O fundo imobiliário Patria Malls (PMLL11) anunciou, por meio de fato relevante, que assinou um Memorando de Entendimentos (MOU) para comprar participações em cinco shopping centers, em uma operação de R$ 257 milhões.Segundo o comunicado divulgado ao mercado, a potencial transação envolve frações ideais de ativos já consolidados em diferentes regiões do país: 12% do Prudenshopping (Presidente Prudente/SP);14% do Shopping Granja Vianna (Cotia/SP);10% do Natal Shopping (Natal/RN);15% do North Shopping Maracanaú (Maracanaú/CE);E 5% do Shopping Plaza Sul (São Paulo/SP). Nos termos do MOU e desde que superadas as condições precedentes, o valor será pago pelo FII em três etapas: R$ 35 milhões à vista, em moeda corrente nacional, na assinatura do compromisso de compra e venda;R$ 167,06 milhões na sequência, mas com possibilidade de compensação via subscrição de cotas pelo vendedor;R$ 55 milhões, em moeda corrente nacional, em duas parcelas de R$ 27,5 milhões, corrigidas pelo IPCA, em 12 e 18 meses contados da data de celebração da aquisição.A partir da formalização do compromisso de compra e venda, o fundo já passará a ter direito ao resultado operacional líquido proporcional das participações adquiridas.Retorno esperadoA gestão do PMLL11 estima um yield (retorno) médio de 10,4% ao ano nos dois primeiros anos de operação, período em que o pagamento ainda estará sendo realizado.Após a estabilidade da transação, porém, a projeção é de um yield em torno de 9,4% ao ano.De acordo com o fundo imobiliário, a operação está alinhada à estratégia de ampliar a exposição a shoppings considerados dominantes em suas praças, com ativos operados por administradoras de primeira linha e indicadores operacionais acima da média atual do seu portfólio.