comum.A lógica é capturar ganho em diferentes frentes: comprar o bem para depois fazer uma reforma que aumente o valor do imóvel e vender com margem após descontar todos os custos.LEIA MAIS: Maioria aceita pagar (um pouco) a mais no aluguel por serviços online, diz pesquisa“Na teoria parece simples, mas na prática é uma operação imobiliária de risco, porque envolve preço de compra, custo de obra, prazo, impostos, corretagem, documentação, vacância até a venda e liquidez do mercado”, afirma Leonardo Andreoli, especialista em investimentos da Hike Capital.Ramiro Delgado, especialista em house flipping e CEO do Trade Imobiliário, explica que um dos diferenciais é que essa operação pode ser feita de forma alavancada, utilizando financiamento imobiliário.Na prática, o investidor consegue adquirir imóveis de maior valor utilizando menos capital próprio, o que aumenta o potencial de retorno sobre o dinheiro investido. “Isso permite escalar as operações gradualmente: o lucro do primeiro imóvel pode ser reinvestido em um segundo imóvel de maior valor e assim sucessivamente”, comenta Delgado.Vantagens x riscos Para Douglas Tolentino, economista formado pela UFRJ e com experiência no mercado financeiro, a principal vantagem do house flipping é a possibilidade de gerar ganho de capital em prazo relativamente curto, com maior controle sobre a criação de valor via reforma, não ficando refém apenas da valorização via mercado.Além disso, há possibilidade de arbitragem de ineficiências, com a captação de imóveis mal precificados ou subutilizados. Por outro lado, existem alguns riscos relevantes, tais como de aumento de custos de obra, de demora na venda e de mudanças no mercado imobiliário. Dependendo da margem considerada em cada projeto, pequenos desvios de custo ou preço podem impactar o retorno final.Entre os desafios desse tipo de investimento, Delgado, o especialista na modalidade, a oportunidade também não se apresenta facilmente. “Não é possível garantir com precisão absoluta o valor final de venda do imóvel, embora seja possível estimar com base em imóveis semelhantes da região. Além disso, ao contrário dos leilões, não existe uma lista pronta de oportunidades. O investidor precisa construir uma rede de captação, estar preparado com crédito aprovado e agir rapidamente, porque bons imóveis costumam sair do mercado em pouco tempo”, revela.Para aqueles que utilizam financiamento imobiliário, vale lembrar que os juros desse crédito ainda são caros no Brasil. “Com taxas em muitos bancos próximas de 11% a 12% ao ano mais TR, a liquidez para revenda pode ficar mais difícil, principalmente em imóveis de classe média e média alta”, lembra Leonardo Andreoli, da Hike Capital.Quando fazer um house flipping?O melhor momento, em geral, costuma ser quando há imóveis descontados, vendedores pressionados, custo de obra controlado, crédito começando a melhorar e demanda de compra aquecendo. Ciclos de queda de juros ajudam, porque reduzem o custo de financiamento para o comprador final e aumentam a disposição das famílias para comprar imóvel.Por outro lado, quando os juros estão altos, o investidor precisa ser ainda mais conservador na conta, porque o prazo de venda pode ser maior e o custo de oportunidade de deixar capital parado no imóvel também aumenta.LEIA MAIS: Estudar nos EUA ou Europa? O que muda na experiência de um curso no exterior“Hoje, com Selic ainda elevada e financiamento imobiliário ainda caro, o house flipping exige margem de segurança muito maior. Não basta comprar um imóvel ‘interessante’. Precisa comprar muito bem, com desconto real, em localização líquida e com reforma de baixo risco. Quanto menor a liquidez do imóvel e quanto maior a dependência de financiamento do comprador final, maior o risco da operação”, explica Andeoli.House flipping e o financiamento imobiliárioDelgado revela que o financiamento imobiliário pode funcionar como uma ferramenta estratégica de alavancagem dentro do house flipping. Isso porque, em muitos cenários, o custo do crédito imobiliário é menor do que o rendimento que o investidor consegue manter com o próprio capital aplicado.“É possível fazer house flipping à vista, mas normalmente priorizamos o financiamento justamente pelas vantagens de alavancagem, menor necessidade de capital inicial e melhor eficiência financeira da operação”, explica.Douglas Tolentino alerta que o financiamento pode ser usado para ampliar a capacidade de investimento, mas aumenta o risco da operação.“Como o projeto é de curto prazo, o custo da dívida tem impacto direto no resultado, especialmente se houver atraso na venda. Por isso, é fundamental ter margem de segurança e garantir que o retorno esperado seja superior ao custo do capital”, conclui Tolentino.The post House flipping: veja como funciona essa operação do mercado imobiliário appeared first on InfoMoney.