113 FIIs podem mudar de classificação com nova metodologiaUma nova metodologia para classificar os fundos imobiliários brasileiros apontou que 113 dos 303 FIIs avaliados podem receber uma categoria diferente daquela hoje associada ao seu mandato de investimento. O estudo foi conduzido pela Latin America REITs Association (Lareal), que em outubro apresentou um modelo baseado em informações financeiras auditadas dos FIIs.Segundo a Lareal, a ausência de critérios padronizados dificulta a comparação entre fundos imobiliários e limita a atração de investidores estrangeiros. Hoje, um mesmo FII pode ser rotulado como logístico, híbrido ou multiestratégia, a depender da instituição que faz a classificação.O movimento ocorre em meio à expansão do mercado. Dados da B3 citados pela associação indicam que o número de investidores em fundos imobiliários passou de aproximadamente 630 mil, no fim de 2019, para mais de 3,3 milhões em setembro de 2026. As pessoas físicas detêm 72,5% das cotas.Nova classificação dos fundos imobiliáriosA principal mudança está no uso dos resultados efetivamente registrados pelos FIIs, em vez de considerar apenas seus regulamentos ou estratégias declaradas. A metodologia prioriza o resultado do exercício discriminado por origem econômica e recorre à composição dos ativos quando essas informações não estiverem disponíveis.Pelo modelo, um fundo será classificado conforme a atividade responsável por, no mínimo, 75% de seu resultado imobiliário anual. As categorias previstas são Tijolo, Papel, Fundo de Fundos e Desenvolvimento.Se nenhuma atividade alcançar esse patamar, o FII será enquadrado como Multiestratégia. Haverá ainda subdivisões para indicar características das carteiras, como imóveis logísticos, escritórios, shopping centers ou investimentos em crédito imobiliário atrelados ao CDI e à inflação.Um fundo originalmente apresentado como Multiestratégia pode ser classificado como Papel se obtiver ao menos 75% do resultado imobiliário anual com Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), desde que cumpridos os demais critérios.A metodologia também define procedimentos para casos de informações insuficientes, com ressalvas na classificação e possibilidade de não atribuir uma subclasse ao fundo.O que muda para os investidores de FIIsA padronização pretende facilitar a identificação das principais origens do resultado imobiliário dos fundos, distinguindo aqueles cujos resultados decorrem majoritariamente de aluguéis dos que obtêm rendimentos via operações de crédito.A diferenciação é relevante na comparação do dividend yield, indicador que relaciona rendimentos distribuídos ao preço das cotas. Fundos com estratégias distintas podem exibir dividend yield semelhante, embora enfrentem fatores de risco diferentes.A classificação, no entanto, não substitui a avaliação individual das carteiras. Mesmo na mesma categoria, os fundos podem ter perfis de risco, liquidez e composição dos investimentos distintos.A Lareal prevê revisões anuais da classificação, com possibilidade de atualizações extraordinárias. Para reduzir trocas frequentes de categoria, um fundo só deixará sua classe quando permanecer abaixo de 70% de participação no resultado imobiliário correspondente por dois anos consecutivos.Padrão internacional e capital estrangeiroOutro objetivo é aproximar a classificação brasileira dos critérios utilizados no exterior. A metodologia estabelece correspondências entre fundos de tijolo e Equity REITs, fundos de papel e Mortgage REITs, além de fundos multiestratégia e Diversified REITs.Essas equivalências, porém, não asseguram a inclusão dos FIIs brasileiros em índices internacionais, que têm exigências próprias relacionadas a patrimônio, liquidez e outros indicadores.“Existem fundos brasileiros com tamanho e liquidez para estar nos índices globais que ficam de fora porque não são compreendidos lá fora”, afirma Potyguara Camargo, presidente da Lareal. “O problema não é a qualidade do ativo, é a falta de uma leitura padronizada. E o investidor daqui ganha a mesma coisa que o de fora: saber exatamente o que tem na carteira.”A classificação já está sendo aplicada aos fundos de gestoras associadas à Lareal, entre elas Pátria, TRX, Valora, Vinci Compass, Guardian, Alianza e Zagros.Com a iniciativa, a Lareal busca estabelecer critérios verificáveis para a classificação dos fundos imobiliários, permitindo que investidores e instituições comparem carteiras a partir de informações financeiras auditadas.