CDT 档案卡标题：高楼下坠，从10%的人不缴物业费开始作者：老凤1974发表日期：2026.8.29来源：微信公众号-凤羽财经主题归类：房地产CDS收藏：公民馆版权说明：该作品版权归原作者所有。中国数字时代仅对原作进行存档，以对抗中国的网络审查。详细版权说明。2017年的统计，全国高层建筑34.7万幢，百米以上的超高层六千多幢，两项都是世界第一。在某乎看到个帖子，河南南阳，罗冢祥和小区成贫民窟了。说南水北调征了罗家村的地，政府在南阳市西边建了这片安置房，2022年到2024年陆续交付。村民拎包入住电梯房，楼是新的，电梯是新的，绿化刚栽下去也挺好看的。五年后，这个小区被外卖员集体拉黑。单价加到五六块、八九块，甚至十几块，没人接单。楼道成了公共厕所，屎尿能流到一楼大厅，黑压压的苍蝇。电梯才用三四年，屏幕碎了，按键裂开露出金属芯，按一下能触电。有栋楼里死了猫狗和老鼠，烂成一地白骨，拿手机照着上楼，猛一看一堆动物骷髅。一楼住户拆了外墙开底商，天台上种菜，小区里停着拖拉机，他们把三十层的楼，硬生生住回了村庄。物业贴的催缴通知，措辞卑微到了恳求的地步。然并卵….这些住户在村里住了几十年，脑子里压根没有物业费这个概念。一年上千块，绝大多数人的选择高度一致，不缴。保安撤了，保洁也撤了。电梯坏了没人管，垃圾越堆越高，全新小区到贫民窟，五年。你看，这个小区极端吗？极端，但它只是把大多数高层命运，快速迭代了。核心问题就是物业费，这玩意是现代生活里唯一赖掉没有惩罚的费用，但没有惩罚，不代表没有后果。不缴电费，停电；不缴水费，停水；不缴房贷，收房；不缴物业费呢？啥事没有。物业能拿不缴的人怎么办？电梯没法对某几户停开，人家照样刷卡上楼。楼道保洁没法跳过他家门口，消防更是全楼共享。你缴了钱，他一分钱没出，照单全收。这叫囚徒困境…一栋楼，10%的人不缴，物业只剩两条路。第一条，涨价，让缴钱的90%补上窟窿。缴钱的人一算，凭什么他家白坐电梯，我多掏钱补他？第二条，砍服务，保安从两个变一个，保洁从每天变每周。服务一缩水，剩下的人看着缩水的楼道，觉得这钱更不值了。于是进入死亡螺旋：楼道灯先灭，电梯接着开开停停。再往后，二次供水的管路没人清洗，外墙的瓷砖开始往下掉。10%变30%，30%变50%，楼就开始坠落，往贫民窟坠落。按理说，全体业主坐下来商量，把缴费率保住，对每个人都有利。但这只是理论上，不是说绝对不行，而是有能力牵头做成这个事的人，真不必也不会把精力和生命，耗在这么一群货身上。这几年都在讲K型分化，收入往上那一撇的人越来越少，往下那一竖的人越来越多。上面那一撇的人，住低密度大平层、洋房，就算是高层，也是物业费十块八块一平的豪高层。一年物业费掏四五万，物业公司恨不得跪舔服务，大堂常年有花，电梯里常年有香。下面那一撇的，就是普通高层的主力住户，九十平的房子，两块五一平，一年两千七。同一项支出，差着十几二十倍，养出来的是两个物种的楼。两千七，对收入在涨的家庭是小钱。对降薪的、失业的、做小生意的家庭则不是。真到了砍家庭预算的时候，砍水电煤气？砍不了；砍房贷？不敢；物业费？砍它，零惩罚。所以缴费率这东西，斜率只朝一个方向，向下。经济好的年份还能维持，经济一放缓，K的下面那一竖越沉，停缴的名单越长。停缴名单拉多长，看的是收入曲线，跟素质有关系，但没那么大。最惨的还有中间不豪不贫的普通高层，有钱人搬走了，搬去洋房大平层。想卖的发现卖不掉，来看房的人瞧一眼楼道就扭头。搬不走的，跟一部越来越旧的电梯一起变老。有人会说，还有维修基金。对，大修基金能顶一阵。但那个钱是固定额度，用一分少一分，用完了要全体业主续筹。连一年两千七的物业费都收不齐，你指望业主们再凑一笔几十万的大修钱？这条路日本已经已走完，泡沫破了之后，日本一堆老旧公寓修不起电梯，房子白送都没人要，业主不但卖不出钱，每个月还要倒贴管理费和修缮金。他们给这个东西起了个名字，负动产。日本当年的高层保有量，跟今天的中国比，小意思。我2022年写过 长沙高楼大火，揭示了一个巨大风险，劝人买多层别买高层。2025年写过 香港大火，烧出一个残酷真相，讲高层是巨型烟道。那两篇讲的是火，火是黑天鹅，起飞突然。今天这篇不讲黑天鹅，讲灰犀牛。高层住宅这个东西，把几百户人家的命运捆在同一部电梯、同一条供水管上。同时又给每家每户保留了一项完整的自由，缴钱或者不缴的自由。一边是共同体的命运，一边是流民的自由。只要有10%的人先松手，剩下90%的人就再也拉不住，一起下坠，谁也别想好。教你们一个土办法，看一个30层以上的小区会不会完蛋，别看大堂大理石，别听销售吹品牌物业。就盯物业有没有每个月停一天水，清洗二次供水的管路。清洗，说明还有人管事。从来不清洗的，呵呵。如果你的房子在30层，等电梯停运那天就该明白了，你买的是30层的爬楼权，附送每天两趟自由锻炼。南阳那个新小区走到这步，只用了五年。（完）