Por décadas, a construção civil operou sob uma lógica tributária relativamente simples, com um “imposto especial” e sem maiores preocupações com créditos fiscais. O cenário muda completamente com a Reforma Tributária, que transformará o setor em um ambiente altamente baseado em aproveitamento de créditos – trazendo uma maior busca por produtividade, mais formalização na cadeia produtiva e, por consequência, mais industrialização.Em linhas gerais, as construtoras operaram, durante muito tempo, no Regime Especial de Tributação (RET). Nele uma alíquota de imposto fixa de 4% incidia sobre a receita das vendas. Com a Tributária e a implementação das novas alíquotas de IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) a lógica da operação do setor muda completamente.O fim do “vendeu, pagou”A reforma faz com que empresas passem a conviver com um sistema de créditos e débitos típico do Imposto sobre Valor Agregado (IVA), formado pelo CBS e IBS. A mudança parece técnica, mas, no caso da construção civil, altera profundamente a gestão do negócio: em vez de simplesmente calcular o imposto sobre a venda realizada, as empresas precisarão monitorar a geração e o aproveitamento de créditos em cada etapa da cadeia produtiva.O novo sistema é baseado no princípio da “não cumulatividade plena”. Isso significa que quase a toda aquisição relevante para a atividade econômica da construtora poderá gerar créditos tributários de IBS e CBS, que serão utilizados para reduzir o imposto devido na venda dos imóveis. A compra de cimento, aço, revestimentos, projetos e outros insumos, por exemplo, passa a ter impacto direto na gestão tributária dos empreendimentos.“A regra passa a ser que praticamente qualquer aquisição relevante para a atividade econômica do contribuinte gere crédito tributário, diferentemente do modelo atual, que possui uma série de restrições legais”, explica Waleska Lemos Morais, sócia de Tributário do escritório Mattos Filho.A especialista faz uma ressalva importante: o crédito não surge apenas porque uma nota fiscal foi emitida. Pela nova sistemática, ele estará condicionado ao efetivo recolhimento do IBS e da CBS pelo fornecedor, seja por pagamento, compensação ou pelo mecanismo conhecido como split payment.O desafio imposto é especialmente grande, porque os ciclos imobiliários são longos: uma média de sete anos contando o tempo de prospecção e compra de um terreno, depois o lançamento do empreendimento, vendas, construção e, finalmente, entrega.“O setor vai ter que começar a lidar com um sistema de débitos e créditos, que é uma coisa que ele nunca teve na vida, dentro de um ciclo muito longo, exigindo um planejamento nunca antes visto”, explica Cristiano Gregorius, Diretor Executivo do Sienge, ecossistema de tecnologia da Starian dedicado à construção civil e ao mercado imobiliário.Leia mais: Duplicata escritural, que pode “destravar” R$ 11 tri, ainda engatinha entre empresasApuração por empreendimentoA complexidade aumenta também porque a legislação criou regras específicas para o mercado imobiliário. Diferentemente de outros setores, a apuração de IBS e CBS será feita por empreendimento. Na prática, cada obra funcionará como um centro de custo independente, com sua própria conta de créditos e débitos tributários, o que significa que créditos gerados na construção de um empreendimento tendem a permanecer vinculados àquela obra. Segundo Morais, a legislação prevê que eventuais saldos credores poderão ser objeto de ressarcimento durante a execução do projeto e, após sua conclusão, também poderão ser utilizados em determinadas hipóteses de compensação, mas essa não será exatamente a regra. A importância de qualificar o time de ComprasSe hoje o departamento de compras é responsável principalmente por negociar preços, daqui para frente seus membros precisarão entender de tributação, uma vez que o aproveitamento de créditos dependerá da forma como os insumos são adquiridos, de quem são os fornecedores e do momento em que as compras são realizadas.“O profissional de compras será um dos profissionais mais importantes dentro dessa reforma tributária, porque um planejamento inadequado de compras pode gerar créditos presos por anos ou antecipações desnecessárias de desembolso”, afirmou Fernando Guedes, presidente executivo da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).Além da capacitação das equipes, a tendência é de aumento dos investimentos em sistemas de gestão capazes de acompanhar simultaneamente obras, vendas, créditos fiscais e fluxo de caixa.A construção artesanal perde espaçoTalvez o efeito estrutural mais importante da reforma seja o estímulo à industrialização da construção. Hoje, diversos componentes produzidos fora do canteiro carregam tributos embutidos no seu preço que acabam tornando a alternativa menos competitiva.“O estímulo sempre foi para fabricar vários componentes dentro do canteiro de obra, porque o vendedor ou fornecedor embute, no preço da sua mercadoria, o que ele gasta com ICMS, PIS e Cofins que o vendedor. Esses valores são repassados para quem compra. Então acabava sendo mais vantajoso para a construtora fazer, por exemplo, uma viga de concreto dentro do canteiro de obra do que comprar pronta. Aumentava o tempo de produção, mas saia mais barato. Com a lógica da Reforma de acúmulo de créditos fiscais, isso muda completamente. O incentivo é comprar fora, para acumular créditos fiscais que poderão ser aproveitados”, exemplificou José Carlos Martins, ex-presidente e atual Conselheiro da CBIC.Na avaliação de especialistas, o uso de sistemas industrializados, componentes pré-fabricados, fachadas produzidas em fábrica e soluções montadas fora do canteiro será sensivelmente expandido.“No limite, a tendência é haver uma industrialização maior e uma ‘componentização’ – isto é, uma busca por componentes prontos ou quase prontos”, completou Martins.Para além do método construtivo, a industrialização altera a forma como as empresas contratam fornecedores. Em vez de comprar materiais isolados e coordenar dezenas de prestadores de serviço dentro da obra, a tendência é de aquisição de sistemas completos, por meio da contratação de empresas especializadas para entregar soluções prontas.“A construtora não vai mais comprar cola, espaçador e piso e contratar mão de obra. Ela vai comprar um sistema de revestimento, ou seja, ela vai contratar uma empresa que vai prestar esse serviço, que vai ficar 100% responsável por essa instalação do piso vinílico, por exemplo”, exemplificou Fabrício Schveitzer, conselheiro de Negócios do Sienge.Na prática, isso pode reduzir prazos de construção, melhorar a qualidade dos empreendimentos e diminuir desperdícios, aproximando o setor de modelos produtivos mais comuns na indústria de transformação. “Hoje, no sistema tradicional, leva um ano para acabar um determinado tipo de prédio. Se a construtora trabalhar com drywall, piso vinílico e fachada, a construção do mesmo prédio acaba em quatro meses”, afirma Schveitzer.Informalidade: o barato vai sair caroOutro efeito esperado é o aumento da formalização. Como os créditos tributários estarão vinculados à documentação das operações, fornecedores informais passam a perder competitividade. Na lógica do IVA, empresas tendem a preferir parceiros capazes de emitir documentos fiscais e gerar créditos válidos para abatimento futuro dos tributos.Ou seja, a própria dinâmica de geração de créditos estimularia a formalização da cadeia. Como o aproveitamento desses créditos dependerá do recolhimento efetivo dos tributos ao longo das operações, construtoras tendem a exigir mais documentação e mais regularidade fiscal de seus fornecedores.Em outras palavras: um prestador de serviço pode até continuar oferecendo preços menores, mas deixa de ser necessariamente a opção mais vantajosa se não gerar créditos tributários que possam ser utilizados pela incorporadora no futuro.Leia mais: Reforma Tributária: mais de 60% das empresas ainda não mediram o impacto nos negóciosO desafio das pequenas empresasA reforma também deve acelerar um processo de consolidação empresarial. Pequenos fornecedores que atualmente sobrevivem em estruturas enxutas e pouco digitalizadas terão de investir em sistemas, controles e conformidade tributária – o que pode sair muito caro e, no limite, tornar algumas operações inviáveis sozinhas.Com uma experiência de 18 anos à frente da CBIC, seu ex-presidente, Martins, prevê mais associações, fusões e parcerias entre empresas menores, para viabilizar investimentos em industrialização, tecnologia e produção especializada.Outro debate frequente nos fóruns recentes do setor de construção envolve as empresas enquadradas no Simples Nacional. Embora parte do mercado tenha interpretado inicialmente que compras feitas de fornecedores do Simples deixariam de gerar créditos fiscais, a leitura técnica é diferente.Segundo morais, essas aquisições continuarão gerando créditos, mas em valor proporcional ao tributo efetivamente recolhido pelo fornecedor dentro do regime simplificado – e é esse ponto que pode prejudicar empresas enquadradas no Simples.Nem toda empresa precisará construirUma consequência menos óbvia levantada pelos especialistas é a tendência de especialização. Hoje é comum que uma mesma companhia compre terrenos, incorpore, construa e venda os imóveis. Com o novo ambiente tributário, deve haver mais espaço para uma divisão mais clara dessas funções, reproduzindo modelos mais comuns em mercados maduros, como nos Estados Unidos, com empresas concentrando esforços na prospecção de terrenos, ou no desenvolvimento imobiliário, ou exclusivamente na construção. A Reforma vai deixar os imóveis mais caros?Essa é, talvez, a pergunta mais difícil de responder no momento, porque não é possível cravar os efeitos de uma legislação que ainda não faz parte da rotina das construtoras, que ainda esperam algumas definições por parte das autoridades – como o detalhamento para reaver o dinheiro de créditos fiscais.Fato é que nenhum dos especialistas ouvidos acredita que haverá um efeito uniforme sobre todos os segmentos do mercado imobiliário. A legislação criou mecanismos para reduzir o impacto da tributação sobre imóveis residenciais, especialmente aqueles voltados para faixas de renda mais baixas. O principal deles é o chamado redutor social. A regulação da Tributária, determinada pela Lei Complementar 214 de 2025, estabeleceu que venda de um imóvel residencial novo pode descontar R$ 100 mil da base de cálculo usada para apurar IBS e CBS. Segundo Morais, do Mattos Filho, trata-se de um abatimento aplicado diretamente sobre a base tributável da operação.O benefício poderá ser utilizado apenas uma vez por imóvel e seu valor será atualizado periodicamente pela inflação. A lógica por trás da medida é reduzir proporcionalmente a carga tributária dos empreendimentos voltados às famílias de menor renda, preservando a produção habitacional e minimizando impactos sobre programas como o Minha Casa Minha Vida.O efeito prático desse redutor varia conforme o valor do imóvel. Num apartamento de R$ 300 mil enquadrado no MCMV, os R$ 100 mil representam aproximadamente um terço do preço da unidade. Já em um imóvel de R$ 5 milhões, o mesmo benefício representa apenas cerca de 2% do valor da operação.“Quando deduzo R$ 100 mil de um apartamento de R$ 300 mil, deduzi um terço. Quando deduzo R$ 100 mil de um apartamento de R$ 5 milhões, eu deduzo 2%”, disse Schveitzer.Por isso, especialistas avaliam que os empreendimentos populares tendem a sofrer impacto menor da reforma e, em alguns cenários, podem até sair relativamente beneficiados. Já os imóveis de médio-alto e alto padrão devem sentir mais os efeitos da nova tributação, justamente porque o redutor representa uma fatia muito menor do valor do imóvel.Redutor de ajusteHá ainda outro mecanismo importante para o setor: o chamado redutor de ajuste, que permite deduções relacionadas ao custo de aquisição do terreno, incluindo despesas como ITBI, laudêmio e determinadas contrapartidas urbanísticas e ambientais. A medida foi criada para reduzir distorções na tributação das incorporações imobiliárias e equilibrar o tratamento dado a terrenos adquiridos de pessoas físicas e jurídicas.Segundo Morais, o redutor de ajuste será particularmente relevante para incorporadoras que trabalham com aquisição de terrenos por meio de permutas ou compras realizadas diretamente de proprietários pessoas físicas, uma prática bastante comum no mercado brasileiro.Leia mais: Financiamento imobiliário após os 50: veja limites, prazos e custosTransição: o maior desafioApesar da enorme quantidade de mudanças esperadas, o maior desafio levantado por todas as fontes consultados foi, sem dúvidas, a fase de transição. Nela incorporadoras e construtoras deverão administrar simultaneamente empreendimentos submetidos às regras antigas e projetos enquadrados no novo sistema de IBS e CBS, uma situação que é consequência do longo ciclo de produção do setor.Entre a compra do terreno, o lançamento, a construção e a entrega das unidades, um empreendimento pode levar vários anos até ser concluído. Nesse intervalo, diferentes obras de uma mesma empresa poderão estar sujeitas a regimes tributários distintos.“Hoje a construtora tem que optar por um projeto que vai começar em 2028, aí ela vai construir por três anos e receber em não sei mais quanto tempo. E essa opção de regime tributário tem que ser feita agora”, diz Schveitzer. Segundo o especialista, essa convivência de dois regimes exigirá controles separados, adaptações nos sistemas de gestão, revisão de contratos, um acompanhamento mais rigoroso da apuração de tributos e créditos fiscais e a aposentaria do uso exclusivo do Excel. “Esse vai ser um trabalho impossível de realizar com planilhas. O setor precisará, mais do que nunca, de ferramentas de tecnologia que conectem suas áreas para uma estratégia tributária eficiente”, afirmou. A implementação do novo sistema tributário será gradual: em 2027, a CBS substitui PIS e Cofins; entre 2029 e 2032, o IBS passa a conviver com ICMS e ISS, com redução progressiva dos tributos atuais e aumento gradual das alíquotas do novo imposto; e, somente em 2033, o novo modelo entra plenamente em vigor.The post Como novas regras tributárias vão reformar Construção Civil appeared first on InfoMoney.