Não é raro ouvirmos algo como: “E se eu tivesse comprado Bitcoin lá atrás, em 2009?” É claro que a valorização da criptomoeda é algo totalmente fora da curva, mas foi um pouco desse sentimento que tive ao olhar para a trajetória da BrasilAgro (AGRO3). Desde sua oferta inicial, em 2006, as ações da companhia acumulam uma valorização de 15.008,33% — ou cerca de 151 vezes. Antes de ganhar escala no Brasil, essa lógica começou com nossos hermanos argentinos. A Cresud, primeira companhia agropecuária latino-americana a ser listada na Nasdaq, em 19 de março de 1997, e controladora da BrasilAgro, com participação de 34,22% na empresa, também construiu sua trajetória sobre uma estratégia de aquisição, desenvolvimento e venda de terras.Mais do que um caso de sucesso na Bolsa, essa alta ajuda a contar a história da transformação pela qual passou o mercado de terras agrícolas no Brasil nos últimos 20 anos. E, diante de um novo cenário para commodities, biocombustíveis, demanda por alimentos e produtividade, surge uma pergunta inevitável: o que pode fazer a terra brasileira continuar se valorizando nas próximas décadas?Dentro da “tese imobiliária do agronegócio”, o sentimento é de que esse próximo capítulo de expansão não será apenas sobre a terra continuar se valorizando, mas sobre quanto dinheiro ela é capaz de gerar, uma combinação que vai muito além do preço do hectare. O preço da terra começa na sojaAndré Guillaumon, CEO da BrasilAgro, quando questionado sobre um novo ciclo de valorização de terras, faz uma provocação.“Depende. Eu sempre brinco que os agronômos costumam responder ‘depende’ para as coisas, mas não vou responder assim. O preço da terra está muito atrelado ao preço da commodity, principalmente da soja. E você produz soja para três propósitos: farelo, óleo para consumo e biodiesel, que cresceu expressivamente nos últimos anos”, explicou, em entrevista ao Money Times.O executivo afirma que o valor de uma propriedade agrícola está diretamente ligado à capacidade de geração de renda do ativo. André Guillaumon, CEO da BrasilAgro (Foto: Divulgação)A lógica ajuda a explicar parte relevante da valorização das terras agrícolas brasileiras nas últimas décadas. Conforme a produção de soja ganhou espaço no país e a demanda global pela oleaginosa cresceu, também aumentou o potencial de geração de renda dos hectares destinados à cultura.Mas, na visão de Guillaumon, a história da soja ainda está longe de terminar. E a próxima onda de demanda pode vir de lugares diferentes daqueles que impulsionaram o mercado no passado. Depois da China, quem vai alimentar a próxima onda de demanda? A China foi um dos grandes motores da expansão do consumo de soja nas últimas décadas. O aumento da renda da população alterou os hábitos alimentares, elevando o consumo de óleo e proteína animal e, consequentemente, a demanda por farelo e soja. “O aumento da renda da população chinesa, que saiu de US$ 600 para US$ 5 mil foi o que fez o agro crescer nos últimos anos”E para Guillaumon, esse movimento deve se estender para Índia e países do Sudeste Asiático nos próximos anos. new TradingView.MediumWidget( { "customer": "moneytimescombr", "symbols": [ [ "AGRO3", "AGRO3" ] ], "chartOnly": false, "width": "100%", "height": "300", "locale": "br", "colorTheme": "light", "autosize": false, "showVolume": false, "hideDateRanges": false, "hideMarketStatus": false, "hideSymbolLogo": false, "scalePosition": "right", "scaleMode": "Normal", "fontFamily": "-apple-system, BlinkMacSystemFont, Trebuchet MS, Roboto, Ubuntu, sans-serif", "fontSize": "10", "noTimeScale": false, "valuesTracking": "1", "changeMode": "price-and-percent", "chartType": "line", "container_id": "ed2ee1e"} ); Não significa necessariamente que esses mercados irão repetir a trajetória chinesa na mesma velocidade, mas eles podem adicionar novas fontes de demanda a uma commodity que já possui uma cadeia de consumo bastante diversificada.E a soja ganhou, nos últimos anos, um novo consumidor de peso: o setor de energia. Do campo para o tanque O avanço dos biocombustíveis criou uma nova fonte de demanda pelo óleo de soja, especialmente nos Estados Unidos. Guillaumon chama atenção para o fato de que uma parcela relevante da produção americana passou a ser destinada à fabricação de biodiesel, algo que ganhou escala muito maior do que tinha no passado. “Há mais de 10 anos, os Estados Unidos produzem 120 milhões de toneladas e essa produção se manteve estabilizada. Hoje, das 120 milhões de toneladas, 50 milhões vão para produção de biodiesel, enquanto apenas 15 milhões de toneladas aqui no Brasil vão para a produção. Olha a magnitude desse negócio”, enfatiza. A mudança é importante porque amplia o número de mercados disputando a produção de soja. A oleaginosa deixa de ser apenas matéria-prima para alimentação humana e animal e passa também a integrar a matriz energética. Quanto mais usos para a soja, maior tende a ser a sustentação da demanda pela cultura. Mas ainda há outro vetor nessa equação: a proteína animal. O mundo quer mais carne A soja também chega ao consumidor por meio do farelo utilizado na alimentação de frangos, suínos e bovinos. Conforme a renda aumenta, a tendência é de maior consumo de proteínas, o que exige mais ração e, consequentemente, mais demanda por farelo. É uma cadeia que conecta fenômenos aparentemente distantes: mais renda, mais proteína, mais ração, mais soja e, no fim da ponta, maior capacidade de geração de renda por hectare. “O farelo vira ração para porco, frango ou boi. Toda vez que há um incremento na renda no mundo, o consumo de carne cresce, e consequentemente você consegue precificar melhor esse farelo”E existe uma característica que torna essa equação especialmente relevante para as próximas décadas: a terra é finita. Novo superciclo? No curto prazo, não, mas no longo, talvezGuillaumon volta a brincar e diz que nas próximas décadas as terras agrícolas vão se valorizar acima de inflação.“Até eu morrer, se Deus quiser daqui uns 60 anos, vamos ver isso acontecer. Os ciclos de altas e baixas sempre vamos ter, mas talvez o que mude é a intensidade desses ciclos, e podemos ter sim um superciclo. Nas próximas décadas, vão ter picos inflacionários ou momentos que as terras sobem muito mais que a inflação”O executivo, contudo, é cuidadoso ao falar em “superciclo”. Para ele, seria arriscado afirmar que um novo período de forte alta das terras acontecerá. O que existe são diversos fatores que podem contribuir para um novo ciclo de valorização da soja e, por consequência, dos ativos agrícolas. “Falar em superciclo, olhando para frente, só se eu fosse um suicida, para falar: não, eu tô vendo um superciclo de preço da terra. Mas eu dei o panorama dos fatores que podem contribuir para o novo superciclo de soja e, consequentemente, o preço da terra.” Mesmo em um cenário de preços agrícolas relativamente estáveis, a demanda global por alimentos e proteínas deve continuar crescendo. Se a oferta de terras permanecer limitada e a produtividade não acompanhar indefinidamente esse avanço, o equilíbrio entre oferta e demanda pode voltar a apertar. Há uma diferença entre apostar em um superciclo e apostar na escassez estrutural da terra. “Buy land, they’re not making it anymore”O mundo pode continuar aumentando a produção agrícola por meio de produtividade e tecnologia, mas não existe uma oferta infinita de áreas aptas à produção. Ao mesmo tempo, a população e a renda continuam criando novas necessidades de consumo. É dessa combinação que pode surgir um novo ciclo de valorização. “Nós estamos falando de terra, que é um bem finito para a produção de grãos. Quando você olha dados da FAO, 40% do incremento de produtividade do mundo pode vir da América do Sul, enquanto outros 15% e 9% vem de América do Norte e Europa”.“Sendo assim, mesmo que não haja nenhum aumento abrupto de renda, no médio e longo prazo você terá um aumento de consumo, e como você tem uma indústria finita, como é caso das terras, haverá um momento que o estoque de passagem vai ficar mais curto. Se você tiver uma recuperação de renda, isso acontece em 2 ou 3 anos, se essa renda não se recupera, isso acontece naturalmente em 7 ou 8 anos. É por isso que a gente acredita nesse negócio”, completa.A próxima corrida pode ser por produtividade, não por hectares Historicamente, uma parte relevante do retorno de quem investia em terras vinha simplesmente da valorização do ativo. Comprava-se uma propriedade, a região se desenvolvia, a infraestrutura avançava, a agricultura ganhava escala e o hectare passava a valer mais.Para Guillaumon, porém, o futuro exigirá algo além disso: fazer a terra produzir mais.A valorização imobiliária continuará sendo importante, mas o valor econômico de uma propriedade estará cada vez mais relacionado à sua capacidade de gerar resultado. É justamente aí que a BrasilAgro pretende concentrar seus esforços, combinando produtividade, tecnologia e gestão para extrair mais valor de cada hectare.A lógica também ajuda a explicar como a companhia cria valor ao transformar terras. Uma propriedade desvalorizada pode exigir investimentos elevados em fertilidade e produtividade antes de atingir sua maturidade. Mas, uma vez transformada, ela passa a valer mais não apenas porque o mercado de terras se valorizou, mas porque é capaz de gerar mais dinheiro.“Vai ganhar dinheiro de novo com terra, mas quem for capaz de subir os yields produtivos, subir a rentabilidade da terra.”No fim, essa pode ser a principal diferença entre os próximos 20 anos e os 20 que ficaram para trás. Não se trata apenas de possuir mais hectares, mas de fazer cada talhão valer mais.A BrasilAgro divulga seus próximos resultados, referentes ao quarto trimestre da safra 2025/2026 (4T26), em 3 de setembro de 2026.