La titolarità del bene immobile resta l’unico vero perno attorno al quale ruota l’intera architettura del diritto condominiale e della gestione patrimoniale. Negli ultimi anni si è spesso tentato di confondere i ruoli tra chi possiede l’immobile, assumendosene il rischio d’impresa, e chi lo conduce semplicemente in locazione senza averne la proprietà. La Corte di Cassazione ha fatto ancora una volta propria la visione liberale della proprietà, ribadendo che l’unico soggetto giuridicamente rilevante nei confronti del condominio e dell’amministratore rimane il proprietario effettivo della casa, escludendo in modo categorico l’applicazione di teorie fuorvianti come quella dell’apparenza del diritto.Nei rapporti gestionali e nelle procedure assembleari, l’amministratore ha l’obbligo inderogabile di interfacciarsi esclusivamente con il locatore per le convocazioni e l’approvazione delle delibere. Come chiarito dalla Corte di Cassazione, Sez. III, sentenza 23 marzo 2017, n. 7416, l’avviso di convocazione deve essere inviato sempre al proprietario, poiché l’eventualità che l’inquilino non venga informato dal locatore non vizia la delibera nei confronti del condominio. Questo orientamento è stato confermato dalla Corte di Cassazione, Sez. II, ordinanza 24 aprile 2023, n. 10824, la quale ha ribadito il principio per cui, «nei rapporti con il condominio e per la validità delle deliberazioni e delle convocazioni, il soggetto legittimato a ricevere l’avviso e ad agire è esclusivamente il proprietario effettivo dell’unità immobiliare».A blindare ulteriormente questa impostazione è intervenuta, all’inizio del 2026, la Cassazione civile, Sez. II, sentenza 8 gennaio 2026, n. 427, che ha ripreso e attualizzato il principio senza lasciare margini a interpretazioni elastiche: secondo gli Ermellini, «all’assemblea condominiale deve essere convocato l’effettivo titolare del diritto di proprietà dell’unità immobiliare, indipendentemente dalle avvenute comunicazioni all’amministratore», e ciò a prescindere dallo stato del registro di anagrafe condominiale. È un passaggio che, di fatto, chiude la porta a chi negli anni ha provato a spostare il baricentro dei rapporti condominiali sul semplice occupante dell’immobile, ribadendo che la proprietà, e non la disponibilità materiale del bene, resta il criterio decisivo. Sebbene l’articolo 10 della Legge 392/1978 riconosca al conduttore il diritto di voto sulle spese di riscaldamento, come già precisato dalla Cassazione, Sez. II, sentenza 18 agosto 1993, n. 8755, la gestione dell’immobile fa capo unicamente al titolare del bene, e questa eccezione resta circoscritta a una materia specifica senza intaccare il principio generale.Esonero dalle liti temerarieUn altro fondamentale baluardo a difesa della proprietà privata riguarda la gestione delle liti giudiziarie promosse dal condominio o subite dallo stesso. Nessun proprietario può essere costretto a finanziare cause giudiziarie sconsiderate o temerarie approvate dalla maggioranza dell’assemblea. L’istituto del dissenso alle liti, disciplinato dall’articolo 1132 del codice civile, permette al singolo condòmino di scindere la propria responsabilità dagli esiti di un giudizio ritenuto svantaggioso, proteggendo il proprio patrimonio personale dai rischi di soccombenza nei confronti dei terzi.La portata di questa tutela è stata ben delimitata dalla giurisprudenza della Suprema Corte. Con la Corte di Cassazione, Sez. II, sentenza 15 maggio 2014, n. 10629, si è chiarito che «l’atto di dissenso alla lite esonera il condòmino dissenziente unicamente dall’obbligo di rivalere il condominio delle spese di lite in caso di soccombenza verso il terzo», escludendo che il dissenso esoneri dalle spese di difesa interna sostenute per il legale dell’ente. Con la Corte di Cassazione, Sez. II, sentenza 8 giugno 1996, n. 5334, richiamata da più recenti pronunce, tra cui Cass. Civ., Sez. II, Ord. 20 agosto 2021, n. 23254, si è specificato che «il meccanismo del dissenso ex art. 1132 c.c. si applica unicamente alle liti tra il condominio e soggetti terzi», e non nelle vertenze interne tra condominio e condòmini.Il quadro protettivo è stato rafforzato in modo netto dalla Cassazione civile, Sez. II, sentenza 21 luglio 2025, n. 20477, che ha colpito duramente i tentativi di scaricare sul singolo condomino i costi di una lite che lo vede parte contrapposta al condominio stesso. La Suprema Corte ha stabilito che è nulla la delibera assembleare che, all’esito di un giudizio tra condominio e singolo condomino, disponga a carico di quest’ultimo, pro quota, il pagamento delle spese sostenute dal condominio per il proprio difensore, poiché in questi casi non è applicabile, nemmeno in via analogica, l’articolo 1132 del codice civile: si tratta infatti di spese sostenute a tutela di un interesse comunque opposto alle specifiche ragioni personali del singolo. Questo assetto normativo e giurisprudenziale, confermato con costanza fino alle pronunce più recenti, garantisce un equilibrio economico razionale, impedendo alla maggioranza di disporre liberamente e arbitrariamente delle risorse finanziarie dei proprietari dissenzienti o comunque estranei alla lite.Enrico Foscarini, 20 agosto 2026L'articolo Condominio, chi deve andare in assemblea: il proprietario o l’inquilino? proviene da Nicolaporro.it.