As ofertas públicas de fundos imobiliários já somam em 2025 o montante de R$ 52,5 bilhões, de acordo com dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). O número, que inclui todas as emissões – inclusive as em andamento e de fundos não listados – supera o número observado no mesmo período do ano passado (R$ 45,7 bilhões) e reforça o produto como “candidato” a player cada vez mais relevante no funding imobiliário.Considerando apenas as ofertas encerradas, o valor captado pelos FIIs até o início de setembro está em R$ 29,6 bilhões – abaixo dos R$ 42,3 bilhões do mesmo período do ano passado. Vale lembrar que o número de 2025 ainda pode aumentar na medida em que as ofertas em andamento sejam encerradas.O fundo Oportunidades Imobiliárias encabeça a lista das maiores captações entre as ofertas concluídas, com quase R$ 3 bilhões. O TRX Real Estate (TRXF11) – primeiro listado da relação – aparece na sequência, com um montante de R$ 1,251 bilhão. Veja o top 10 do ano:FundoTicker (*)Montante (R$)OPORTUNIDADES IMOBILIARIAS 1,450 bilhãoOPORTUNIDADES IMOBILIÁRIAS 1,400 bilhãoTRX REAL ESTATETRXF111,252 bilhão VBI CRICVBI111 bilhãoPATRIA Opor. Imob. 1 bilhãoBTG LOG AAA CAJAMAR 875 milhõesMULTI RENDA 750 milhõesLCP PREFIXADO MASTER 750 milhõesXP LIQUIDEZ 2026 707milhõesKINEA UNIQUE HY CDIKNUQ11636 milhõesFonte: CVM. Obs.: Em branco indica fundos não listados“Avaliamos o volume de captações neste ano como positivo”, afirma Flávio Pires, analista sênior de FIIs do Santander, que estuda o tema e, por enquanto, trabalha com dados até julho – que apontam uma captação de R$ 21 bilhões pelos fundos imobiliários. “Considerando o cenário ainda desafiador para renda variável e para os FIIs, é um número bem forte”, comenta o especialista, que se refere ao cenário de juros elevados, que reduz a atratividade de ativos de maior risco.Além de aumentar o retorno dos produtos de renda fixa, o atual patamar da Selic – 15% ao ano – estimula saques da caderneta de poupança, principal fonte de recursos para o financiamento imobiliário. No acumulado do ano, a retirada líquida supera R$ 60 bilhões, número que preocupa o setor e abre espaço para o avanço de novos players no funding imobiliário.Leia também: LCI, CRI e FII avançam no funding imobiliário, enquanto poupança estacionaFIIs como funding imobiliárioA Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) aponta que, nas décadas passadas, o volume da poupança era suficiente para financiar todo o mercado. Mas o cenário mudou, de acordo com Sandro Gamba, presidente da entidade, que não vê razões para a tradicional fonte de recursos crescer nos próximos anos.“Não temos um cenário de manutenção do volume atual da poupança e há a possibilidade até de redução”, antecipou, durante balanço do primeiro semestre de 2025. “Seja porque o mercado cresceu ou porque o volume de poupança diminuiu, temos a necessidade de novos fundings para atender o mercado”, alerta.Entre os candidatos, estão principalmente produtos como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e os Fundos Imobiliários (FII), que elevaram a participação nos últimos anos na estrutura de funding imobiliário:Fonte: ABECIP“Apesar do percentual de participação dos FIIs ter se mantido estável entre 2024 e 2025, podemos observar que o valor absoluto evoluiu de R$ 247 bi para R$ 272 bi (incremento de 10%), o que reforça a importância dos fundos imobiliários como fonte de financiamento”, destaca Alexandre Despontin, CEO da Mérito Investimentos. “Acreditamos que os FIIs ganharão ainda mais atratividade em um cenário de queda de juros, momento em que os fundos conseguem captar mais recursos e, consequentemente, direcionar esses valores para realizar mais financiamentos”, projeta.Além disso, o gestor lembra da isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos de FIIs para pessoa física, que atrai investidores interessados em renda passiva recorrente e, consequentemente, estimula o investimento no produto.Leia também: Com retração da poupança, incorporadoras recorrem a fundos para financiar construçõesComo os FIIs podem financiar o mercado imobiliário?Os recursos captados pelos FIIs são utilizados para a aquisição de imóveis ou de títulos ligados ao setor imobiliário, como cotas de outros FIIs, LCIs e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) – bastante comum no portfólio dos chamados “FIIs de Papel”. O CRI é um título de dívida usado por empresas do setor imobiliário para captar recursos no mercado. Na prática, as companhias “empacotam” receitas futuras que têm para receber – como aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos, por exemplo – em um título (o CRI) vendido aos investidores. Desta forma, as empresas conseguem o capital necessário para a conclusão dos seus projetos.A dinâmica tem funcionado tanto que os FIIs de “Papel” – que investem em títulos de renda fixa que financiam o mercado imobiliário – têm ganhado cada vez mais espaço no mercado e ampliado sua operação inclusive dentro do próprio segmento.“Se você abrir a carteira do RBR Rendimento High Grade (RBRR11), por exemplo, vai notar que das 20 maiores posições, metade representa crédito oferecido a FIIs listados”, observa Bernardo Sanches, do perfil Vai Pelos Fundos, especializado em fundos listados. “No próprio Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), maior ‘FII de Papel’ da Bolsa, você tem cerca de 25 das operações relacionadas a FIIs listados e negociados amplamente”, pontua.Leia também: Tijolo de um lado, papel do outro: os 8 FIIs recomendados para setembroE os FIIs estão preparados para avançar como funding imobiliário?Os fundos imobiliários – especialmente os de “Papel” ou de CRI, como também são conhecidos – deixaram de ser alternativa complementar e ilíquida e já se tornaram componente estrutural do funding imobiliário, complementar a bancos, LCIs/LIGs e debêntures, afirma Ricardo Vieira, diretor de Real Estate Brasil do Patria Investimentos.“O histórico de baixa inadimplência, estruturas de garantia robustas e fiscalização por fiduciários ajudaram a criar um fluxo recorrente de funding via CRIs ancorados por FIIs”, explica. “Tanto investidores quanto incorporadores estão cada vez mais familiarizados e seguros com o produto”, observa. André Nardi, sócio e gestor na Tellus, vai na mesma linha e lembra que, mesmo com um cenário de juros elevados, os FIIs continuam captando recursos relevantes, o que mostra sua consolidação como parte estrutural do financiamento imobiliário no Brasil.“Mesmo com altos juros, o mercado acabou tomando um papel essencial no funding imobiliário, dado que os recursos bancários tradicionais, como os que são direcionados através da poupança, ficaram mais escassos”, diz o gestor, que aposta em uma expansão ainda maior do produto. “Entendo que há algumas alavancas para se destravar o crescimento e ampliação dos FIIs no funding imobiliário, como um ambiente regulatório mais estável e a ampliação de suas operações com incentivos sociais e de infraestrutura, pautas que são muito demandadas hoje por empresas e investidores”, aponta.Assista também: Liga de FIIs discute nova tributação dos fundos imobiliáriosE o que os investidores de FIIs ganham com isso?O avanço dos FIIs na estrutura de funding imobiliário beneficia o mercado, mas também os investidores destes fundos – que se aproximam de 3 milhões –, lembram gestores e especialistas, como Pires, do Santander.“Os investidores de FIIs, com o tempo, ganham fundos mais robustos em termos de ativos e qualidade de portfólios, podendo investir em grupo de CRIs via um único veículo, com liquidez em Bolsa e renda mensal”, diz o analista.O ambiente positivo, porém, não anula os cuidados na hora de investir em FIIs – ativos de renda variável cujo valor investido pode oscilar ao longo do tempo. Para evitar sustos e decepções, a análise dos papéis é fundamental, recomenda Vieira, do Patria.“Como dica para os investidores, vale observar sempre o risco de concentração: evitar “monoculturas” (mesmo indexador, região ou devedor) é chave para a resiliência do produto”, detalha. “Além disso, a padronização de disclosure de risco: relatórios mensais comparáveis, com vintage curves de inadimplência/pré-pagamento, ajudariam o investidor a precificar o FII corretamente”, finaliza.Leia também: Gigante do mercado imobiliário se rende aos FIIs e revela como escolhe seus fundosThe post FIIs captam quase R$ 30 bi em 2025 e viram alternativa à “poupança sangrando” appeared first on InfoMoney.