ALZR11 ou TVRI11: veja as principais diferenças entre os dois fundos imobiliários híbridos. Foto: iStockO ALZR11 e o TVRI11 são fundos imobiliários com portfólios diversificados, mas apresentam diferenças importantes na composição dos imóveis, no perfil dos contratos de locação e nos indicadores de mercado. Os relatórios gerenciais de setembro de 2026 mostram duas estratégias distintas para geração de renda no longo prazo.O ALZR11 tem como objetivo investir em ativos imobiliários com foco em renda, priorizando contratos de locação atípicos, como built-to-suit e sale and leaseback. Já o TVRI11 possui uma carteira distribuída entre imóveis corporativos, ativos de renda urbana e propriedades que combinam essas características, com presença em diferentes estados brasileiros.Uma das principais diferenças está na natureza dos contratos. No ALZR11, 94% da receita contratada vem de contratos atípicos, enquanto o TVRI11 informa que 99% de seus contratos são típicos. Os modelos apresentam características distintas em relação às condições de rescisão, às multas contratuais e à flexibilidade nas negociações com os inquilinos.A diversificação também aparece de formas diferentes nos dois portfólios. O ALZR11 concentra 67% de sua alocação na Grande São Paulo e outros 16% no restante do estado de São Paulo. Rio de Janeiro e Rio Grande do Sul representam 9% e 8%, respectivamente. A carteira inclui imóveis ligados a empresas de segmentos como alimentos e bebidas, varejo, educação, medicina diagnóstica e centros de dados.O TVRI11, por sua vez, encerrou setembro com 57 imóveis, 284.928 metros quadrados de área bruta locável (ABL) e presença em 14 estados. Na distribuição por classe de ativos apresentada pela gestora, 13% correspondem a lajes corporativas, 33% a imóveis de renda urbana e 54% a uma combinação de lajes corporativas e renda urbana.Dividendos e indicadores de mercadoNo campo dos rendimentos, o TVRI11 apresentou dividend yield anualizado de 14,26% em setembro, considerando a distribuição de R$ 1,05 por cota e o preço de fechamento de R$ 88,37. O fundo registrou ainda dividend yield médio de 13,19% nos últimos 12 meses, segundo os indicadores apresentados no relatório.O ALZR11 distribuiu R$ 0,084 por cota em setembro. Considerando o preço de fechamento de R$ 9,94, o rendimento corresponde a um dividend yield anualizado próximo de 10,1%. A gestão manteve a distribuição no teto da faixa projetada para o segundo semestre de 2026, entre R$ 0,082 e R$ 0,084 por cota.A diferença entre os rendimentos é um dos pontos que podem chamar a atenção dos investidores, mas a comparação não deve se limitar ao dividend yield. A natureza dos contratos, a vacância, a qualidade dos imóveis, a capacidade de geração de caixa e a sustentabilidade das distribuições também influenciam a análise de cada fundo.Em relação ao valor patrimonial, o ALZR11 encerrou o mês com cota patrimonial de R$ 10,69 e preço de mercado de R$ 9,94, equivalente a um P/VP de aproximadamente 0,93 vez. No TVRI11, a cota patrimonial fechou em R$ 100,51, ante preço de mercado de R$ 88,37, levando o indicador a 0,88 vez.Assim, os dois fundos eram negociados abaixo do valor patrimonial no encerramento de setembro. Essa diferença, porém, não significa necessariamente que as cotas estejam baratas: é importante avaliar a qualidade dos ativos, as perspectivas de renda e os riscos associados a cada carteira.Vacância, prazos e reajustes dos contratosNo ALZR11, a vacância física permanece concentrada no imóvel DuPont, que apresenta ocupação de 97%, enquanto os demais empreendimentos estão integralmente ocupados. O prazo médio remanescente dos contratos de locação era de 9,4 anos ao fim de setembro, indicador que ajuda a dimensionar a previsibilidade dos fluxos de aluguel.No TVRI11, a vacância física chegou a 11,7% no fechamento do mês, após a conclusão das rescisões antecipadas de contratos de algumas agências bancárias. A gestão informou que as multas contratuais correspondentes foram cobradas e quitadas. O fundo também recebeu aviso prévio de desocupação de uma agência no Conjunto Nacional e aguardava a devolução formal de outro imóvel, cuja cobrança de aluguel seguia vigente até a entrega das chaves.O calendário de vencimentos é outro ponto de atenção para o TVRI11: 81,7% da receita contratada tem vencimento previsto para 2027. Além disso, 83% da receita está associada a contratos com reajuste previsto para novembro. Segundo o relatório, todos esses reajustes são vinculados ao IPCA, o que torna relevante acompanhar as negociações de renovação e os efeitos dos reajustes sobre os aluguéis.No ALZR11, os reajustes de setembro contemplaram os contratos dos imóveis Pueri Domus, DuPont e do restaurante Arturito, localizado no Oscar Freire Office, com correção pelo IPCA acumulado em 12 meses. A combinação de contratos atípicos e prazo médio mais longo é uma característica importante da estratégia do fundo, embora não elimine riscos de concentração ou de crédito dos locatários.Liquidez e base de investidoresO ALZR11 encerrou setembro com 213.940 cotistas e volume diário médio negociado de aproximadamente R$ 2,93 milhões. No mês, a cota apresentou variação negativa de 0,6%, enquanto o retorno total informado pelo fundo foi de 0,5%.O TVRI11 terminou o período com 57.489 cotistas e volume médio diário de negociação de R$ 840 mil. A quantidade de investidores e o volume negociado ajudam a dimensionar a presença de cada fundo no mercado secundário, embora a liquidez efetiva possa variar de acordo com as condições de negociação.Em patrimônio, o ALZR11 registrou R$ 1,758 bilhão, enquanto o TVRI11 apresentou patrimônio líquido de aproximadamente R$ 1,60 bilhão. Os números indicam fundos de porte relevante, mas com perfis distintos de ativos e de contratos.