Impuesto predial en Colombia: Viviendas de estratos 1, 2 y 3 pueden acceder a tarifa especial. Imagen de referencia generada con IACada año, cuando llega la factura del impuesto predial, miles de hogares colombianos revisan cuánto deben pagar por su vivienda y cómo ese cobro afecta el presupuesto familiar. La preocupación es mayor cuando el valor aumenta de un periodo a otro, pues se trata de una obligación que deben asumir los propietarios de inmuebles, incluso cuando sus ingresos no crecen al mismo ritmo.Lea también: Impuesto predial en Colombia podría aumentarle más si hace alguna de estas acciones: tome notaSin embargo, existe una posibilidad contemplada en la legislación colombiana que puede beneficiar a determinados propietarios de viviendas de estratos 1, 2 y 3: una tarifa especial del impuesto predial unificado. No se trata de una exención automática ni de un descuento que se aplique por igual en todo el país. Su aplicación depende de las condiciones del inmueble y de las decisiones que haya tomado el concejo municipal o distrital.El Ministerio de Hacienda explicó cómo funciona esta posibilidad en un concepto emitido el 4 de agosto de 2026, en respuesta a una consulta de la Secretaría de Hacienda de Gámbita, Santander. La entidad recordó que los municipios pueden establecer tarifas diferenciales y progresivas, con condiciones específicas para ciertos predios de menor valor.La aclaración es importante para los ciudadanos porque el estrato socioeconómico, por sí solo, no garantiza que una vivienda tenga derecho a pagar una tarifa especial. También deben revisarse el uso del inmueble, su avalúo catastral y las reglas vigentes en el municipio donde está ubicado.¿Quiénes pueden acceder a la tarifa especial del impuesto predial?El artículo 4 de la Ley 44 de 1990, modificado por el artículo 23 de la Ley 1450 de 2011, establece que los concejos municipales y distritales tienen la facultad de fijar las tarifas del impuesto predial. La norma contempla un tratamiento particular para los inmuebles urbanos destinados a vivienda y los rurales con destino económico agropecuario que cumplan estas condiciones:Estar clasificados en los estratos 1, 2 o 3.Tener un avalúo catastral inferior a 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes.Corresponder a un inmueble urbano de uso habitacional o a uno rural con destino económico agropecuario.Estar ubicado en un municipio o distrito cuyo concejo haya adoptado la tarifa especial.Para estos predios, la ley permite establecer tarifas entre 1 y 16 por mil del avalúo catastral. Esto significa que el municipio puede fijar un cobro diferencial dentro de ese rango, de acuerdo con las reglas que haya aprobado.El Ministerio de Hacienda precisó que la aplicación del beneficio requiere que el concejo municipal o distrital lo haya adoptado. Por eso, un propietario no puede asumir que recibirá automáticamente la tarifa más baja por vivir en un inmueble de estrato 1, 2 o 3.¿Cuánto tendría que pagar una vivienda con tarifa especial?Para entender cómo funciona el cobro, es necesario tener en cuenta que el impuesto predial se calcula aplicando una tarifa al avalúo catastral del inmueble. Por ejemplo, si una vivienda tiene un avalúo catastral de $100 millones, el resultado cambia dependiendo de la tarifa que haya establecido el municipio:Con una tarifa de 1 por mil, el impuesto anual sería de $100.000.Con una tarifa de 5 por mil, el cobro sería de $500.000.Con una tarifa de 10 por mil, el valor llegaría a $1 millón.Con una tarifa de 16 por mil, el impuesto sería de $1,6 millones.Estos ejemplos permiten dimensionar la diferencia que puede representar una tarifa diferencial en el presupuesto de un hogar. El valor definitivo depende del acuerdo municipal, de la clasificación del predio y de las condiciones establecidas para cada rango de avalúo.¿Cuál es el límite del avalúo catastral para acceder al beneficio?Otro requisito fundamental es que el avalúo catastral sea inferior a 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes. Tomando como referencia el salario mínimo de 2026, fijado en $1.750.905, ese límite equivale a aproximadamente $236,4 millones. La cifra sirve como referencia para ese año y puede variar cuando cambie el salario mínimo que se utilice para determinar el umbral.Puede interesarle: Consejo de Estado aclara cuánto puede subir el impuesto predial y qué se debe tener en cuentaEsto quiere decir que una vivienda de estrato 2, por ejemplo, cuyo avalúo catastral supere ese límite no cumpliría esta condición específica para acceder a la tarifa preferencial contemplada en la norma.También es importante diferenciar el avalúo catastral del precio comercial de una vivienda. El primero es el valor determinado por la autoridad catastral y sirve como base para liquidar el impuesto predial; el segundo corresponde al valor al que podría negociarse el inmueble en el mercado.El estrato no es el único criterio para calcular el impuesto predialEl concepto del Ministerio de Hacienda también aclara un punto que puede generar confusión entre los propietarios: los concejos municipales no están obligados a utilizar exclusivamente el estrato socioeconómico para establecer las tarifas.La Ley 1450 de 2011 señala que los municipios deben fijar tarifas diferenciales y progresivas considerando factores como los estratos, los usos del suelo en el sector urbano, la antigüedad de la formación o actualización catastral, el rango de área y el avalúo catastral.Sobre este último criterio, el Ministerio recordó una decisión del Consejo de Estado del 5 de marzo de 2015, según la cual el avalúo catastral es un elemento válido para establecer tarifas progresivas.La explicación es que ese valor reúne información sobre las características físicas del predio, su ubicación, su situación jurídica y su valor en el mercado inmobiliario. Por eso, puede servir como referencia para aproximarse a la capacidad económica del contribuyente.En el concepto, la cartera señaló expresamente que “el estrato no es un factor obligatorio para el establecimiento de las tarifas” y que los municipios pueden utilizar otros criterios, como el uso del suelo.¿Qué debe hacer un propietario para saber si puede pagar menos?Quienes consideren que su vivienda podría cumplir los requisitos deben consultar el acuerdo municipal que regula el impuesto predial en su localidad o acudir a la Secretaría de Hacienda correspondiente. Es necesario verificar si el concejo adoptó la tarifa preferencial, cuál es el porcentaje aplicable y si el inmueble cumple las condiciones de estrato, uso y avalúo catastral.También puede leer: Reforma tributaria de Bogotá: esta es la alerta por el impuesto predial para estratos 1, 2 y 3También conviene revisar la factura del impuesto predial y confirmar que la información del inmueble esté correctamente registrada. Si el propietario considera que no se aplicó una tarifa que le corresponde, puede solicitar una revisión ante la administración tributaria municipal.