O julgamento do Recurso Especial nº 2.042.594/SP, ocorrido em 12 de setembro de 2023, pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, consolidou importante orientação acerca da possibilidade de revisão judicial de contratos built to suit (BTS).Por maioria, o STJ admitiu que o valor locativo nesses contratos pode ser revisado judicialmente, desde que presentes três requisitos cumulativos: (i) ausência de cláusula de renúncia ao direito de revisão dos aluguéis; (ii) viabilidade de segmentar, dentro da remuneração mensal, a parcela destinada exclusivamente ao uso do imóvel, desagregando-a da amortização dos investimentos realizados pelo empreendedor; e (iii) comprovação de desproporção entre o valor locativo pactuado e o preço de mercado para empreendimentos semelhantes.Tais critérios, contudo, tensionam com a própria lógica econômica do built to suit. Primeiro, porque a remuneração mensal não é composta por valores facilmente identificáveis e divisíveis: resulta de uma equação que engloba o uso do imóvel e o retorno do investimento realizado para construí-lo ou adaptá-lo conforme as especificações do locatário. Dessa forma, exigir sua segmentação a posteriori, comumente por perícia, constitui tarefa complexa e sujeita a diferentes critérios de apuração.A isso se soma a dificuldade de localizar empreendimentos efetivamente comparáveis, já que o BTS é, por definição, construído sob medida para atender às necessidades específicas do locatário. A própria singularidade pode, assim, dificultar a aferição de eventual desproporção entre o valor pactuado e o preço de mercado, especialmente nos casos em que o contrato firmado não discrimina, de forma objetiva, a parcela da remuneração correspondente ao uso do imóvel e aquela destinada à amortização dos investimentos realizados pelo empreendedor, o que dependeria de complexa perícia judicial.O descompasso entre os critérios fixados pelo STJ e determinadas situações concretas pôde ser observado no contexto da pandemia de Covid-19, quando diversos locatários buscaram a revisão judicial do valor locativo com base na elevação abrupta de índices de reajuste, como o IGP-M, alegando onerosidade excessiva.À época, a jurisprudência majoritária rejeitou tais pedidos, sob o fundamento de que a crise sanitária, isoladamente, não autorizaria a revisão judicial de contrato empresarial paritário [1].Embora o julgamento do REsp nº 2.042.594/SP seja posterior à pandemia, os critérios estabelecidos pelo STJ estão voltados à aferição da própria composição do valor locativo no contrato BTS, e não à revisão fundada na alteração superveniente das circunstâncias econômicas em que o contrato é executado.No precedente, portanto, a controvérsia diz respeito à existência de eventual descompasso entre o valor locativo pactuado e o preço de mercado para empreendimentos semelhantes. Em situações como uma pandemia, a discussão se difere, pois o contrato passa a ser executado em um contexto econômico excepcional, capaz de afetar de forma relevante as premissas consideradas pelas partes.Assim, os parâmetros fixados no REsp nº 2.042.594/SP podem não se mostrar suficientes para solucionar pretensões revisionais fundadas em alteração conjuntural e superveniente das circunstâncias, remanescendo em aberto a busca por mecanismos alternativos de proteção contratual.Cláusula MACÉ nesse espaço de prevenção e alocação prévia de riscos que se insere a cláusula de Material Adverse Change (cláusula MAC), ou Cláusula de Efeito Material Adverso. Mais frequentemente associada às operações de fusões e aquisições, para tratar de possíveis ocorrências havidas entre a assinatura e o fechamento, a cláusula MAC permite que as partes definam antecipadamente quais eventos, em razão de sua gravidade, duração ou impacto, produzirão consequências específicas sobre a execução do contrato. Sua função é reduzir a incerteza quanto ao tratamento de fatos supervenientes, evitando que toda controvérsia seja transferida, sem critérios previamente pactuados, ao momento do litígio.Spacca…A cláusula MAC não é elemento típico ou indispensável dos contratos built to suit. Sua adaptação a essa modalidade, contudo, mostra-se pertinente diante de sua estrutura contratual de longa duração e da existência de investimentos específicos realizados pelo empreendedor, cuja amortização se projeta ao longo da execução do negócio.Nesse contexto, a utilidade da cláusula MAC não está em criar uma via ampla para rediscutir o aluguel sempre que a atividade do ocupante se torne menos rentável. Sua função é identificar situações extraordinárias que afetem diretamente pressupostos objetivos da operação — como a possibilidade jurídica ou material de utilização do imóvel para a finalidade contratada, a imposição ou permanência de restrições públicas relevantes ou alterações normativas que comprometam estruturalmente o empreendimento — e disciplinar, desde logo, suas consequências.A cláusula, portanto, não elimina o risco empresarial ordinário do locatário; apenas disciplina a alocação de riscos supervenientes que as partes optam por não submeter à solução judicial posterior, em linha com o artigo 421-A, inciso II, do Código Civil, segundo o qual “a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada“. Mais do que prever uma consequência automática, a cláusula MAC deve organizar um procedimento contratual para a ocorrência do evento, com deveres de comunicação, comprovação, mitigação e, quando cabível, renegociação.Caminho alternativoPara cumprir essa função, ela deve ser redigida com critérios objetivos. Não é recomendável atribuir relevância a fórmulas abertas, como “qualquer evento adverso” ou “qualquer alteração econômica relevante”. Os gatilhos devem estar associados a fatos verificáveis, com indicação de intensidade, duração e relação direta com o empreendimento. Caso as partes pretendam contemplar variações econômicas, deverão estabelecer parâmetros mensuráveis, como percentual determinado, período de persistência e impacto efetivo sobre obrigação contratual específica.Também são relevantes as exceções expressas, usualmente denominadas carve-outs. A cláusula de efeito material adverso não deve operar como mecanismo de transferência dos riscos empresariais ordinários do locatário, tais como queda de faturamento, redução de demanda, perda de clientes, mudança de estratégia comercial, dificuldade financeira genérica ou perda de interesse na manutenção da ocupação. Esses fatos, em princípio, integram o risco normal da atividade empresarial e não devem autorizar, isoladamente, a reabertura da equação contratual.Os efeitos da ocorrência de uma mudança adversa relevante também precisam ser delimitados. Em vez de prever resolução automática, a cláusula pode instituir procedimento escalonado, com notificação fundamentada, apresentação de documentos, prazo para mitigação e tentativa de renegociação. Se admitida a resolução antecipada, devem ser disciplinados seus efeitos sobre investimentos ainda não amortizados, garantias, obras, adaptações e demais obrigações econômicas remanescentes.A cláusula MAC, assim, pode funcionar como mecanismo complementar de gestão de riscos em contratos built to suit. Ela não substitui as normas legais aplicáveis nem impede o controle judicial de sua interpretação e execução, mas permite que as partes definam previamente os eventos relevantes, os riscos excluídos e suas respectivas consequências, conferindo maior previsibilidade a uma relação contratual marcada pela longa duração e pela especificidade do investimento imobiliário.Importante ressaltar que as tentativas de revisão judicial surgidas durante a pandemia foram, em grande medida, rejeitadas justamente porque a ocorrência de um evento extraordinário não afastaria, por si só, os riscos assumidos em contratos empresariais paritários.O REsp nº 2.042.594/SP, embora tenha avançado na definição de critérios para a revisão do valor locativo em contratos built to suit, não soluciona situações dessa natureza, pois seus parâmetros estão voltados à relação entre o valor contratado e o preço de mercado, e não à definição das consequências de alterações supervenientes e excepcionais. Assim, quando o contrato não disciplina adequadamente como lidar com eventos dessa natureza, a solução acaba sendo deslocada para o Poder Judiciário, que deverá reconstruir, em meio ao litígio, a lógica econômica de uma relação contratual de longa duração e fundada em investimentos específicos.É nesse contexto que a cláusula MAC pode oferecer um caminho alternativo, ao permitir que as próprias partes definam, no momento da contratação, quais eventos extraordinários serão relevantes, quais riscos permanecerão atribuídos a cada uma e quais consequências decorrerão de sua ocorrência. Mais do que substituir a revisão judicial, trata-se de conferir previsibilidade à gestão de riscos supervenientes, permitindo que o tratamento de situações excepcionais seja definido por aqueles que conhecem a estrutura econômica do negócio, e não apenas posteriormente, quando o conflito já estiver instaurado. [1] Nesse sentido: TJ-SP, Apelação Cível nº 1027649-45.2022.8.26.0100, 15ª Câmara de Direito Privado, rel. des. Carlos Ortiz Gomes, p. 18/3/2026; TJ-MG, Apelação Cível nº 5015847-38.2021.8.13.0145, 18ª Câmara Cível, rel. des. Marcelo de Oliveira Milagres, p. 27/02/2024; TJ-PR, Apelação Cível nº 0039574-35.2021.8.16.0014, 17ª Câmara Cível, rel. des. Tito Campos de Paulo, p. 3/10/2022.O post Built to suit: cláusulas MAC como alternativa à revisão judicial da contraprestação apareceu primeiro em Consultor Jurídico.