Покупатели квартир в ЖК Poetica, Fjord и Diadans объединяются из-за остановки строительства. Каковы правовые алгоритмы и риски Инвесторы жилищных комплексов киевского девелопера ENSO активизировали подготовку к защите своих имущественных прав в судах и досудебном поле. Поводом для беспокойства стала остановка работ на объектах и публикации в СМИ о выезде руководства компании за границу.На что рассчитывают покупатели квартир в ЖК Poetica, Fjord и Diadans и какие юридические механизмы могут сработать в этом случае – в материале РБК-Украина.Главное:Активизация инвесторов: покупатели квартир в ЖК от ENSO формируют инициативные группы по координации действий и защиты имущественных прав.Замороженные стройки: работы на трех объектах бизнес-класса (Poetica, Fjord, Diadans) остановлены, а руководство компании, по данным СМИ, покинуло Украину.Сложная схема финансирования: привлечение средств происходило через сеть инвестиционных фондов, поэтому инвесторы уже подают иски против фондов финансирования строительства (ФФС), а не непосредственно девелопера.Советы юристов: автоматической передачи недостроя кооператива нет, так что юристы рекомендуют начинать с аудита документов, проверки залогов и готовности к процедуре банкротства или привлечению нового девелопера.Инвесторы ENSO сплачиваютсяВ конце прошлой недели инвесторы проблемного застройщика ENSO активизировали общение на форумах и социальных сетях для обсуждения будущих действий и координации юридических шагов. Поводом для тревоги стало свежее журналистское расследование Bihus.Info, в котором утверждается, что строительство комплексов окончательно остановлено, а владелец компании покинул страну.Еще месяц назад покупатели стали жаловаться, что строительство остается на паузе, а в офисе компании не отвечают на их звонки. Поэтому собственники начали обсуждать создание инициативных групп для эффективного отстаивания собственных интересов.Читайте также : Недобросовестные застройщики бросают тень на весь рынокВ телеграмм-чате ЖК Poetica инвесторы отмечают, что в конце июля прошла их встреча с представителями ENSO."Встреча состоялась 23 июля. Формально предыдущее руководство вышло на связь попрощаться и сказать, что отходит от дел . Но также что будут новые люди, которые "подхватят" проект с августа. Как будто должны связаться с нами самостоятельно в конце этого месяца или в начале сентября", - рассказал РБК-Украина один из инвесторов ЖК Poetica.Именно тогда, согласно обсуждениям в чате, инвесторам обещают возобновление строительных работ. Но вкладчики решили не тратить попусту время."Сейчас проходят юридические консультации по этому поводу. Ведь формально с самой компанией ENSO какие-либо прямые договорные отношения у нас отсутствуют . Поэтому это задача со звездочкой", – пояснил собеседник РБК-Украина.Строительство ЖК ENSO финансировалось через сеть инвестиционных фондов и компаний по управлению активами. В судебных материалах по деятельности группы упоминаются, в частности, фонд "Скиллинг". "Стрим Инвестмент", по данным расследования Bihus.Info, инвестировал во все три проекта: Poetica, Fjord и Diadans.На данный момент уже существует несколько инвесторов, судящихся с фондами, пытаясь вернуть деньги.РБК-Украина обратилось с запросами к инициативной группе инвесторов ЖК Poetica, самой компании ENSO, а также к отраслевому объединению застройщиков с просьбой разъяснить ситуацию. К моменту публикации ответы не поступили.Но пока идет коммуникационная пауза. Нет и свежих исков в судебных реестрах по поводу деятельности фондов финансирования строительства трех ЖК и компаний группы ENSO. Один из недостроенных ЖК ENSO – Diadans (фото: страница ЖК в Facebook)Что происходит с девелоперомКомпания ENSO основана в 2017 году. Как говорится на ее сайте, она возводила три жилых комплекса бизнес-класса заявленной общей площадью всех проектов около 400 тыс. кв. м.1. ЖК Poetica (ул. Дегтяревская, 25а, Шевченковский р-н) – ориентировочно до 2000 квартир, 20-28 этажей. Начало строительства в I квартале 2018г. Секции 3 и 4 введены в эксплуатацию в I квартале 2022; секции 1 и 2 перенесены в IV квартал 2026 года.2. ЖК Diadans (ул. Евгения Коновальца, 19, Печерский р-н) – 2 дома по 31 этаж, 552 квартиры, подземный паркинг на 237 мест. Начало строительства в конце 2018г. Плановые сроки сдачи: сначала II квартал 2022, затем IV квартал 2024 года, последний заявленный – IV квартал 2025 года.3. ЖК Fjord (Военный проезд, 8, Печерский р-н) – каскадная архитектура (4-30/31 этаж), 705 квартир, 7-9 секций. Начало строительства в 2020 году. Плановые сроки сдачи: сначала 2022 год, затем IV квартал 2025 года (часть секций), остальные – IV квартал 2026 года.По состоянию на август 2026 года строительство на всех трех объектах остановлено. Ни один комплекс полностью не завершен. Частично сданы только две секции Poetica.Как выяснили журналисты Bihus.Info, СЕО компании Рамиль Мехтиев уехал из страны еще в начале апреля. В то же время, отдельные сотрудники ENSO продолжают работать в одноименной структуре в Объединенных Арабских Эмиратах, где занимаются возведением двух элитных комплексов в Дубае.В общей сложности, по расчетам РБК-Украина, объем средств, которые могли быть привлечены от инвесторов в три проекта ENSO, может составить около 200 млн долларов. Так что инвесторам есть, за что побороться. Один из недостроенных ЖК ENSO – Poetica (фото: страница ЖК в Facebook)Как защитить права: советы юристовСтарший юрист Sayenko Kharenko Тарас Бондаренко в комментарии РБК-Украина представил общие разъяснения правовых механизмов и первые шаги действий для подобных ситуаций на рынке, подчеркнув, что каждый проект требует отдельного анализа.Прежде всего, инвесторам следует объединить усилия и сформировать инициативную группу для представления общих интересов перед застройщиком, владельцами проекта, кредиторами и органами власти. Практика показывает, что коллективные действия значительно эффективнее, чем попытки индивидуальной защиты.Затем следует провести комплексный юридический аудит проекта. То есть выяснить, на кого оформлен объект незавершенного строительства и разрешительная документация, несут ли эти лица прямые обязательства перед покупателями и не были ли права на проект (или его части) переданы третьим лицам или в залог банкам.Кроме того, инвесторам следует оценить реальность вернуть деньги судебным путём."К сожалению, украинская практика свидетельствует, что во многих проектах первичной недвижимости случаются договорные конструкции, ограничивающие механизмы защиты… В то же время каждый проект требует отдельного анализа, поскольку правовые последствия существенно зависят от структуры финансирования и условий конкретных договоров", – подчеркивает Тарас Бондаренко.Читайте также: Рост курса доллара и себестоимости жилья: что будет с ценами на новостройки осеньюОтносительно возможности передать недостроенный объект и права застройщика объединению совладельцев или кооператива инвесторов в случае исчезновения топменеджмента, руководитель практики сопровождения бизнеса в Juscutum Артем Народенко отмечает: украинское законодательство не предусматривает специальной процедуры, позволяющей осуществить такую передачу автоматически.В то же время, по его словам, передача площадки возможна на общих юридических основаниях. Это может произойти путем добровольной уступки прав заказчику по Гражданскому кодексу, в случае продажи активов в процедуре банкротства или из-за официальной замены заказчика.На практике, отмечает Народенко, проблемные объекты чаще всего достраивает новый девелопер, который берет на себя право. Объединения инвесторов или кооператив в этом процессе играют важную роль в переговорах и координации, однако не приобретают статус застройщика автоматически.При открытии производства о банкротстве инвесторам критически важно своевременно заявить свои кредиторские требования, добавляет эксперт. Поскольку пропуск установленных сроков может значительно усложнить дальнейшую защиту их имущественных интересов. Один из недостроенных ЖК ENSO – Diadans (фото: страница ЖК в Facebook)Опыт предыдущих долгостроев КиеваИстория с ENSO – не первая и, вероятнее всего, не последняя подобная драма на столичном рынке недвижимости. В 2006 году Киев уже пережил один из самых громких скандалов такого рода – крах "Элита-Центра".Тогда тысячи людей потеряли деньги, вложенные в не существующее жилье. Учредителя компании впоследствии осудили, однако большинство инвесторов получили лишь частичную компенсацию – и то спустя годы судебных процессов.Ближайший по масштабу пример – крах банка "Аркада", который до 2018 года возводил ЖК "Эврика" и "Патриотика". В частности, это 30 недостроенных и еще пять готовых, но не введенных в эксплуатацию высоток плюс участок под ЖК "Патриотика на озерах".Лишь через несколько лет давления, в апреле 2021 года, власти Киева, Министерство внутренних дел, Служба безопасности Украины и инвесторы подписали меморандум, по которому достройку взяла на себя компания Stolitsa Group – в обмен на земельный участок под собственный проект.Читайте также: Остановлены стройки "Аркады": новый застройщик сообщил о возобновлении работ на площадкахНо финансирование достройки в значительной степени легло на самих инвесторов. К примеру, покупатели одного из домов "Патриотики" создали кооператив и самостоятельно доинвестировали около 21 млн гривен, чтобы завершить внутренние работы. По словам главы объединения инвесторов ЖК "Эврика", даже спустя годы после меморандума шансы получить квартиры с каждым годом только уменьшаются.Подобный сценарий – и по делам корпорации "Укрбуд". Часть ее инвесторов так и не дождалась жилья. Как и в так называемой "пирамиде Войцеховского". А это десятки объектов, вокруг которых до сих пор, уже в 2026 году, продолжаются суды и формируются кооперативы.Общий знаменатель этих историй один: когда застройщик исчезает, именно инвесторы – через инициативные группы или кооперативы – берут на себя и борьбу за права и фактическое финансирование достройки. А в полное решение вопроса обычно идут не месяцы, а годы.Вопросы – ответы (FAQ)– Что происходит с ЖК ENSO?– Строительство ЖК Poetica, Diadans и Fjord остановлено. Полностью завершены только две секции Poetica.– Могут ли инвесторы вернуть деньги?– Это зависит от конкретного договора и схемы финансирования. Юристы советуют сначала провести аудит документов и проверить права и обременения объектов.– Почему инвесторы обращаются в фонды?– Денежные средства привлекались через сеть инвестиционных фондов и компаний по управлению активами, поэтому права покупателей зависят от конкретной структуры финансирования.– Могут ли инвесторы передать недострой новому застройщику?– Автоматически – нет. Среди возможных вариантов – уступка прав, продажа активов в процедуре банкротства или официальная замена заказчика.– Что делать инвесторам ЖК ENSO сейчас?– Объединиться, провести юридический аудит проекта и проверить права на объект, разрешительные документы и залоги. В условиях банкротства важно своевременно заявить кредиторские требования.