Comprare casa insieme per battere la crisi. Così la Generazione Z sta iniziando a cambiare il mercato immobiliare. Sempre più giovani, infatti, scelgono di comprare un immobile insieme ad amici o coinquilini, il cosiddetto fenomeno del co-buying. Secondo una ricerca del 2025 riportata dal New York Times, circa un terzo dei giovani tra i 18 e i 28 anni è pronto a unire le forze economiche con altri per acquistare un’abitazione. Nello stesso periodo, i dati Eurostat mostrano un mercato europeo sempre più difficile. Nel quarto trimestre del 2025 i prezzi delle case sono saliti del 5,5% su base annua e gli affitti del 3,2%, a fronte di redditi che rimangono precari. Di conseguenza, la casa perde il suo storico ruolo di simbolo dell’autonomia individuale o di nido d’amore. Il fenomeno sta attraendo sempre più giovani, ma comporta anche una complessità giuridica ed economica che va presa in considerazione fin da subito. Co-buying e mutuo: come si distribuisce il rischioIl primo elemento, quando si valuta un acquisto in co-buying, riguarda la struttura stessa del finanziamento e il modo in cui si distribuisce il rischio tra i coacquirenti. «La prima questione che mi porrei è se l’acquisto lo sto facendo con risorse che ho o se devo ricorrere a un mutuo e se i miei coacquirenti sono nella medesima situazione o meno», spiega a Open Enrico Sironi, presidente del Consiglio notarile di Milano. Il punto critico emerge proprio quando le condizioni economiche non sono simmetriche. Sironi chiarisce, infatti, che lo squilibrio tra chi compra con capitale proprio e chi deve ricorrere a un mutuo cambia l’equilibrio dell’operazione. «Se io avessi i soldi per comprare la mia parte, mentre il mio coacquirente dovesse fare un mutuo, la banca potrebbe pretendere l’ipoteca su tutta la casa, non solo sulla sua quota. Questo significa che, di fatto, anche io finirei coinvolto nella garanzia del suo prestito, pur non avendo chiesto il mutuo. Per questo motivo il mio livello di rischio aumenterebbe rispetto a un acquisto fatto interamente in contanti», prosegue. «Se, invece, tutti e due dobbiamo fare ricorso a un mutuo devo tenere conto che per la banca la responsabilità è solidale», avverte Sironi. La responsabilità solidale: cosa succede se uno non pagaSe uno dei coacquirenti non riesce più a pagare la propria quota del mutuo, le conseguenze si trasferiscono sugli altri soggetti coinvolti. Come chiarisce Sironi, «qualora una delle persone coinvolte non riuscisse più a sostenere il mutuo, gli altri inquilini fanno fronte alle rate del mutuo di chi è inadempiente e quindi maturano un credito nei suoi confronti». Subentra quindi un meccanismo di compensazione interna tra le parti, ma nella pratica questo richiede la capacità economica di assorbire temporaneamente anche la quota altrui. Se, però, nessuno è in grado di sostenere lo squilibrio, la situazione si complica. «In questo caso, la banca si rende conto che non ci sono le condizioni per proseguire e può arrivare a decidere di mettere l’immobile all’asta», chiarisce Sironi. È il momento in cui la questione esce definitivamente dalla sfera privata della coabitazione e rientra nella logica rigida del credito bancario. Le quote di proprietà della casaUn secondo elemento da considerare riguarda la definizione delle quote di proprietà. Il punto centrale è il legame tra investimento economico e intestazione dell’immobile. «Se i coacquirenti contribuiscono in modo diverso all’acquisto della casa, è opportuno che le quote di proprietà riflettano questa differenza. Ciascuno dovrebbe risultare intestatario di una parte dell’immobile proporzionale alla somma effettivamente investita», consiglia Sironi. Questa scelta incide poi anche sugli equilibri decisionali tra i coacquirenti. La quota, infatti, determina anche quanto conta ciascuno nelle decisioni sulla casa. Questo, però, non è del tutto automatico e può essere concordato in un patto tra le parti. Regole di convivenza e comproprietà: come evitare i conflittiUn altro aspetto, spesso sottovalutato nella fase iniziale ma centrale nella gestione quotidiana, riguarda le regole di utilizzo dell’immobile, cioè un insieme di accordi pratici che servono a evitare conflitti nella convivenza. Enrico Sironi spiega infatti che «è consigliabile darsi un regolamento di utilizzo», anche se nella maggior parte dei casi non viene formalizzato nell’atto di acquisto. L’idea è quella di chiarire in anticipo come si vive dentro la casa, dagli orari agli ospiti, dalla gestione degli spazi comuni alle diverse abitudini quotidiane. Il punto, sottolinea il notaio, è che questi equilibri sono relativamente semplici da gestire quando si vive in affitto, perché un’eventuale incompatibilità può risolversi con l’uscita dall’immobile. Nel caso della comproprietà, invece, la situazione si complica. Se il rapporto si deteriora, non è possibile semplicemente andarsene, perché la casa è un bene condiviso. In questo caso, le alternative diventano molto più rigide e costose, dalla vendita dell’intero immobile alla liquidazione della quota dell’altro proprietario. Proprio per questo, chiarire prima le regole di convivenza diventa uno strumento essenziale per prevenire conflitti che, una volta esplosi, sono più complessi da risolvere. L’alternativa del rent to buyOltre al co-buying, esistono anche altri strumenti che cercano di aggirare le rigidità del mercato immobiliare. Tra questi c’è il rent to buy, una formula mista tra affitto e acquisto della casa. È pensata soprattutto per chi non ha le condizioni economiche per ottenere un mutuo, ma vorrebbe comunque comprare la casa in cui vive in affitto. Il funzionamento è abbastanza semplice. Una persona entra in casa come inquilino e paga un affitto. Una parte di quello che paga ogni mese, però, viene messa da parte come anticipo per l’acquisto della casa, che dovrà avvenire entro una scadenza concordata. L’aspetto più delicato riguarda gli impegni tra le due parti. Alla scadenza, chi vive in casa non è obbligato ad acquistarla, mentre il proprietario lo è a venderla. Per questo, è fondamentale è stabilire in anticipo cosa succede alle somme già versate come anticipo del mutuo. L'articolo I giovani della Gen Z comprano casa con gli amici per aggirare la crisi. Ma il co-buying ha dei rischi da considerare: ecco quali proviene da Open.