L’approvazione del disegno di legge delega 1917 per la riforma dell’ordinamento forense ha riportato al centro del dibattito economico e professionale un tema emblematico delle rigidità corporative italiane: la compatibilità tra l’esercizio della professione forense e la gestione del condominio. Da anni si assiste a un fenomeno spontaneo di mercato che vede un numero sempre maggiore di iscritti agli albi professionali avvicinarsi all’amministrazione degli immobili. Se da un lato il Consiglio Nazionale Forense aveva già cercato di arginare i dubbi interpretativi attraverso diversi pareri possibilisti, il testo licenziato dal legislatore ha voluto inserire una conferma espressa. La nuova architettura normativa riconosce formalmente la legittimità della carica, ma lo fa mantenendo una strutturale ambiguità di fondo che rischia di penalizzare la libera iniziativa dei professionisti e l’efficienza dei servizi offerti ai cittadini.La contraddizione emerge in modo solare mettendo a confronto due passaggi chiave del testo legislativo. Da una parte, l’esercizio della professione di avvocato viene dichiarato espressamente «compatibile con la carica di amministratore (numero 2.7)», legittimando l’assunzione del mandato fiduciario da parte del legale. Dall’altra parte, però, la legge ribadisce il principio generale di incompatibilità, stabilendo che «la professione di avvocato, fatto salvo quanto disposto per il regime di monocommittenza, non è compatibile con ogni altra attività di lavoro, subordinato o autonomo, svolta continuativamente o professionalmente (n. 1.1)». Questa duplice formulazione crea un cortocircuito logico ed operativo che dimostra la persistente resistenza dell’ordinamento a concedere piena libertà di organizzazione economica a chi possiede un titolo professionale.Il rischio delle sanzioni disciplinariIl perimetro tracciato dalla riforma costringe l’avvocato a muoversi lungo un equilibrismo normativo del tutto artificiale. In base alla lettura restrittiva della norma, il legale può ricevere la nomina a amministratore di condominio, ma non deve esercitare tale attività in maniera organizzata, prevalente o continuativa. Qualora l’impegno gestionale dovesse strutturarsi come una vera e propria attività economica di ampie dimensioni, il professionista rischierebbe di subire pesanti sanzioni disciplinari dall’Ordine di appartenenza. Ci si trova di fronte all’assurdo per cui un cittadino, pur avendo le competenze e il consenso dei clienti, non può sviluppare liberamente un’impresa di gestione immobiliare solo perché iscritto a un albo forense, pena l’accusa di svolgere una “seconda professione” in violazione dei dogmi della monocommittenza o dell’esclusività professionale.Questa impostazione rivela la natura dirigistica con cui il legislatore e i consigli dell’ordine pretendono di regolamentare l’offerta di lavoro autonomo. Invece di lasciare che sia il libero mercato a valutare l’efficienza, la convenienza e la qualità dei servizi offerti da un professionista multipotenziale, la norma impone un limite quantitativo e qualitativo del tutto discrezionale. L’avvocato viene recintato dentro un modello professionale ottocentesco, in cui l’attività collaterale è tollerata soltanto se residuale o marginale, ostacolando la nascita di moderni studi professionali multidisciplinari in grado di competere su scala industriale nella gestione degli immobili e delle proprietà private.Il vaglio del mercatoAccanto alle rigidità ordinamentali si pone il tema delle effettive competenze di mercato necessarie per gestire un immobile complesso. L’avvocato che assume l’incarico di amministratore deve ovviamente sottostare a tutti gli obblighi formativi e procedurali di legge, compresi quelli introdotti dalla disciplina di settore per la formazione continua. A tal proposito, la riflessione del presidente dell’Unione Nazionale Amministratori d’Immobili risulta particolarmente nitida, poiché evidenzia come «un avvocato può conoscere perfettamente il diritto, ma non necessariamente la contabilità condominiale, la rendicontazione, gli impianti o la manutenzione degli edifici». Il possesso di una laurea in giurisprudenza e l’iscrizione all’albo non costituiscono, di per sé, una patente automatica di efficienza gestionale.Tuttavia, la risposta a questo divario conoscitivo non deve essere l’ennesimo divieto corporativo, bensì la responsabilità individuale e la concorrenza. Se un avvocato intende fare l’amministratore, ha tutto l’interesse economico a formarsi adeguatamente sugli aspetti fiscali, tecnici e contabili previsti dal DM 140/2014, per evitare contestazioni civili e perdite di clientela. È la trasparenza delle prestazioni e la soddisfazione dei condomini a decretare il successo o il fallimento dell’amministratore, non la sua appartenenza a una specifica categoria sindacale o professionale. Imporre lacci burocratici con la scusa della mancanza di competenze specifiche serve unicamente a proteggere rendite di posizione, anziché stimolare un innalzamento generale della qualità dei servizi immobiliari attraverso l’apertura del mercato.La gestione del conflitto di interessiL’unico vero limite sostanziale che deve guidare l’operato dell’avvocato-amministratore è quello relativo alla prevenzione del conflitto di interessi, un principio che risponde a regole di correttezza contrattuale prima ancora che deontologiche. Chi assume la gestione fiduciaria di un condominio stringe un patto di mandato con i proprietari e non può simultaneamente rappresentare interessi ad esso contrapposti. L’avvocato nominato amministratore non potrà mai assumere il patrocinio legale di un singolo condomino o di un terzo contro il condominio che egli stesso sta gestendo, poiché ciò minerebbe alla radice la terzietà e la lealtà dovute alla compagine condominiale.Questa tutela dell’integrità del mandato non richiede tuttavia la presenza di un apparato sanzionatorio corporativo ipertrofico. I principi del diritto civile in materia di conflitto di interessi e adempimento del mandato offrono già tutti gli strumenti necessari per revocare l’incarico e risarcire eventuali danni causati da una cattiva gestione o da un palese scontro di ragioni giuridiche. La riforma 1917, pur compiendo un piccolo passo in avanti nel riconoscere la realtà dei fatti con la compatibilità della carica, dimostra come la strada per una vera deregulation delle professioni sia ancora lunga. Resta la sensazione che il legislatore continui a guardare al lavoro autonomo con la lente del sospetto e dei vincoli d’iscrizione, anziché fidarsi della libertà contrattuale tra parti consapevoli.Enrico Foscarini, 1 agosto 2026L'articolo Condominio: per l’amministratore-avvocato una riforma paradosso proviene da Nicolaporro.it.