Gambar 1. Ilustrasi Sewa Bangunan. (Sumber: Penulis)Memiliki rumah atau bangunan yang menghasilkan pemasukan tambahan memang terlihat sederhana. Rumah disewakan, penyewa membayar, lalu pemilik menerima uang. Namun dari sudut pandang perpajakan, persoalannya tidak berhenti pada pertanyaan “berapa pajaknya?”. Ada pertanyaan yang lebih mendasar: uang yang diterima tersebut sebenarnya berasal dari kegiatan apa?Pertanyaan ini penting karena penghasilan dari rumah yang disewakan tidak selalu diperlakukan dengan cara yang sama. Penyewaan sebuah bangunan sebagai kontrakan mempunyai karakter berbeda dengan usaha yang menyediakan kamar sebagai layanan tempat tinggal. Perbedaan karakter tersebut dapat membawa penghasilan ke rezim PPh yang berbeda pula.Karena itu, pemilik properti sebaiknya tidak langsung menggunakan satu rumus pajak untuk semua jenis pemasukan dari rumah.Yang Perlu Dilihat Bukan Sekadar Bentuk BangunannyaRumah, apartemen, ruko, maupun bangunan lainnya pada dasarnya hanya merupakan objek fisik. Dalam perpajakan, yang menjadi perhatian adalah kegiatan yang menghasilkan pendapatan.PP Nomor 34 Tahun 2017 mengatur penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan sebagai penghasilan yang dikenai PPh final. Tarifnya sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan. Ketentuan ini mencakup persewaan seluruh maupun sebagian bangunan.Artinya, seseorang yang menyewakan sebuah rumah kepada pihak lain tidak menghitung pajaknya berdasarkan keuntungan bersih setelah dikurangi biaya renovasi, perawatan, atau pengeluaran lainnya. Dasarnya adalah jumlah bruto yang berkaitan dengan persewaan sesuai ketentuan yang berlaku.Di sinilah sering muncul kesalahpahaman. Pemilik mungkin merasa telah mengeluarkan banyak biaya untuk memperbaiki rumah sehingga keuntungan yang diterima kecil. Akan tetapi, untuk PPh final atas persewaan tanah dan/atau bangunan, besarnya biaya tersebut bukan dasar untuk mengurangi penghasilan bruto.Kesalahan Pertama: Menganggap Semua Uang dari Rumah adalah “Uang Sewa”Tidak semua pemasukan yang berkaitan dengan tempat tinggal otomatis mempunyai karakter yang sama.Bayangkan dua pemilik properti.Pemilik pertama menyerahkan sebuah rumah kepada satu keluarga untuk ditempati selama satu tahun. Keluarga tersebut memperoleh hak menggunakan rumah secara eksklusif, sedangkan pemilik pada dasarnya hanya menerima pembayaran sewa dan menangani perawatan jika diperlukan.Pemilik kedua memiliki sepuluh kamar. Masing-masing kamar ditempati orang berbeda. Penghuni menggunakan fasilitas tertentu secara bersama, mengikuti tata tertib, dan hubungan dengan pemilik berlangsung seperti layanan penyediaan tempat tinggal.Secara fisik, keduanya sama-sama memiliki bangunan yang dihuni orang. Namun dari sisi aktivitas ekonominya, keduanya tidak sepenuhnya identik.Karakter pertama lebih dekat dengan persewaan bangunan, sedangkan karakter kedua dapat masuk ke jasa pelayanan penginapan atau rumah kos.PP 34 Tahun 2017 memang mengecualikan penghasilan dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya dari PPh final atas persewaan tanah dan/atau bangunan. Penjelasan aturan tersebut menyebutkan rumah kos sebagai salah satu contoh jasa pelayanan penginapan.Kesalahan Kedua: Mengira Rumah Kos Berarti Tidak Kena PajakIni adalah salah satu kesimpulan yang paling berbahaya.Ketika penghasilan rumah kos tidak masuk dalam PPh final 10% atas persewaan tanah dan/atau bangunan, bukan berarti pendapatan tersebut otomatis bebas pajak. DJP menjelaskan bahwa rumah kos berada di luar rezim PPh final persewaan tersebut, sehingga penghasilannya perlu dilihat berdasarkan ketentuan PPh yang berlaku untuk kegiatan usahanya.Perubahan aturan PPh UMKM pada 2026 juga membuat persoalan ini semakin relevan.Melalui PP Nomor 20 Tahun 2026, tarif PPh final UMKM sebesar 0,5% tetap dipertahankan untuk wajib pajak yang memenuhi kriteria, dengan batas peredaran bruto Rp4,8 miliar setahun. Untuk wajib pajak orang pribadi, bagian omzet sampai dengan Rp500 juta dalam satu tahun pajak tetap memperoleh fasilitas tidak dikenai PPh.Dengan demikian, pemilik rumah kos orang pribadi tidak bisa hanya berkata, “Kos tidak kena pajak 10%, berarti tidak perlu bayar pajak.” Kesimpulan tersebut terlalu sederhana.Yang benar adalah: rumah kos tidak masuk PPh final 10% berdasarkan PP 34/2017, tetapi penghasilannya tetap harus dianalisis dalam sistem PPh yang sesuai.Kesalahan Ketiga: Menggunakan Tarif 0,5% untuk Semua Jenis PropertiKesalahan berikutnya muncul ketika pemilik mengetahui adanya PPh final UMKM 0,5% lalu menganggap tarif tersebut dapat digunakan untuk seluruh penghasilan dari rumah.Padahal, suatu penghasilan yang sudah memiliki rezim PPh final tersendiri tidak serta-merta dipindahkan ke skema PPh UMKM. Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan telah memiliki aturan khusus melalui PP 34 Tahun 2017.Karena itu, pemilik kontrakan tidak dapat sekadar mengatakan bahwa dirinya adalah pelaku UMKM kemudian langsung mengganti tarif 10% menjadi 0,5%.Urutannya justru harus dibalik:tentukan karakter penghasilannya terlebih dahulu, kemudian tentukan rezim pajaknya, baru hitung jumlah pajaknya.Cara berpikir tersebut jauh lebih aman dibanding menghafalkan satu angka tarif.Kesalahan Keempat: Menganggap Jumlah Kamar Menentukan PajakDalam praktik, orang sering mencari batas yang sederhana.“Kalau cuma lima kamar, apakah masih kontrakan?”“Kalau sudah sepuluh kamar, apakah otomatis kos?”Pertanyaan seperti itu terlihat praktis, tetapi tidak selalu tepat digunakan untuk menentukan PPh pusat.Penjelasan PP 34 Tahun 2017 sendiri menyebut kamar sebagai salah satu bentuk sebagian bangunan yang dapat disewakan, tetapi pada saat bersamaan rumah kos disebut dalam konteks jasa pelayanan penginapan.Karena itu, jumlah kamar bukan satu-satunya alat untuk menentukan perlakuan pajak.Yang jauh lebih penting adalah bagaimana kegiatan tersebut dijalankan.Apakah penghuni mendapatkan satu unit secara eksklusif? Apakah pemilik hanya menyewakan bangunan? Apakah terdapat pelayanan kepada penghuni? Apakah fasilitas digunakan bersama? Bagaimana hubungan kontraktualnya? Bagaimana pembayaran dilakukan? Semua kondisi tersebut dapat membantu menggambarkan substansi kegiatan.Bagaimana Kalau Satu Rumah Memiliki Banyak Model Penyewaan?Persoalannya menjadi semakin menarik ketika satu pemilik memiliki berbagai jenis properti.Misalnya, seseorang memiliki tiga rumah. Rumah pertama disewakan kepada sebuah keluarga selama dua tahun. Rumah kedua memiliki beberapa kamar yang disewakan kepada mahasiswa. Rumah ketiga digunakan sebagai tempat tinggal sementara pekerja dengan layanan tertentu.Tidak tepat apabila seluruh penghasilan tersebut langsung digabung dan diperlakukan dengan satu metode hanya karena semua objeknya berupa “rumah”.Masing-masing aktivitas perlu dilihat berdasarkan karakter penghasilannya.Inilah alasan mengapa administrasi menjadi penting. Kontrak sewa, bukti pembayaran, rincian fasilitas, bentuk layanan, dan pencatatan omzet dapat menjadi dokumen yang membantu menjelaskan kegiatan sebenarnya apabila suatu saat diperlukan.Perubahan 2026 Justru Membuat Pemilik Usaha Perlu Lebih TelitiPP Nomor 20 Tahun 2026 tidak menghapus tarif PPh final UMKM 0,5%. Ketentuan tersebut tetap mempertahankan batas omzet Rp4,8 miliar dan fasilitas omzet sampai Rp500 juta bagi wajib pajak orang pribadi. Perubahan utamanya antara lain berkaitan dengan siapa yang dapat memanfaatkan skema tersebut serta bagaimana fasilitas tersebut diarahkan agar lebih tepat sasaran.Untuk orang pribadi dan perseroan perorangan yang memenuhi kriteria, penggunaan tarif 0,5% tidak lagi dibatasi jangka waktu seperti ketentuan sebelumnya. Sementara itu, koperasi tetap memiliki batas waktu pemanfaatan tertentu.Bagi pemilik kos yang menjalankan usaha secara individu, perubahan tersebut tentu relevan. Tetapi tetap harus diingat bahwa fasilitas PPh UMKM bukan jawaban otomatis untuk setiap jenis penghasilan yang berasal dari properti.Pajak Tidak Menilai Hanya Apa yang Tertulis di Papan NamaSalah satu pelajaran penting dari persoalan kontrakan dan kos adalah bahwa nama usaha bukan satu-satunya faktor yang menentukan perlakuan pajak.Seseorang mungkin menyebut usahanya sebagai “kontrakan”, tetapi apabila praktiknya justru menyerupai penyediaan kamar dengan layanan penginapan, klasifikasi tidak cukup ditentukan oleh nama tersebut.Sebaliknya, menempelkan istilah “kos” pada sebuah properti juga tidak otomatis mengubah substansi suatu transaksi.Dalam pajak, yang penting bukan sekadar apa yang disebutkan, tetapi apa yang sebenarnya dilakukan.Pendekatan ini juga membuat pemilik properti lebih berhati-hati. Jangan mengubah nama usaha hanya karena ingin mendapatkan tarif tertentu. Sebaliknya, jangan pula membayar pajak dengan mekanisme yang salah hanya karena mengikuti kebiasaan pemilik properti lain.Jadi, Apa yang Harus Dilakukan Pemilik Properti?Langkah pertama bukan menghitung 10% atau 0,5%.Langkah pertama adalah memetakan sumber penghasilannya.Tentukan terlebih dahulu apakah uang tersebut berasal dari persewaan tanah dan/atau bangunan atau dari kegiatan usaha jasa pelayanan penginapan. Setelah karakter penghasilannya jelas, barulah aturan pajak yang sesuai dapat diterapkan.Untuk kontrakan yang masuk dalam lingkup PP 34 Tahun 2017, PPh final dikenakan sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan. Untuk rumah kos yang termasuk jasa pelayanan penginapan, penghasilannya berada di luar rezim tersebut dan perlu dianalisis berdasarkan aturan PPh atas kegiatan usahanya.Dengan pendekatan ini, pembahasan pajak kontrakan sebenarnya bukan tentang “pemerintah memajaki rumah”. Persoalannya adalah bagaimana penghasilan dari pemanfaatan rumah tersebut dikategorikan dalam sistem perpajakan.Bukan Pajak Baru, tetapi Jangan Sampai Salah JalurPeraturan mengenai PPh atas persewaan tanah dan/atau bangunan bukanlah aturan yang baru muncul pada 2026. PP Nomor 34 Tahun 2017 telah menjadi dasar pengaturan tersebut sejak 2018.Yang berubah dari waktu ke waktu justru dapat terjadi pada aturan lain yang berhubungan dengan kegiatan usaha, seperti ketentuan PPh final UMKM melalui PP Nomor 20 Tahun 2026.Karena itu, pemilik kontrakan maupun rumah kos sebaiknya tidak terpaku pada kabar mengenai “pajak rumah” atau “tarif pajak kos”. Yang lebih penting adalah memahami jenis kegiatan yang dilakukan, karakter penghasilannya, aturan yang menjadi dasar, serta mekanisme pembayaran dan pelaporannya.Pada akhirnya, dua rumah yang sama-sama menghasilkan uang belum tentu memiliki perlakuan pajak yang sama. Dalam perpajakan, perbedaannya dapat terletak bukan pada tembok, kamar, atau luas bangunan, melainkan pada aktivitas ekonomi yang menghasilkan pendapatan tersebut.