Conjuntos. Foto: Suministro miciudadverde.comUn proyecto de ley radicado ante el Congreso de la República propone modificar varias disposiciones de la Ley 675 de 2001, norma que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia. La iniciativa busca establecer mayores garantías para los propietarios de apartamentos, casas y locales sometidos a este régimen, especialmente en asuntos relacionados con las sanciones, el acceso a la información y el cobro de obligaciones económicas.Entre los cambios planteados se encuentran nuevas reglas para las multas por inasistencia a las asambleas de copropietarios, mayores facultades para solicitar información financiera y administrativa, disposiciones sobre la rendición de cuentas y requisitos adicionales para iniciar procesos ejecutivos por el incumplimiento en el pago de expensas, multas y otras obligaciones.De acuerdo con el texto del proyecto, uno de los principales ajustes estaría relacionado con las sanciones por no asistir a las asambleas. La propuesta establece que la ausencia, por sí sola, no podría generar automáticamente una multa. Para imponerla, sería necesario acreditar individualmente la conducta, determinar que no existió una causa justificada y adelantar un procedimiento que garantice el derecho de defensa y contradicción del propietario.Foto: conjuntolacascada.com.coPropietarios tendrían más herramientas para acceder a la informaciónEl proyecto también plantea ampliar las facultades individuales de los propietarios para conocer información relacionada con la administración de los recursos de la copropiedad. De aprobarse, cualquier propietario podría solicitar directamente al administrador información y una rendición documentada de cuentas sobre periodos, operaciones o rubros específicos relacionados con el patrimonio, el presupuesto, las expensas, los contratos o los bienes comunes.El administrador tendría un plazo de 15 días hábiles para responder de fondo. De manera excepcional, podría ampliar este término una sola vez, hasta por 10 días hábiles adicionales, cuando la cantidad o antigüedad de los documentos solicitados lo justificara. En ese caso, tendría que informar y sustentar la ampliación antes de que venciera el plazo inicial.Recomendado: ¿Qué hacer si las cuotas de administración en conjuntos residenciales subieron más que el 23 % del salario mínimo?La iniciativa también establece que la respuesta no podría limitarse a remitir estados financieros o actas de asamblea. La administración tendría que explicar los ingresos, egresos, saldos, obligaciones, contratos y decisiones objeto de la consulta, además de entregar los documentos que respalden la información suministrada.Si el administrador incumpliera de manera sustancial este deber, existieran inconsistencias objetivas que no hubieran sido aclaradas o se negara injustificadamente el acceso a los soportes, el propietario podría promover de manera individual un proceso de rendición provocada de cuentas. Para hacerlo, no requeriría autorización previa de la asamblea general ni del consejo de administración.Otro de los cambios propuestos se refiere al cobro judicial de las expensas comunes, las multas y otras obligaciones económicas. El proyecto plantea que la certificación expedida por el administrador no tenga mérito ejecutivo por sí sola. En su lugar, tendría que estar acompañada de documentos que permitan demostrar el origen, la composición y la trazabilidad de la deuda.El título ejecutivo debería incluir, entre otros elementos, una certificación que discrimine el capital, los intereses y los periodos adeudados; una copia auténtica o certificada del acta de asamblea que haya aprobado la obligación, cuando corresponda; un estado de cuenta individual con los cargos y abonos, y una constancia de que dicho estado de cuenta fue comunicado previamente al deudor con al menos 10 días hábiles de anticipación a la presentación de la demanda.La iniciativa también busca establecer un procedimiento sancionatorio mínimo. Antes de imponer una multa, el propietario tendría que recibir una comunicación sobre la apertura del proceso, en la que se describieran los hechos y los cargos formulados. Posteriormente, dispondría de cinco días hábiles para presentar sus descargos y aportar las pruebas que considerara pertinentes.La decisión tendría que ser adoptada por el órgano competente, estar debidamente motivada y permitir la interposición del recurso de reposición. En el caso específico de las sanciones por inasistencia a las asambleas, el proceso no podría iniciarse antes de que venciera el plazo establecido para presentar una excusa.Entre las circunstancias que podrían justificar una ausencia se contemplan la fuerza mayor, el caso fortuito, una enfermedad, el deber de cuidado, una obligación laboral inaplazable, una calamidad doméstica, problemas de conectividad durante reuniones no presenciales, errores en la convocatoria y otras situaciones razonables que no sean atribuibles al propietario.El texto también establece que el administrador no tendría competencia para imponer directamente sanciones. Sus funciones podrían incluir la recepción de informes, la conservación de pruebas, la comunicación de actuaciones y la ejecución de decisiones que hubieran quedado en firme. Sin embargo, no podría instruir ni decidir un proceso cuando hubiera presentado la queja o tuviera un interés directo en el caso.Finalmente, el proyecto contempla un plazo de 12 meses, contado desde la promulgación de la eventual ley, para que las copropiedades adecuen sus reglamentos y protocolos. No obstante, la propuesta señala que la falta de actualización de estas normas internas no impediría la aplicación inmediata de las garantías relacionadas con el debido proceso, el acceso a la información y la conformación del título ejecutivo.