Comprar casa em Portugal tornou-se uma equação cada vez mais difícil de resolver. De um lado, os preços afastam uma parte crescente das famílias do mercado; do outro, construir continua a exigir terrenos, financiamento, materiais, trabalhadores e processos administrativos que nem sempre avançam à velocidade necessária. Pelo meio, há uma questão que permanece sem resposta simples: como aumentar a oferta de habitação sem perpetuar preços que os rendimentos de muitas famílias não conseguem acompanhar?Os indicadores mais recentes ajudam a perceber a dimensão do problema. Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), os custos de construção de habitação nova aumentaram 7,5% em agosto de 2026, em termos homólogos. Os materiais ficaram 7,1% mais caros e o custo da mão de obra subiu 8%.Os números, divulgados pelo INE a 9 de outubro, mostram que a pressão sobre a construção não desapareceu. Para quem promove novos projetos, estes aumentos pesam nos orçamentos e na viabilidade dos empreendimentos. Para quem procura comprar casa, ajudam a compreender por que razão aumentar a oferta não significa, automaticamente, encontrar imóveis a preços acessíveis.O problema, porém, começou muito antes da atual escalada dos custos.Os preços das casas quase triplicaram desde 2015O diagnóstico da Comissão Europeia é particularmente expressivo. No Relatório sobre Portugal de 2026, publicado em junho, a instituição assinala que os preços nominais da habitação quase triplicaram desde 2015, correspondendo a um aumento médio anual de 11%.A evolução colocou Portugal entre os países europeus onde a relação entre os preços das casas e os rendimentos mais se deteriorou. A pressão é especialmente acentuada nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, no Algarve, nas zonas costeiras e em municípios de dimensão intermédia.A distribuição territorial é importante. A crise habitacional não se manifesta da mesma forma em todo o país: enquanto algumas regiões enfrentam uma procura que a oferta não consegue acompanhar, outras apresentam situações de excesso relativo de habitação. Uma casa disponível numa região do interior não resolve necessariamente a falta de alojamento acessível junto de um emprego, de uma universidade ou de uma rede de transportes.O relatório europeu identifica vários fatores que contribuem para esta discrepância, entre os quais o crescimento da procura interna e externa, o investimento institucional, o turismo e o arrendamento de curta duração. Ao mesmo tempo, a construção residencial continua condicionada pela escassez de trabalhadores, pelo aumento dos custos e pelo investimento insuficiente acumulado ao longo de duas décadas.A dificuldade está, portanto, em fazer coincidir três elementos que nem sempre avançam em conjunto: a localização da oferta, o momento em que as casas ficam disponíveis e a capacidade financeira de quem precisa delas.Construir ficou mais caro, mas o problema não começa nos materiaisO aumento de 7,5% registado pelo INE em agosto não explica, isoladamente, o preço final de uma casa. O custo de construção é apenas uma componente de uma equação que inclui o terreno, o financiamento, os projetos, as infraestruturas, os impostos, as taxas e a margem necessária para tornar o investimento viável.A evolução acumulada também ajuda a enquadrar a dimensão do problema. No Relatório de Estabilidade Financeira de maio de 2025, o Banco de Portugal estimou que o custo de construção tinha aumentado cerca de 40% desde 2015, face a uma inflação acumulada de aproximadamente 22% no mesmo período.O encarecimento dos materiais e da mão de obra contribuiu para essa evolução, mas existe outro obstáculo: a capacidade de transformar projetos em casas concluídas.A construção depende de uma cadeia de operações que começa na disponibilidade de solo e passa pelo planeamento, pelo licenciamento, pela contratação de trabalhadores e pela execução das obras. Um atraso numa fase pode repercutir-se nas seguintes, prolongando o período durante o qual o promotor suporta custos sem obter receitas.A Comissão Europeia aponta precisamente para a escassez de mão de obra e para as dificuldades que persistem na expansão da oferta. A simplificação administrativa pode ajudar a reduzir demoras, mas não substitui a disponibilidade de terrenos adequados, infraestruturas, financiamento ou profissionais qualificados.Também não garante que os novos imóveis sejam vendidos ou arrendados a preços compatíveis com os rendimentos locais.É esta distinção que importa reter: construir mais é necessário, mas a dimensão da oferta não pode ser avaliada apenas pelo número de projetos anunciados ou de licenças emitidas. É preciso perceber quantas casas chegam efetivamente ao mercado, onde são construídas e a que preço ficam disponíveis.Há casas desocupadas, mas isso não significa que estejam disponíveisUma das contradições mais discutidas da crise habitacional portuguesa é a coexistência de casas desocupadas com famílias que não conseguem encontrar alojamento adequado.A Comissão Europeia identifica Portugal como um dos países da OCDE com uma proporção elevada de habitações que não são utilizadas como residência principal. Contudo, uma habitação classificada como vaga ou não utilizada como residência habitual não corresponde necessariamente a uma casa pronta a habitar, disponível para arrendamento permanente ou situada numa zona com procura suficiente.Alguns imóveis precisam de obras; outros pertencem a fundos imobiliários especulativos, outros podem ter utilização sazonal, estar associados a heranças ou enfrentar dificuldades jurídicas e patrimoniais. Existem ainda diferenças importantes entre municípios, pelo que os números nacionais não devem ser confundidos com a oferta efetivamente disponível numa determinada cidade.O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) procurou responder a esta dimensão territorial através do estudo Territórios com falta ou desadequação da oferta habitacional em Portugal, divulgado em julho de 2025.A análise cruza três dimensões: preços praticados no mercado, rendimentos dos agregados familiares e condições do parque habitacional. O objetivo é identificar os territórios onde o acesso à habitação é mais difícil, seja por falta de oferta, por inadequação das condições existentes ou por preços incompatíveis com a capacidade económica das famílias.A conclusão que importa retirar é que a política de habitação não pode limitar-se a aumentar o número total de imóveis. Tem de conseguir mobilizar casas existentes, reabilitar edifícios degradados e criar oferta nos territórios onde a necessidade é maior.O que está a fazer o Governo para aumentar a oferta?A estratégia governamental para a habitação, designada Construir Portugal, assenta no reforço da oferta pública, privada e cooperativa, na simplificação dos licenciamentos e na mobilização de investimento para construção e reabilitação.Entre as metas anunciadas está a disponibilização de 59 mil habitações através de construção, reabilitação e aquisição. Este objetivo deve ser distinguido das metas específicas do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR), que têm calendários e mecanismos de financiamento próprios.Em 1 de setembro de 2026, o Governo anunciou que tinham sido concluídas 31.700 casas no âmbito da resposta habitacional associada ao PRR, ultrapassando a meta inicial de 26 mil. O executivo atribuiu este resultado ao reforço do financiamento e às medidas destinadas a desbloquear projetos. Os dados constam do comunicado oficial sobre a execução do programa.O número representa um resultado relevante na execução do programa, mas não deve ser confundido com a resolução da crise habitacional. As respostas financiadas destinam-se, em particular, a famílias em situação habitacional indigna; o seu efeito não é equivalente à disponibilização imediata de dezenas de milhares de casas no mercado privado para compra ou arrendamento.A estratégia inclui ainda alterações ao enquadramento urbanístico, incentivos fiscais, mobilização de imóveis públicos e medidas destinadas a estimular o arrendamento a preços acessíveis. A eficácia destas iniciativas dependerá da execução, da capacidade de mobilizar investimento e da rapidez com que os projetos se traduzirem em habitações efetivamente disponíveis.A avaliação terá, por isso, de acompanhar não apenas as verbas mobilizadas ou os diplomas aprovados, mas também os prazos de conclusão, a distribuição territorial das casas e os preços a que são disponibilizadas.Mais casas chegam para resolver a crise?A resposta depende do tipo de habitação que se constrói, do local onde surge e das pessoas a quem se destina.Uma expansão da oferta concentrada nos segmentos de preço mais elevado pode aumentar o número de imóveis disponíveis sem melhorar, na mesma proporção, o acesso das famílias com rendimentos médios ou baixos. Por outro lado, a habitação pública, cooperativa e de arrendamento acessível pode responder a necessidades que o mercado, por si só, não consegue satisfazer.É também necessário olhar para a dimensão económica da construção. A disponibilidade de trabalhadores qualificados, a previsibilidade dos procedimentos, o acesso a financiamento e a existência de terrenos com infraestruturas adequadas condicionam a capacidade de aumentar a produção. Sem estes elementos, os anúncios de novos projetos podem demorar anos a converter-se em casas habitáveis.A crise portuguesa resulta, assim, de uma combinação de fatores que se reforçam mutuamente: uma oferta insuficiente em zonas de elevada procura, custos de construção crescentes, obstáculos à execução de projetos e uma relação entre preços e rendimentos cada vez mais desfavorável.A resposta não está numa única medida, nem será imediata. Exige construir, reabilitar, mobilizar o património devoluto e garantir que a oferta corresponde às necessidades concretas das populações. Exige ainda avaliar os resultados com indicadores comparáveis, distinguindo casas anunciadas, licenciadas, em construção e concluídas.O verdadeiro indicador de sucesso não será apenas o número de edifícios que Portugal conseguir erguer nos próximos anos, mas a sua capacidade em transformar esse aumento da oferta em casas onde as pessoas possam, efetivamente, viver.O conteúdo Porque é tão difícil construir casas a preços acessíveis em Portugal? aparece primeiro em Revista Líder.