Em meio a um cenário de incertezas no Brasil e no exterior, investidores precisam estar atentos ao montar suas carteiras. Apesar dos riscos, o atual patamar da Selic — em 15% ao ano — abre espaço para boas oportunidades em renda fixa e, sobretudo, em fundos imobiliários. Esses veículos, além de entregarem rendimento, contam com lastro em ativos reais, com destaque para os FIIs (fundos de investimento imobiliário) de tijolo.De acordo com Adriano Mantesso, head da área de Real Estate da Tivio Capital, esse é um segmento que hoje negocia na bolsa com descontos atrativos. Para ele, o momento é de aproveitar os juros elevados antes que se iniciem os cortes já projetados pelo mercado. O boletim Focus divulgado na segunda-feira (25) aponta que a Selic deve recuar para 12,50% em 2026 e para 10,50% em 2027.“É pouco provável que o Brasil aguente juros tão altos por muito tempo, então é hora de aproveitar”, afirma Mantesso, em entrevista ao InfoMoney.Além dos fundos listados, a Tivio enxerga potencial em novas frentes, como produtos de real estate no exterior, fundos de investimento em terras agrícolas e veículos voltados à infraestrutura. Segundo Mantesso, a estratégia é oferecer alternativas diferenciadas, com começo, meio e fim, capazes de atender ao investidor que busca diversificação e previsibilidade de retornos.A Tivio foi uma das gestoras que se destacaram na Premiação Outliers InfoMoney, que reconheceu os destaques do mercado em 16 categorias. A casa levou o 1º lugar na categoria Melhor FII de Tijolo com o fundo TVRI11, reforçando sua relevância no setor imobiliário.Com cerca de R$ 30 bilhões sob gestão, a Tivio Capital atua em múltiplas verticais: imobiliária, crédito privado, energia, infraestrutura, agronegócio, além de FOFs e fundos exclusivos.O que muda com juros altos em 2025? Para gestores Outliers, mais oportunidadesConfira todos os vencedores da Premiação Outliers InfoMoneyConfira a seguir a entrevista com Adriano Mantesso, Head de Real Estate da Tivio CapitalInfoMoney: Pode contar a trajetória da gestora e em quais verticais vocês atuam, para quem ainda não conhece a Tivio?Adriano Mantesso: A Tivio Capital é uma gestora que tem uma longa história, pois surgiu a partir da antiga BV Asset, que iniciou suas operações no final de 1999. Portanto, temos 25 anos de atuação. No final de 2022, o Bradesco assumiu o controle da gestora, que hoje tem também o Banco BV como sócio. Nesse processo, houve um rebranding e um novo plano estratégico para a Tivio Capital.Hoje temos aproximadamente R$ 30 bilhões sob gestão e atuamos em diferentes frentes: imobiliária (real estate), crédito privado, energia, infraestrutura, além de FOFs e fundos exclusivos. Também temos uma vertical importante no agronegócio, dividida em crédito e em investimentos diretos internos. Na área imobiliária, contamos com um time de 10 pessoas e quatro fundos patrimoniais ligados ao setor.IM: E olhando para frente, quais são as ambições estratégicas da Tivio para os próximos anos? Isso envolve expansão territorial ou novos produtos?AM: Nosso objetivo é crescer, mas sempre entregando retorno com responsabilidade. Queremos nos diferenciar trazendo produtos que não se encontram facilmente no mercado.Antes de vir para a Tivio, trabalhei sete anos em um grande fundo de pensão canadense, onde era responsável pelos investimentos em real estate na América Latina e também participava do comitê global de investimentos, com cerca de US$ 70 bilhões investidos em imóveis no mundo. Também passei por um fundo que foi precursor dos CRIs e FIIs no Brasil, depois adquirido pelo BTG, onde me tornei sócio.Com essa experiência, a ideia é trazer produtos inovadores, inclusive no mercado internacional, já que vemos investidores buscando diversificação offshore. No cenário atual, com juros altos, temos estruturado fundos com começo, meio e fim: o investidor entra, segue uma estratégia definida e tem uma saída determinada, diferente da venda de cotas em bolsa, sujeitas à volatilidade.Além disso, crédito é uma vertente muito forte nossa, especialmente em conjunto com o Bradesco, dado o histórico do BV.IM: Aproveitando o gancho, queria que você falasse sobre o fundo da Tivio que levou o primeiro lugar na categoria Melhor FII de Tijolo na Premiação Outliers InfoMoney, o TVRB11. O que diferencia esse fundo no mercado?AM: Foi um grande orgulho receber esse prêmio. O fundo nasceu em 2012, ainda com outro nome — BB Progressivo II ou BBPO — e foi um marco para o mercado. Ele trouxe mais de 100 mil novos CPFs para os fundos imobiliários na bolsa, que hoje somam quase 3 milhões.Na época, foi o maior IPO do setor e tinha como característica um sale & leaseback com o Banco do Brasil. Os contratos atípicos de longo prazo deram resiliência ao fundo, que ao longo de 13 anos bateu o CDI em distribuição.Desde que a Tivio assumiu a gestão, transformamos o fundo: de uma gestão passiva, passou a ser ativa, com reciclagem de portfólio e gestão direta dos imóveis. Hoje são cerca de 60 imóveis espalhados pelo Brasil, o que garante diversificação geográfica e de alocações, porque as alocações médias desses imóveis (agências de rua e prédios) têm tickets pequenos comparados a prédios corporativos inteiros. Isso permite uma reciclagem com mais eficiência. Já vendemos aproximadamente R$ 150 milhões em ativos, em sete operações concluídas, destravando valor e distribuindo dividendos isentos aos investidores, que são em maioria pessoas físicas.Esse trabalho dá muito esforço, tanto que temos uma estrutura de engenharia aqui para atender as demandas de manutenção para esses ativos, mas é recompensador ver o TVRB11 reconhecido como o melhor fundo de tijolo.IM: O fundo já tem 13 anos e já passou por muitos ciclos, mas como você avalia hoje o mercado de fundos imobiliários, especialmente esse segmento de tijolo? Quais são as oportunidades?AM: Os fundos de tijolo estão muito descontados. Se olhar pela distribuição de rendimentos ou pelo valor intrínseco do metro quadrado, estão ‘uma pechincha’ e representam grande oportunidade. Meus pais e avós sempre buscavam 1% ao mês em aluguel de imóvel, e hoje é possível obter isso — ou até mais — em fundos imobiliários isentos na bolsa.Os fundamentos do mercado imobiliário seguem sólidos, mas a precificação em bolsa não reflete isso, porque entram outras variáveis. Prova disso é que temos conseguido vender ativos no mercado privado por valores acima dos preços de tela.Numa queda de juros, eventualmente haverá recuperação dessas cotas, há ainda mais potencial de valorização, pois os imóveis têm duration praticamente perpétuo, o que tende a gerar ganhos maiores do que outros ativos indexados a taxas.É um momento muito interessante hoje para quem quer investir e dar uma olhada nesses fundos, principalmente em fundo de tijolo, onde tem esse casamento muito grande entre valor patrimonial e o que está sendo negociado.IM: Essa análise também vale para os outros segmentos de fundos imobiliários, como os de papel ou híbridos?AM: De certa forma, sim. Os fundos de papel, por estarem atrelados ao CDI, costumam negociar mais próximos ao valor de face, então o desconto é menor. Também representam oportunidades, mas não tanto quanto nos fundos de tijolo. Para quem aposta que os juros cairão, o tijolo é mais interessante. Já quem prefere renda recorrente alta enquanto os juros se mantêm, pode optar pelos fundos de papel. Depende do perfil de cada investidor.IM: E em termos de governança, quais boas práticas a Tivio adota? Qual delas é a principal?AM: Depois da entrada do Bradesco no controle, a administração fiduciária passou para o próprio Bradesco, garantindo segregação de funções entre gestão e administração. Além disso, temos comitês técnicos e de investimento, que reúnem todas as áreas da gestora — real estate, crédito, infraestrutura, risco — para as decisões. O nível de governança é bastante alto.Eu venho de um fundo de pensão, onde a governança sempre foi muito rígida, e aplicamos isso aqui: transparência e foco na proteção do investidor.IM: Considerando todas as verticais em que a Tivio atua, quais são hoje as principais oportunidades para os investidores? Tem alguma dica para o investidor aproveitá-las?AM: Temos olhado com cuidado os fundos imobiliários listados, que estão muito atrativos na bolsa. Também estamos estruturando produtos para investir em real estate fora do Brasil, atendendo à demanda por diversificação internacional.No agro, temos olhado bastante para o investimento imobiliário em fazendas, em compra de terra mesmo. Existe uma escassez de fundo desse tipo hoje, que possa investir não na produção, não no CRA, que tem risco de [quebra de] safra ou de crédito, mas ao valor intrínseco da terra — que historicamente nunca se perdeu no Brasil. Estamos com foco para montar um fundo dedicado a esse investimento, comprar fazendas, converter pasto em lavoura e com isso ganhar produtividade e uma precificação maior na hora de vender.Em infraestrutura, nossa equipe tem trabalhado para estruturar tanto fundos no estilo private equity quanto de FI-Infra.IM: E quais são os principais desafios ou pontos de atenção para o investidor neste momento? A taxa de juros e o cenário internacional são alguns?AM: Apesar das oportunidades, temos incertezas no cenário político e internacional, que podem afetar os mercados. O investidor precisa ficar atento a isso.O mundo todo está cheio de incertezas, não só o Brasil. Ainda assim, no Brasil, os juros elevados geram boas oportunidades em renda fixa e fundos imobiliários, que além do rendimento contam com lastro em ativos reais, de tijolos, que não vão desaparecer. É pouco provável que o Brasil aguente juros tão altos por muito tempo, então é hora de aproveitar e se posicionar, pensando que isso não vai ser para sempre.The post Brasil não deve sustentar juro alto por muito tempo; é hora de aproveitar, diz Tivio appeared first on InfoMoney.