最近，一线城市尤其是京沪两地，正在经历楼市开年的“小阳春”，成交量在迅速上涨，价格上买卖双方开始出现拉锯。比如中新社旗下的中新经纬3月24日的报道中，采访了北京朝阳区的资深经纪人，对方说，房价现在议价空间小了，过去对比挂牌价能谈降30万，现在能谈降20万。《政经参考》主理人马江博老师认为，开年“小阳春”每年都会有，这是周期性的，要判断房价能否真正企稳，关键要看5月之后的数据。今天，马老师会具体跟你说说，如果你接下来想要买房或者卖房，要注意哪些关键问题。为了让信息更扎实，马老师还专门请教了一位头部机构的资深房产数据研究者和一位资深中介朋友，这篇文章，他会把要注意的事项，汇总起来展开讲讲。作者：马江博来源：得到App《政经参考》01五个关键判断首先我从五个关键判断说起。前三个判断帮你看清资产价值，第四个判断帮你把握交易时机，第五个判断帮你调整决策心态，我们依次来谈：第一，看城市分化，一二线还有机会，三四五线要谨慎。在外部环境和宏观经济不发生大的变化的情况下，未来几年能实现房价止跌回稳、甚至部分反弹的，我认为大概率是一线、新一线城市，以及部分产业和人口都还不错的优质二线城市。而没有新增产业和新增人口，尤其是年轻适婚人口，同时又库存巨大的相当部分三四五线城市，我认为大概率不会迎来足够有意义的反弹涨价。因为从大逻辑上看，真的不支持。这类城市能大概稳住，有足够的交易，资产能流动起来，我觉得就不错了。未来中国房地产的K形分化，显然会越来越明显，所以我刚才说的这些三四五线城市，找合适的机会处理非自住房产，置换成现金或者更有未来的资产，是大趋势。因为这类没有人口和产业支撑的资产，即便退一万步，短期因为政策刺激反弹，也难掩长期下跌的趋势。再进一步，即便它们具备不错的租金回报率，也不是真正的好资产，因为没有产业和年轻人口的支撑，后续租金一定会降，这个大逻辑非常清晰。第二是，关于学区房，我认为大趋势，必然是溢价越来越低。为什么这么说呢？一来，新生儿在大幅减少，这都知道；二来是学历的加速贬值真的会影响大家的心态，像上一辈那样只靠学历就能改变命运的概率越来越小，付出高溢价追逐学区房的回报率，显然在降低；三来，政策正在大力推动优质教育更均衡，学区房的政策溢价空间日益收窄，这是明确趋势。我认为哪怕大城市核心区的顶级学区也是如此，因为它们大部分客户，也是走国内高考路线的中产。所以，我建议你不要给学区房长周期的溢价考虑，而是力求短期就能用，而且用完就要考虑脱手，总之你提前就要有个规划。第三，买房看房龄房型，新房、次新房优于老房，核心区的老破小稍微例外。如果你买房，从资产的角度，大城市核心区域，或许还可以考虑下总价低的老破小，这些核心区域周围配套相对稳定，未来还可能有城市更新的红利。注意，一般说老破小都是有学区的，没学区的叫老破旧。最近很多媒体报道说，有人开始在大城市收很多套老破旧房子出租，考虑到未来的卖出风险和持有的隐性成本，我不认为这是个好的方式。关于买房，这里我稍微延伸讲讲几个评价标准：总体上，我还是建议更多考虑新房和次新房，未来房子的房龄，会是一个价格敏感因素。尤其现在很多新房，功能更合理，而且得房率很高，这个得房率是房屋的实际使用面积与建筑面积的比值。你必须要意识到，得房率在未来的交易市场中，会越来越有优势。另外，户型与社区环境越来越重要，户型方正、采光通风良好、动静分区合理，比单纯的“面积大”更重要。而且现在物业质量、绿化、噪音、车位配比，也越来越影响未来房子转手的难度。第四，卖房看政策窗口，每次新政之后或者“小阳春”，通常是好时机。从历史经验来看，房产新政出台后，对于房子成交量和成交价的促进都会存在。因为房价本身就是博弈决定的，如果现阶段市场情绪比较好，交易的周期自然会缩短，价格中枢也会上升，潜在买家入市积极性高，这时候可以借助政策红利，快速匹配诚意客户。第五，调整心理预期，别追求最高最低点，满意就好。“最高点卖房”或者“最低点买房”本身是个伪命题，因为最高点和最低点，都是事后才评估出来的，没有人在此刻能明确，你要做的是锚定自己的心理预期，然后努力获得预期下的“满意价格”。然后一旦交易完毕，这事就此结束，别再纠结，人生不只是买卖房。02资产视角的买卖评估谈完几个关键判断，我们接下来说，怎么看房子值不值得买或者卖。一个人要买房或卖房，背后决策的因素非常多，孩子上学、结婚离婚、工作需求，甚至心理因素都有。但这些个性化因素，我们无法衡量。这里我只能从纯粹的资产角度，谈一个房子值不值得买或者卖。其中一个关键衡量因素，就是租金回报率，市面上经常把租售比和租金回报率混用，为了方便好理解，我们也先这么用。简单的计算方式，就是用年租金，除以房屋总价。正常情况下，租金回报率是：一线城市＜二线城市＜三线城市。这一现象符合金融市场的基本逻辑：能级越低的市场，资产流动性越弱（换手率低、变现周期长），投资者必然要求更高的收益率补偿。通常来说，一个国家的一线城市租金回报率，至少应该高于当地的长期国债利率，因为国债代表这个国家最基本的无风险收益率；同时租金回报率，最好高于当地的房贷利率，这也是对杠杆投资风险的补偿。相应地，二线城市在此基础上的收益率，要比一线高，三线城市要比二线高，这种梯度结构才合理。我国目前的10年期国债利率在1.8%左右，房贷利率在3%左右，所以我国一线城市的租金回报率在2%~3%比较合理，覆盖无风险收益和部分流动性溢价；至于二三线城市的租金回报率则最好高于3%，用来补偿更低的流动性。除此之外，城市内部不同房源的租金回报率，应该有所区别。档次高的小区，由于具备稀缺性，租金回报率可以低于全城平均水平；档次低的老小区，则应该具备一定的收益补偿，租金回报率应该高于全城平均水平。从这个逻辑上看，如果你买了房子之后，租金回报率符合上述情况，至少从长期的资产角度看不算亏。如果你现在想卖的房子，算完价格后租金回报率达不到这个水平，按道理说就实际上还存在着泡沫，所以你卖的也不算亏。但这么决策从资产角度还是太简单了，你计算租金回报率时不能只看合同上的数字，还要计算“风险折价”和“隐性成本”，原因有两个：首先房产是典型的“非流动性资产”，在下行周期，即使有租金收入，也可能因为无法及时变现，而错失其他投资机会。这部分潜在的时间成本和成交不确定性，我称之为“风险折价”，需要考虑在内。其次，物业费、房屋维护、折旧、空置期等“隐性成本”，也应该纳入折价考虑。这类折价，你可以粗略按照20%计算，然后用初步计算出的租金回报率乘以80%，计算出折价后的实际回报率。举例说明：如果你看中一套房，年租金8万元，总价200万元，初步计算租金回报率是4%。但经过折价后，实际回报率就是3.2%了。计算过程：4% × (1 - 20%) = 3.2%但到这一步还是太简单了。在思考是否买房卖房这件事情上，单纯就资产属性来说，你不要把它看成房子，而是应该看做一笔钱，你要将房产的租金回报率，与这笔钱你用来投资其他资产，比如股票、基金做比较，看在你过往的能力和现在的选项中，投资其他资产的平均收益可能是多少，这才是一个更理性的决策框架。当然，我不是建议你卖房炒股啊。就拿刚才举的例子来说，如果你过去其他投资组合的长期年化收益率高于3.2%，此时买房就是“亏本”的。相反，如果你投资渠道有限，综合年化收益率还不到3.2%，那么买房就有意义。当然，这还是个简单的模型，比如房子3.2%的收益率，某种意义上可以认为是不会亏掉的，但投资有损失本金的风险，但是反过来，未来房价可能也有下跌的风险。总之，我这里最关键的是想告诉你，要从更理性的资产角度考虑问题，帮你打开决策思路。03具体交易的实用策略接下来，我们谈一谈具体买卖房子时的一些要点。第一，不管买房还是卖房，尽量多找几个机构，接触更多的中介。尤其卖房，要尽可能去多个平台挂牌。房子买卖是非标交易，同样的房子，不同客户就会有不同的价格，卖房一定要多扩大客群，看房的客户越多，越有可能找到支付意愿高的客户。如果你的信息来源只有一家中介，那么极容易被假信息蒙蔽，一些经纪人很擅长制造情绪压力。对于卖房者来说，在有些城市的中介机构，甚至是全国性的连锁机构，都有通过付费在App上获得更好位置或好房评价的服务，这会带来更大流量，值得一试。总之，不要图省心，你可以有一个主要的中介，但一定不要只有一个中介。另外，类似独家协议这种，也尽量不要签。甚至有时候，你要故意让你的中介知道，还有别的中介为你服务，这样经纪人通常会更用心，给你的信息也会更真实。同时，一定要跟中介多问，尽可能知道自己小区或者想购买的小区，所有近期交易的真实信息，也可以从不同中介口中交叉验证。第二，要隐藏自己最真实的想法。比如最终的心理底价，一定不能直白地告诉对方，包括熟悉的中介也不行。因为中介很难真的从你的立场考虑，他们的核心是要促成交易，而不是价格最优，如果他知道你的心理底价，很可能会用各种方式逼到这个底价来促成交易，这样你很难得到额外的价格增量。有一个办法是，卖出更优的价格，你给中介额外的红包，这个实际上很有作用。再比如要隐藏自己买房或者卖房的真实原因，对外释放的一定是“诚意但不急迫”的理由。比如购买改善房，就是一个很好的买房和卖房理由，既是非常诚意地想要买卖，但是对于这件事也并不着急。而离婚，显然就不是好理由。第三，如果你是卖房，建议对房子做下简单的美化，房屋要整洁，墙面要干净，家具不用贵、但要看着新一点，买点二手家具也没多少钱，这是典型的“以小博大”的投资行为，主要是给看房者提供情绪价值，让他们想象之后美好生活的样子，从而降低价格敏感度。反之，如果是购房者，你要防止被这种“优化”影响，抛开装修看房产，哪怕你对装修很满意，也不要显露出来。第四，最后谈判时，不要被情绪和疲惫干扰。我的中介朋友特别提到，很多交易是经过漫长的谈判才达成的，甚至是在半夜成交，这时候是买卖双方意志力最薄弱的时候，更易做出妥协，达成一致。他们的方式是一定要把双方摁住，很多人是买小件反复比较，买房子一锤定音。所以，不管是买房还是卖房，如果这场疲惫谈判的末尾，价格是你满意的，你就一定要当场签约，锁定交易。但如果你还有犹豫，别不好意思，初步达成意向后，果断让自己睡一晚上明天再定。中介不是朋友，不用在意他的脸色，哪怕是朋友，也不用在意。毕竟，房子是大事。健康这件事，有哪些日常细节需要重点关注？睡眠、饮食、运动、心脏、过敏、结节……每一件都藏着学问。3月31日晚7点，脱不花携手生命科学科普工作者、华大集团CEO尹烨，用前沿科学帮你把这些问题一一讲透。直播现场还会分享一份长寿习惯清单，让你带回家就能用，欢迎点击预约直播。👆👆tips：敬爱的读者朋友，由于微信的推送规则，即使您关注了我们，可能也常常收不到推送，记得点击“罗辑思维”名片，设为星标⭐️，文章每天会自动推送哦！点击“阅读原文”，订阅《政经参考》 阅读原文 文章原文