A XP Investimentos recomendou compra para as cotas do fundo imobiliário Vinci Logística (VILG11), ao avaliar que o veículo ainda negocia com desconto em relação ao seu valor justo e reúne perspectivas favoráveis para os próximos anos.O preço-alvo da corretora para os papéis é de R$ 107,87, o que representa um potencial de valorização (upside) de aproximadamente 16% em relação à cotação atual. new TradingView.MediumWidget( { "customer": "moneytimescombr", "symbols": [ [ "VILG11", "VILG11" ] ], "chartOnly": false, "width": "100%", "height": "300", "locale": "br", "colorTheme": "light", "autosize": false, "showVolume": false, "hideDateRanges": false, "hideMarketStatus": false, "hideSymbolLogo": false, "scalePosition": "right", "scaleMode": "Normal", "fontFamily": "-apple-system, BlinkMacSystemFont, Trebuchet MS, Roboto, Ubuntu, sans-serif", "fontSize": "10", "noTimeScale": false, "valuesTracking": "1", "changeMode": "price-and-percent", "chartType": "line", "container_id": "3bf8e76"} ); Gestão qualificada e valuation atrativoConstituído em 2018, o Vinci Logística é um fundo imobiliário voltado à geração de renda recorrente e ganhos de capital para seus cotistas por meio da exploração de imóveis logísticos.Segundo a XP, o veículo conta com uma equipe experiente e atuante na reciclagem de portfólio, com histórico consistente. Hoje, ele é administrado pela BRL Trust e gerido pela Vinci Real Estate.“Com patrimônio líquido de R$ 1,64 bilhão e cerca de 150 mil investidores, o VILG11 figura entre os principais fundos logísticos da indústria, apresentando liquidez média diária de R$ 3,2 milhões, um patamar que consideramos confortável”, afirmou a corretora, ao ponderar, no entanto, que os custos do FII estão acima do praticado.“Sua estrutura de custos está relativamente acima da média da indústria, com taxa de administração e gestão variando entre 0,75% e 0,95% ao ano, a depender do valor de mercado, e uma taxa de performance de 20% dos rendimentos distribuídos que excederem IPCA +6% ao ano, calculada sobre o capital integralizado”, disse a casa.Como ponto positivo, a XP também destacou que o VILG11 acumula retorno total equivalente a 120% do IFIX desde o início de suas operações. Segundo a corretora, entre os principais fundos logísticos da indústria, o desempenho também é competitivo e praticamente acompanha o IFIX Logística.A leitura da casa é de que, apesar da qualidade da carteira de imóveis, dos indicadores operacionais sólidos e da perspectiva favorável para a distribuição de rendimentos, o veículo continua negociado com desconto em relação ao valor patrimonial e abaixo tanto de sua média histórica quanto da média de seus pares.“Mesmo após a forte valorização registrada em 2025 [de aproximadamente 37%], identificamos potencial de alta em relação à nossa cota-alvo [de R$ 107,87], o que reforça a atratividade do FII aos preços atuais.”Portfólio diversificado e ocupação elevadaNa avaliação da XP, o portfólio do VILG11 apresenta “elevada qualidade construtiva”, com 80% da área bruta locável (ABL) concentrada em galpões de alto padrão e localizados próximos às principais rodovias e centros consumidores do país.De acordo com a corretora, a composição contratual é majoritariamente típica, característica considerada positiva diante da forte demanda por ativos logísticos e dos baixos índices de vacância do setor.“Em relação ao cronograma contratual, apenas 7,2% da receita de locação vence até 2026, enquanto 76,3% está concentrada em contratos com vencimento a partir de 2029, proporcionando maior visibilidade nos próximos anos”, disseram os analistas.“Ao mesmo tempo, a receita média de aluguel permanece 15,3% abaixo da média do setor, o que sugere potencial para reajustes e, consequentemente, para o crescimento da receita recorrente”, acrescentaram.Reciclagem do portfólioA XP lembrou também que, em novembro passado, o fundo concluiu a venda de sua participação em quatro ativos logísticos para o HGLG11, que somavam 199 mil m² de ABL, por R$ 709,6 milhões.À época, o pagamento foi estruturado em três parcelas:R$ 582,2 milhões em cotas do HGLG11, precificadas a valor patrimonial;R$ 47,4 milhões por meio da assunção, pelo HGLG11, das obrigações vinculadas aos imóveis negociados;R$ 80 milhões em dinheiro, a serem recebidos em até 24 meses após a conclusão da operação, corrigidos à taxa de 8% ao ano.Considerando o preço de emissão de R$ 162,22 por cota do HGLG11, a operação gerou um ganho de capital estimado em R$ 6,22 por cota para o VILG11, além de um cap rate (taxa de capitalização) médio de 9,2%.No entanto, de acordo com a corretora, o ganho de capital efetivo permanece condicionado ao desempenho das cotas do HGLG11 no mercado secundário, que atualmente são negociadas com desconto de 4,2% em relação ao valor de aquisição.“Avaliamos a operação de forma positiva para o VILG11, não apenas pela sua atratividade financeira, mas também pela melhora qualitativa do portfólio após a movimentação. Isso porque uma parcela relevante dos ativos vendidos estava exposta a duas regiões beneficiadas por incentivos fiscais, em um contexto de elevada incerteza quanto aos potenciais impactos da reforma tributária sobre a dinâmica comercial local.”Novas aquisições e guidance promissorAinda de acordo com a XP, parte dos recursos gerados pela venda das cotas de HGLG11 foi destinada, até o momento, a uma alocação considerada “atrativa”.Isso porque, em junho, o VILG11 concluiu a aquisição dos 50% remanescentes do Parque Logístico Pernambuco, localizado em Ipojuca (PE), por R$ 56,2 milhões, pagos à vista.“Avaliamos essa transação como positiva, não apenas pela consolidação da participação integral em um ativo já presente no portfólio, ampliando a flexibilidade para a gestão ativa do imóvel, mas principalmente pelos valores envolvidos”, pontuou a corretora.Em relação aos rendimentos, a XP destacou que a gestão do VILG11 possui um guidance (projjeção) de distribuição entre R$ 0,80 e R$ 0,87 por cota até o fim de 2026.Considerando o atual patamar de proventos, de R$ 0,82 por papel, o fundo oferece um dividend yield (DY) anualizado de 10,5%, patamar considerado “sustentável”.Riscos à vistaEntre os principais fatores de risco para a tese, a XP cita oscilações de mercado, que podem afetar o preço das cotas; menor liquidez, dificultando negociações de maior volume; e potencial aumento da vacância dos imóveis e inadimplência dos locatários, com impacto sobre a receita de aluguel e dividendos.