O mercado imobiliário de alto padrão de São Paulo continua concentrado em bairros tradicionais como Vila Nova Conceição, Itaim Bibi e Jardins, mas parte da alta renda está olhando para outros endereços da cidade, enquanto algumas regiões que lideraram o crescimento nos últimos anos começam a dar sinais de saturação.Um estudo feito pela proptech Pilar com base em 342 mil registros de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) pagos na capital paulista entre janeiro de 2025 e junho de 2026 mostrou mudanças na geografia das vendas de imóveis acima de R$ 3 milhões, sendo a maior no bairro Santa Cecília.Segundo o relatório, foram movimentados R$ 154 milhões em imóveis acima de R$ 3 milhões na Santa Cecília no semestre, uma alta de 116,4% na comparação anual. O número de transações passou de 14 para 27, avanço de 92,9%.Os resultados colocaram a região entre os 12 maiores mercados de alto padrão da cidade, algo incomum para um bairro que, historicamente, nunca ocupou posição de destaque no circuito do luxo paulistano.Para Renato Zimmermann, fundador e CEO da Zimmermann Imóveis, o fenômeno tem duas explicações. A primeira é uma questão de definição do que é Santa Cecília. “A diferença entre o que diz o CEP e o povo, na prática, é comum em toda a cidade de São Paulo e isso se aplica nesse caso. Muitos imóveis classificados como Santa Cecília estão em uma faixa tradicionalmente associada ao Higienópolis. Imóveis nessa faixa de preço, de no mínimo R$ 3 milhões, estão próximos à Avenida Angélica, Rua Veiga Filho, Alameda Barros e à Brasília Machado. No recorte estatístico eles entram como Santa Cecília, mas são percebidos de outra forma pelo mercado”, explica. Ainda assim, Zimmermann acredita que existe uma transformação acontecendo na região, motivada pelos planos do governo do Estado de trazer sua sede para Campos Elíseos, bairro vizinho à Santa Cecília. O projeto será construído e gerido, no formato de concessão em parceria público-privada (PPP), pelo consórcio formado pelas empresas brasileiras RZK Empreendimentos Imobiliários, Zetta Infraestrutura, M4 Investimentos, Engemat e Iron Property. A concessão tem duração de 30 anos e prevê investimento total de R$ 6 bilhões em melhorias. A ideia é criar uma esplanada nos arredores do Parque Princesa Isabel, onde ficarão novas sedes de secretarias e órgãos estaduais, em uma área de 60 mil metros quadrados. Para Zimmermann, investidores e incorporadoras vêm antecipando esse e outros projetos de revitalização urbana e concentração de estruturas administrativas públicas no centro paulistano e imediações. “O mercado sempre se antecipa. Já está havendo uma procura muito mais alta porque daqui a dois ou três anos vai ter uma enxurrada de prédios públicos, funcionários e fluxo de pessoas, demandando todo tipo de serviço, com um potencial de renovar totalmente a região”, avalia.Leia mais: Linha 6-Laranha vai deixar Perdizes, Pompeia e Água Branca mais caros? EntendaVila Nova lidera, Itaim vende mais caroApesar da outlier Santa Cecília, o relatório da Pilar mostra que o grosso do mercado de luxo continua concentrado nos bairros tradicionais, como a Vila Nova Conceição, que manteve sua liderança entre os bairros com imóveis acima de R$ 3 milhões.O bairro movimentou R$ 853 milhões no primeiro semestre, alta de 46,6% em relação ao mesmo período de 2025. O número de transações avançou 50,6%, passando de 79 para 119 negócios.O dado, porém, esconde uma dinâmica importante. Enquanto as vendas aumentaram, o ticket mediano caiu 5,1%. Na prática, a expansão foi puxada principalmente pelo maior número de transações e não por imóveis mais caros.O Itaim Bibi apresentou comportamento oposto. O bairro movimentou R$ 674 milhões no semestre, alta de 21,6%, mesmo com o número de negócios praticamente estável, passando de 72 para 70 transações. O que puxou o resultado foi o valor dos imóveis negociados: o ticket mediano saltou 24,9%, de R$ 4,6 milhões para R$ 5,75 milhões.JardinsJá o Jardim Europa registrou o movimento mais intenso de valorização entre os bairros analisados com volume relevante de negócios. Apesar da queda de 23,5% nas transações, o ticket mediano avançou 32%, indicando um mercado mais seletivo e concentrado em imóveis de valor elevado.Outro destaque foi o Jardim América. O bairro movimentou R$ 562 milhões em imóveis acima de R$ 3 milhões, crescimento de 430,8% em relação ao primeiro semestre do ano passado. O número de negócios dobrou, passando de 10 para 20 transações, levando o bairro da 13ª para a 3ª posição no ranking dos maiores mercados de luxo da cidade.Parte desse resultado foi impulsionada pela venda de uma casa na Rua México por R$ 230 milhões, a maior transação residencial registrada na base analisada pela Pilar e mais que o dobro da segunda maior venda do período.Para Zimmermam, a popularidade desses bairros é explicada pela facilidade logística aliada à infraestrutura já existente. “Uma pessoa de alto padrão, que compra imóveis de R$ 3 milhões para cima, busca qualidade de vida. E essa qualidade de vida está sempre associada à logística e ao bem-estar da família, isto é, estar próximo do trabalho e da escola dos filhos”. Leia mais: Novo ciclo imobiliário do Rio tem 25 mil lançamentos de imóveis em 12 mesesPinheiros “saturado”?Se bairros como Vila Nova Conceição e Itaim seguem atraindo compradores de alta renda, Pinheiros parece viver um momento diferente. Segundo o levantamento da Pilar, o valor movimentado em imóveis acima de R$ 3 milhões caiu 25% no bairro. O número de transações recuou 14,6%, enquanto o ticket mediano caiu 16,1%.Para Zimmermann, o desempenho mais baixo de Pinheiros não é um episódio isolado. “É uma tendência. Uma saturação absoluta de produto”, afirma.Na avaliação do executivo, o perfil do bairro mudou significativamente ao longo dos últimos anos, impulsionado por uma grande quantidade de lançamentos e pela chegada de um público mais jovem.“A identidade do bairro mudou muito nos últimos anos. Para este alto padrão que estamos falando, tirando alguns pontos específicos, mais próximos ao Alto de Pinheiros, perdeu a atratividade. Na minha visão, não vai continuar crescendo como cresceu nos últimos anos”, afirma. Ranking do alto padrão paulistanoSegundo a Pilar, os bairros que mais movimentaram recursos em imóveis acima de R$ 3 milhões no primeiro semestre de 2026 foram: Vila Nova Conceição – R$ 853,4 milhõesItaim Bibi – R$ 674,4 milhõesJardim América – R$ 561,5 milhõesJardim Paulista – R$ 516,3 milhõesJardim Europa – R$ 452,7 milhõesJardim Paulistano – R$ 349,6 milhõesCerqueira César – R$ 274,0 milhõesVila Mariana – R$ 238,8 milhõesCidade Jardim – R$ 237,1 milhõesPinheiros – R$ 219,1 milhõesAlto de Pinheiros – R$ 199,2 milhõesSanta Cecília – R$ 154,0 milhõesCampo Belo – R$ 145,0 milhõesMoema – R$ 144,9 milhõesThe post Pinheiros perdendo força e Santa Cecília em alta? Novos sinais no mapa do luxo em SP appeared first on InfoMoney.