Com a volta gradual aos escritórios, a compressão da vacância em regiões corporativas premium e o início de um ciclo de juros mais baixos, a Kinea vê 2026 de forma positiva para os fundos imobiliários. Para a gestora, os FIIs de tijolo carregam um potencial de recuperação expressivo após anos de preços deprimidos, enquanto os fundos de papel oferecem prêmios elevados em crédito de alta qualidade. Mas, diante desse novo ambiente, onde estão — de fato — as melhores oportunidades do mercado?De acordo com Carlos Martins, responsável por FIIs de tijolos na Kinea, o ciclo recente de juros elevados pesou sobre os fundos de tijolo porque o investidor pessoa física “olha primeiro para o dividendo”. Como o aluguel não se ajusta automaticamente à Selic, as cotas sofreram ao longo dos últimos anos. Agora, porém, o gestor vê uma combinação rara: preços descontados na bolsa e melhora perceptível na economia real.Segundo ele, a volta aos escritórios é uma evidência crescente — tanto em grandes corporações quanto em empresas multinacionais. O avanço não depende do ritmo da economia: “mesmo em um PIB fraco, as empresas estão alugando mais”, afirmou. No Rio de Janeiro, áreas como Leblon, Ipanema e Botafogo já operam com vacância baixa e aluguéis mais altos, enquanto o Centro ainda enfrenta desafios de segurança e revitalização. “Nosso portfólio tem se beneficiado justamente por ter menor exposição ao Centro e mais presença na Zona Sul”, disse.Em São Paulo, a Faria Lima segue praticamente sem oferta e com custos altos de aluguéis, o que empurra empresas para eixos próximos. Martins cita Pinheiros como um dos maiores exemplos de tração — a gestora pré-locou um prédio inteiro de 40 mil m² para uma única empresa. Outro destaque é a região da Chucri Zaidan, que registra queda consistente da vacância com sucessivas locações no projeto RochaVerá. “Esse é um processo contínuo: quanto mais fechamos aluguéis, mais empresas percebem que precisam se mover para garantir boas localizações.”No segmento logístico, a vacância segue em mínimas históricas e, segundo ele, a dificuldade de desenvolvimento — terrenos escassos, licenciamento complexo e necessidade de capital intensivo — limita a oferta nova. Há ainda migração de empresas para galpões mais modernos, o que mantém a absorção elevada. “É um mercado robusto em vários estados, não apenas no eixo São Paulo.”O residencial, por sua vez, se divide em três mundos: o altíssimo padrão, que vive um ciclo de vendas fortes e velozes; o Minha Casa Minha Vida, com demanda estrutural; e o “miolo” — a classe média financiada — que sofre com juros elevados.Neste contexto, diante da combinação de preços descontados e melhora dos fundamentos, Martins vê oportunidades nos fundos de tijolo, especialmente escritórios e logística. Para quem prefere diversificação e captura de descontos, cita os FOFs — cuja “dupla correção” de valor (cota própria + carteira descontada) pode destravar retorno. Hedge funds imobiliários, que misturam CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), lajes e galpões, também surgem como alternativa para quem busca alocação mais ampla.Leia Mais: Liga de FIIs traz Paladin e TGAR para debater os fundos de desenvolvimentoComo ficam os FIIs de papéis?Do lado dos fundos de papel, Flávio Cagno, gestor do segmento na Kinea, argumenta que a discussão “não é tijolo versus crédito”, e sim como cada classe reage ao novo ambiente. Ele destaca que alguns fundos de CRI indexados à inflação sofrem mais em períodos ruins — como em 2025 —, mas reagem de forma desproporcional quando o ambiente melhora.O gestor cita o fundo KNIP (Kinea Indices Precos), negociando a IPCA + 10,5% ao ano, como exemplo de prêmio elevado para operações de crédito de alta qualidade. Para ele, esses patamares refletem distorções trazidas pela combinação de juros altos e inflação baixa, e não deterioração de risco. “Soltou o elástico, o preço anda”, sintetiza.Cagno defendeu ainda a manutenção da isenção dos FIIs e reforçou seu papel econômico: “Não é um privilégio, é uma poupança produtiva. Nos nossos CRIs, financiamos mais de cem projetos de incorporação. O investidor não está especulando; está financiando a economia real.”Uma das frentes mais promissoras, segundo ele, é o crédito imobiliário dolarizado, via CRIs atrelados ao câmbio. O modelo se beneficia tanto da competitividade do agro brasileiro quanto da demanda por proteção cambial. “O empresário do agro já opera naturalmente em dólar. Com esse tipo de estrutura, ele arca com o risco do câmbio, e o investidor recebe a variação cambial isenta de IR.”High grade ou High yield?A leitura para 2026 combina inflação mais comportada com o fim do ciclo de CDI alto — o que deve devolver protagonismo aos fundos atrelados ao IPCA. Cagno vê espaço tanto para os high grade (como Kinea Índice de Preço), quanto para os high yield (como Kinea High Yield), que carregam risco de desenvolvimento, porém com prêmios maiores. A escolha depende do perfil do investidor: tolerância à volatilidade, necessidade de liquidez e horizonte de investimento.Para ele, o recado central é que a oportunidade está no ponto de entrada: preços descontados, isenção mantida e um ambiente de juros em queda criam “uma assimetria difícil de ignorar”. No crédito, afirma, “você precisa estar no barco antes do vento virar”.Leia Mais: O investidor perdido em ‘rótulos’: o risco dos FIIs ficou mais difícil de enxergar?The post FIIs de “tijolo” ou de “papel”? veja as apostas da Kinea para 2026 appeared first on InfoMoney.