A deliberação assemblear é a principal fonte normativa da vida condominial e encontra limite no controle de legalidade. Esse foi o eixo do julgamento do REsp 1.890.939/MG pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, em 20 de outubro de 2026, que declarou indevida a “taxa geral de lazer” instituída por regimento interno e cobrada apenas de locatários, cessionários e comodatários.O precedente, divulgado no Informativo de Jurisprudência nº 908, reafirma que o rateio das despesas condominiais deve observar critérios objetivos e que a condição jurídica do ocupante, por si só, não justifica tratamento diferenciado.O casoO processo teve origem em Minas Gerais. O regimento interno de um condomínio, com aprovação da assembleia geral, instituiu a chamada “taxa geral de lazer”, exigida apenas de quem ocupava a unidade em razão de locação, cessão ou empréstimo. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais reconheceu a ilegalidade da cobrança, e o condomínio levou a discussão ao STJ.MagnificÁrea comum e de lazer em condomínioO relator, desembargador convocado do TJ-MG Luís Carlos Gambogi, partiu do artigo 1.339 do Código Civil, segundo o qual os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva. Quem aluga ou empresta o imóvel transfere ao ocupante, junto com a unidade, o direito de usar piscina, quadra, salão e demais áreas comuns. O ocupante exerce o direito do proprietário, nos mesmos termos.A turma também lembrou que a lei já distribui o custo. O artigo 23, inciso XII e § 1º, da Lei nº 8.245/1991 atribui ao locatário as despesas ordinárias de condomínio, e a alínea “e” do § 1º inclui expressamente a manutenção e a conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer.O inquilino, portanto, já custeia o lazer pela cota ordinária. O cessionário de direitos é equiparado ao proprietário no rateio pelo artigo 1.334, § 2º, do Código Civil. O comodatário, por força do artigo 584 do mesmo Código, arca com as despesas de uso da coisa emprestada.Critério da cobrançaO centro do julgamento está no critério escolhido. A taxa variava apenas conforme a condição jurídica de quem ocupa a unidade, sem qualquer relação com a intensidade do uso das áreas comuns ou com aumento comprovado de despesas. Sem demonstração de custo adicional, essa distinção ofende o princípio da isonomia previsto no artigo 5º, caput, da Constituição.O Informativo registrou o entendimento nestes termos:É indevida a cobrança da denominada “taxa geral de lazer” exclusivamente dos possuidores não proprietários, em razão da locação, cessão ou empréstimo da unidade imobiliária, visto que a mera condição jurídica do ocupante, desacompanhada da demonstração de incremento específico das despesas condominiais, não constitui critério objetivo suficiente para legitimar o tratamento diferenciado instituído pelo regimento interno.(STJ, Quarta Turma, REsp 1.890.939/MG, Rel. Des. convocado Luís Carlos Gambogi, j. 20/10/2026, unânime. Destaque do Informativo de Jurisprudência n. 908, de 3/11/2026.)Força da assembleia e seu limiteO condomínio sustentou que a regra foi regularmente aprovada pelos condôminos. A turma reconheceu a autonomia da coletividade para disciplinar o uso das áreas comuns e definir critérios de custeio, mas submeteu essa autonomia ao controle judicial de legalidade. A aprovação pela maioria valida o procedimento da deliberação. O conteúdo da regra continua sujeito à lei e à Constituição.Quem defende a cobrança tem argumentos de peso. O artigo 1.336, inciso I, do Código Civil admite que a convenção fixe critério de rateio diverso da fração ideal, e o STJ prestigia essa autonomia. A 3ª Turma considerou legal a taxa maior das coberturas quando a convenção adota a fração ideal (REsp 1.778.522/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 2/6/2020, DJe 4/6/2020).A 4ª Turma, por sua vez, afirmou que a intervenção judicial no critério convencional de rateio é excepcional:[…] 3. A legislação civil concede autonomia e força normativa à Convenção de Condomínio (CC/2002, arts. 1.333, parágrafo único, 1.334, I a V, e 1.036 [sic], I), de maneira que, sendo esta devidamente aprovada e registrada, a intervenção do Poder Judiciário para declarar a nulidade de critério nela estabelecido para o rateio das despesas condominiais somente deve ocorrer em hipóteses excepcionais, quando não forem observados os requisitos legais ou quando houver vício de consentimento ou configurar-se enriquecimento sem causa de um ou alguns condôminos. […](STJ, Quarta Turma, REsp 1.733.390/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, j. 6/4/2021, DJe 18/5/2021.)Esses precedentes têm um traço comum. O critério de rateio alcança todas as unidades e se apoia em dado objetivo, como a fração ideal ou a área privativa. A taxa de lazer cobrada só de quem não é dono rompe esse padrão, porque toma como base a pessoa do ocupante. A posição que prevalece no Tribunal combina a autonomia da convenção com o limite da proporcionalidade e da isonomia.Foi com esse fundamento que a 3ª Turma invalidou cláusula de convenção que reduzia a taxa das unidades ainda não vendidas pela construtora, em caso também originado de Minas Gerais:RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. […] CONVENÇÃO. OUTORGA. CONSTRUTORA. TAXA CONDOMINIAL. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. […] 3. A convenção outorgada pela construtora/incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa condominial. 4. A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência. 5. A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002 […](STJ, Terceira Turma, REsp 1.816.039/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 4/2/2020, DJe 6/2/2020.)Nos dois casos, o vício tem a mesma natureza. O critério de cobrança se apoia em uma característica subjetiva de quem paga, desligada do custo que essa pessoa efetivamente gera para o condomínio.O que continua permitidoO condomínio conserva instrumentos legítimos para custear o lazer. O artigo 1.340 do Código Civil determina que as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. A cobrança vinculada à reserva do salão de festas ou da churrasqueira segue a mesma lógica, desde que aplicada a qualquer usuário, proprietário ou ocupante.O próprio julgado indica o caminho da prova. O tratamento diferenciado exige a demonstração de incremento específico das despesas condominiais. Em tese, um condomínio que comprove, com dados de consumo e de manutenção, que determinado perfil de ocupação gera custo maior poderá discutir uma cobrança proporcional a esse custo. O ônus é do condomínio, e a simples afirmação de que ocupantes usam mais a piscina não basta.Alcance da decisãoTrata-se de acórdão de turma, sem efeito vinculante formal de recurso repetitivo. Ainda assim, a decisão unânime, apoiada em dispositivos expressos do Código Civil e da Lei do Inquilinato e alinhada à jurisprudência anterior sobre rateio, tende a orientar os tribunais estaduais. Na data desta publicação, o inteiro teor do acórdão ainda não estava disponível na base de jurisprudência do STJ.Para síndicos e administradoras, o momento é adequado para revisar regimento interno e convenção e identificar cobranças baseadas apenas na condição de proprietário ou ocupante. Para locadores e locatários, vale conferir o boleto condominial e o contrato de locação, que não pode transferir ao inquilino encargo que a própria regra condominial não poderia validamente criar. Quem vem pagando taxa com esse perfil pode questioná-la, inclusive quanto à restituição do que pagou, observados os prazos prescricionais aplicáveis.A discussão sobre a possibilidade de a convenção restringir a locação por temporada segue caminho próprio e não foi objeto deste julgamento.O post Isonomia no condomínio: taxa de lazer cobrada de possuidores não proprietários apareceu primeiro em Consultor Jurídico.