Chi acquista un immobile non deve trasformarsi nella cavia finanziaria delle decisioni assunte dai vecchi proprietari. Il mercato immobiliare per funzionare in modo efficiente richiede regole di certezza del diritto: chi vende deve rispondere delle obbligazioni assunte sotto la propria gestione, mentre chi subentra deve poter investire in sicurezza senza la paura di contenziosi pregressi ereditati a sua insaputa.La delibera costitutiva determina chi deve pagare i lavoriSulla spinosa questione del riparto delle spese straordinarie tra alienante e acquirente, la Corte di Cassazione ha tracciato con l’ordinanza n. 7490 del 20 marzo 2025 e la sentenza n. 24236 del 30 agosto 2025 una linea chiarissima. L’obbligo di pagamento «nasce nel momento in cui l’assemblea approva in modo definitivo l’intervento e la relativa spesa con la delibera attuativa, e non quando le opere vengono materialmente eseguite o saldate».Non sono sufficienti le delibere preparatorie o di semplice discussione dei preventivi. Come ribadito anche dalla sentenza n. 8255 del 28 marzo 2025, «per costituire il titolo dell’obbligazione in capo al venditore occorre l’approvazione dell’appalto con l’individuazione dell’oggetto dei lavori e la determinazione del prezzo». Se l’approvazione definitiva è avvenuta prima del rogito, il debito nei rapporti interni resta inopponibilmente a carico del venditore.I confini della solidarietà passiva e il rimborso all’acquirenteLa certezza della proprietà si scontra talvolta con le esigenze di incasso del condominio. L’articolo 63, comma 4, delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede una responsabilità solidale dell’acquirente per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente. La Suprema Corte ha precisato che tale norma è solo una garanzia d’incasso per la gestione condominiale e non sposta la titolarità reale del debito.Con la pronuncia n. 7490 del 2025 si chiarisce che «l’acquirente che abbia pagato al condominio quote relative a spese straordinarie deliberate prima della compravendita ha pieno diritto di rivalersi nei confronti del dante causa per quanto corrisposto». L’acquirente costretto a saldare per evitare pignoramenti ha in mano un’azione di regresso immediata (ex art. 1299 c.c.) contro il venditore per indebito arricchimento.Cause in corso: opposizione al decreto ingiuntivo e tutela contrattualeCosa accade se il fabbricato si trova coinvolto in una causa giudiziaria promossa prima dell’atto notarile? L’acquirente non subentra automaticamente nei debiti derivanti dai contenziosi pregressi. La Cassazione specifica che il nuovo proprietario ha la possibilità di proporre opposizione qualora l’amministratore pretenda il pagamento di spese legali correlate a contese scaturite da delibere antecedenti alla vendita.La tutela della proprietà privata impone la massima trasparenza nelle trattative. Inserire nei rogiti clausole di manleva espresse garantisce la piena azionabilità del diritto di rivalsa, ponendo i giusti argini al rischio che i costi di gestioni passate ricadano iniquamente sui nuovi investitori.Enrico Foscarini, 30 agosto 2026L'articolo Immobiliare: acquirente al riparo dalle spese della passata gestione proviene da Nicolaporro.it.