Fundo Imobiliário gira carteira entre bolsa, crédito e imóveis: conheçaO fundo imobiliário CCME11, da Canuma Capital, tem hoje cerca de 58% da carteira alocada diretamente em CRIs. A composição, no entanto, já foi diferente: o fundo pode investir em CRIs, fundos imobiliários, ações de empresas do setor, imóveis e projetos imobiliários, mudando o portfólio conforme as oportunidades de cada momento.A estratégia prevê bandas de alocação para cada frente e combina investimentos voltados à geração de renda com outros em que o ganho de capital é o principal componente do retorno.A proposta, segundo Felipe Vaz, Partner e Portfolio Manager da Canuma Capital, é fazer do CCME11 um hedge fund ou uma espécie de consolidador de estratégias de investimentos imobiliários. A lógica é aproveitar diferentes mercados ao longo dos ciclos.“Em determinados momentos, você tem boas oportunidades no mercado de negociações diretas de imóveis. Em outros, a oportunidade pode estar nos ativos negociados em bolsa ou no crédito imobiliário. Então, a ideia do CCME11 é justamente aproveitar essas oportunidades em cada momento do ciclo”, afirma.Como a Canuma decide onde alocarPara definir onde colocar o dinheiro, a gestora acompanha de forma sistemática o mercado imobiliário. A equipe realiza reuniões semanais para discutir as diferentes partes do portfólio, enquanto seis analistas acompanham cerca de 75 ativos entre fundos imobiliários e ações do setor.Antes de estruturar uma nova operação de crédito, a gestora compara a oportunidade com alternativas disponíveis na bolsa.“O primeiro olhar sempre é: será que teria alguma coisa mais barata ou de melhor oportunidade que eu pudesse, por exemplo, fazer via o mercado de bolsa?”, explica Vaz. A comparação pode envolver a compra direta de um CRI ou a alocação em um fundo de recebíveis imobiliários.O caso das ações de shoppingsO gestor cita como exemplo uma movimentação feita cerca de três anos atrás no segmento de shoppings. Naquele momento, a Canuma avaliou que as ações das empresas do setor ofereciam uma oportunidade melhor do que cotas de FIIs ou participações diretas em empreendimentos.Um dos casos analisados foi o da Allos. Segundo Vaz, a empresa era negociada na época a um valor que, na avaliação da gestora, representava um desconto significativo em relação aos ativos imobiliários de seu portfólio. A Canuma decidiu, então, montar posição nas ações em vez de comprar cotas de fundos de shoppings.Mais recentemente, a rotação ocorreu em outra direção. A gestora reduziu posições em fundos de papel que, segundo a avaliação da gestão, não estavam oferecendo dividendos suficientes diante do risco das carteiras.“Desde o começo do ano, a gente foi reduzindo exposições em fundos de papel e direcionamento foi para CRIs estruturados, originados na sua maioria dentro de casa”, afirma Vaz.Gestão ativa também significa venderA gestão ativa do CCME11 não se limita à busca por novos investimentos. A Canuma também vende posições quando entende que o preço de mercado chegou próximo do valor considerado justo ou quando encontra oportunidades melhores em outras classes de ativos.Na parcela mais líquida, a gestora procura concentrar a carteira em aproximadamente 10 a 20 posições consideradas mais promissoras, entre os cerca de 75 ativos acompanhados.“Se o preço de mercado está muito abaixo desse preço que eu estou calculando aqui no time de análise, é uma oportunidade de compra. Quando o ativo chega ao preço considerado justo sem mudanças relevantes na tese, a gente não tem problema nenhum em vender essa posição, em capturar esse lucro”.Segundo a gestão, a estratégia resultou em uma movimentação relevante da carteira ao longo dos últimos anos. A parcela mais líquida teve, em média, R$ 98 milhões alocados, mas o volume negociado chegou a quase R$ 800 milhões.No período citado pela gestora, o portfólio acumulou valorização de 45,8%, ante 33,5% do IFIX. Vaz ressalta que a Canuma também acompanha o desempenho em diferentes janelas de tempo, como seis, 12, 24 e 36 meses.Para o gestor, a diversificação não significa que todas as posições terão desempenho positivo ao mesmo tempo, mas que diferentes partes da carteira podem responder de maneiras distintas às mudanças do cenário. “Se a gente tem uma carteira que, se o mercado vai para um lado, a carteira inteira sofre, a gente não está fazendo diversificação”, afirma.Dividendos buscam previsibilidadeO estilo multiestratégia também se reflete na política de dividendos do CCME11. Desde o ano passado, a Canuma divulga uma estimativa de rendimentos para os três meses seguintes, calculada a partir das receitas recorrentes esperadas.Atualmente, o guidance de rendimentos está entre R$ 0,084 e R$ 0,088 por cota, com R$ 0,086 como cenário-base.“A gente procura sempre fazer aqui um exercício de não depender de ganhos não recorrentes nessa estimativa de guidance”, explica Vaz. Para chegar à projeção, a gestora considera as expectativas para juros e inflação que afetam os diferentes ativos da carteira.A Canuma também mantém uma reserva acumulada para reduzir o impacto de oscilações pontuais nos resultados, principalmente quando uma inflação mais baixa afeta os CRIs indexados ao IPCA.“Hoje, a gente distribui um valor monetário da ordem de R$ 5,8 milhões e temos uma reserva acumulada de R$ 7 milhões, quase R$ 0,10 por cota”, afirma o gestor.Segundo Vaz, essa reserva ajuda o fundo a manter maior previsibilidade na distribuição mensal.