REITs: saiba o que são e o rendimento em 5 anosOs REITs ganharam espaço entre investidores brasileiros interessados em acessar o mercado imobiliário no exterior. Sigla para “Real Estate Investment Trusts”, eles existem há mais de seis décadas nos Estados Unidos e se assemelham aos FIIs negociados na B3, com foco em imóveis geradores de renda.Entender o que são REITs, sua origem e o retorno recente ajuda a esclarecer dúvidas comuns sobre o tema entre investidores que buscam exposição internacional.O que são REITs?Os REITs são empresas listadas em bolsa que possuem, operam ou financiam imóveis geradores de renda. Ao comprar uma ação de um REIT, o investidor passa a ter direito a parte dos aluguéis e das receitas do portfólio, em estrutura semelhante à dos fundos imobiliários brasileiros.O modelo está atrelado a uma exigência tributária: para manter o benefício fiscal, um REIT precisa distribuir ao menos 90% do lucro tributável aos acionistas a cada ano. Essa regra favorece o pagamento recorrente de proventos ao longo do tempo.A estrutura foi criada por lei nos Estados Unidos em 1960, quando o Congresso americano permitiu que investidores comuns aplicassem em imóveis de grande porte por meio de ações, sem a necessidade de comprar os ativos diretamente. Desde então, o formato se expandiu para dezenas de países.Boa parte dos maiores fundos imobiliários dos EUA atua além dos imóveis tradicionais. Além de escritórios e shopping centers, há REITs de torres de telecomunicação, data centers, galpões de logística e unidades de self-storage. A Realty Income, por exemplo, é conhecida pelo pagamento mensal de dividendos. As estimativas apontam mais de US$ 60 bilhões em dividendos pagos pelos REITs americanos ao longo de 2026.Desempenho dos REITs nos últimos cinco anosO retorno dos REITs é cíclico e sensível aos juros, o que gera variações de desempenho de um ano para outro. A referência mais usada para acompanhar o setor é o índice amplo replicado pelo ETF VNQ, que mede o retorno total em dólar, incluindo valorização das cotas e dividendos reinvestidos.Nos últimos cinco anos, o índice teve forte alta na retomada pós-pandemia, seguida de queda expressiva em 2022, quando o Federal Reserve elevou os juros com rapidez, e depois mostrou recuperação parcial. No acumulado do período, o retorno ficou em torno de 30% em dólar, com média aproximada de 6% ao ano. Para o investidor brasileiro, o resultado final ainda depende da variação do dólar frente ao real.Entre os ativos de maior peso do setor, a Prologis lidera em galpões logísticos, com dividend yield ao redor de 3%. A American Tower, dona de torres de telecomunicação e data centers, paga cerca de 4%, e a Public Storage, líder em self-storage, fica próxima de 3,8%. A Realty Income distribui entre 5% e 5,5% em dividendos mensais, enquanto a Welltower, focada em imóveis de saúde, é atualmente a maior do mercado em valor. Em termos nominais, o dividend yield dos grandes REITs, entre 3% e 5,5%, é inferior ao dos FIIs no Brasil, diferença ligada ao patamar de juros nos EUA em relação à Selic.Comparação com os FIIs brasileirosA estrutura de REITs e FIIs é próxima, mas há diferenças no rendimento e na tributação. Os FIIs costumam pagar rendimento nominal mais alto, frequentemente entre 8% e 12% ao ano, reflexo dos juros elevados no Brasil, enquanto os REITs tendem a pagar percentuais menores em um ambiente de juros e inflação inferiores.Na tributação, os rendimentos de FIIs são, pela regra atual, isentos de Imposto de Renda para a pessoa física, benefício que está em discussão na reforma tributária. Já os dividendos de REITs sofrem retenção de 30% na fonte pelo governo americano antes de chegar ao investidor estrangeiro. Há ainda a diferença cambial: os FIIs distribuem em reais, e os REITs em dólar, adicionando o câmbio como fator de risco e retorno. Quanto à frequência, ambos os mercados têm distribuições recorrentes, com casos de pagamento mensal.Vantagens e riscos de investir em imóveis no exteriorEntre os pontos favoráveis, os REITs oferecem diversificação geográfica e cambial, com parte do patrimônio exposta ao dólar, além de acesso a segmentos pouco representados na bolsa brasileira, como data centers e torres de telecomunicação. O mercado americano também é maior, mais líquido e tem histórico mais longo de distribuição de proventos.Os riscos acompanham essas características. A exposição cambial pode reduzir o retorno caso o real se valorize frente ao dólar. A tributação é menos favorável, com os 30% retidos na fonte sobre os dividendos. E o setor é bastante sensível à alta de juros, como ficou evidente em 2022.Investir no exterior também exige estrutura adicional, via corretora internacional, BDRs ou ETFs negociados no Brasil, além de atenção às regras de declaração de bens fora do país. Para quem busca renda em dólar e diversificação, os REITs são uma alternativa a ser estudada, considerando câmbio, tributação e o ciclo de juros nos Estados Unidos.