11月10日贝壳（NYSE:BEKE;HKEX:2423）发布三季度业绩公告。数据显示，第三季度贝壳总交易额（GTV）达7367.4亿元，净收入达到230.5亿元，同比增长2.1%；毛利率为21.4%，同比下降1.3个百分点；GAAP净利润为7.47亿元，同比下降36.1%；Non-GAAP净利润为12.86亿元，同比下降27.8%。 虽然受到房地产行业整体下滑的趋势影响，贝壳的利润水平有所下降，但在各业务上仍旧看到了潜在的增长空间。尤其是“一体三翼”模式在重点一、二线城市的高效率螺旋向其他城市复制带来的未来市场空间增长，以及AI科技赋能业务和中后台带来了更高人效和成熟的、可单独输出的轻资产产品，为贝壳在“开店”之外提供了另一条平台延展的路径。 贝壳 01 如何挑战不可能，实现持续增长？ 现在的房地产行业，普遍从“追求增长”转向“关注质量与效益”。但贝壳还具备新的增长潜力。 贝壳业绩增长的基础逻辑可以分为两个层面，对应着两个不同的时间段： 第一层面是业务布局带来的结构性增长。这个阶段从2023年7月提出“一体三翼”开始，二手房、新房交易业务作为基本盘的能力向其他业务赋能，通过人、店的资源复用带动了家装家居和房屋租赁的快速增长，从而实现公司业绩的总量增长。 2023年第三季度，贝壳的整体营收为178.1亿元。其中，二手房业务收入63亿元，新房业务收入59亿元，家装业务收入32亿元，租赁业务收入24亿元。算下来，非房产交易服务业务收入占比约为31.4%。 到了2025年第三季度，在230.5亿元营收中，非房产交易服务业务的收入占比上升到了45%，成为贝壳业绩曲线的重要支撑点。 其中，租赁服务业务从去年的亏损到今年三季度实现盈利，带动家装和租赁两块业务贡献利润占毛利的比例创历史新高，达到了38%。 经过两年多的布局，贝壳依靠平台能力从交易环节向前后端的服务过程延伸，通过服务价值链的深度整合、交易服务的网络化，实现了增长目标。 如果说第一阶段的核心在于人店的效率提升和各业务间的协同效应，那么接下来的第二阶段，贝壳实现增长的核心逻辑会由对平台内部的能力、效率提升转向外部市场的结构性机会。 在三季度业绩会上，贝壳管理层提到：（未来新房业务）我们有几个机会，第一，我们会进一步拓展进入城市范围，扩大目标市场规模；第二，市场的渠道渗透率对比发达国家有进一步提升的空间；第三，通过精细化的运营管理去提升对新房客户的服务能力和去化效率，以及提升我们对更高端产品的覆盖去化能力。 贝壳计划通过更轻的“B+”产品下沉到低线城市，用流量和商业化产品工具，向低线城市的房产经纪门店和经纪人提供系统能力。 截至三季度末，贝壳的“B+”业务已经在4个城市试点，2025年底计划进入超过30个城市，用市场空间拓展带动业务业绩增长。 同时，随着重点城市转向改善型市场，贝壳的新房业务也计划向改善型项目的经纪人和客源房源匹配做更多的资源倾斜，一方面提高能力的针对性和成交效率，另一方面提高所在城市的合作盘覆盖比例。 在家装家居业务上，接下来贝壳会重点去做二、三线城市与一线城市的能力对齐。比如，在北京、上海，贝壳二手经纪业务对家装的导流合同单量是二、三线城市平均值的两倍，只要把一线城市的成熟模式拿到其它城市，就能带来新的增长。 还有一个正在推动业务增长的是贝壳的AI能力。 贝壳是一个深度应用AI的公司。在交易业务链条，房源端，贝壳用“AI房源维护助手”帮助经纪人解决精力有限导致房源维护不足的情况；客源端，经纪人助手“来客”，从获客、选房到解疑，帮助经纪人激活客户，提升经纪人的专业服务能力和房源客源匹配效率；在签约环节，贝壳还有数字伙伴“小易”完成签约质检、签约后代办自动跟进等服务。 在租赁业务中，通过“AI + 人”协同作业，用AI去管理、运营房源，资管经理的人效得到跃升。贝壳公开的数据显示，今年三季度贝壳资管经理月人均在管房源超过130套，去年同期为超90套。今年前三季度，贝壳租赁月均收/出房人效分别同比提升约10%和28%。 未来，贝壳计划应用AI能力把这个数据再提升50%以上，达到人均在管房源超200套，借此实现房源规模的梯度增长，从而带动业绩快速迈上新台阶。 总结一下，贝壳未来的动作有两个方向，向外做下沉，向内则靠向AI。 02 AI能做什么？ 有的企业只把AI当作数据分析员，但在贝壳，AI是一个全流程运营官。 比如，在贝壳房屋租赁服务的规模快速增长和转盈中，AI扮演了一个非常重要的角色。截至9月底，AI审核功能已覆盖11个城市，单均耗时20秒，提效60倍，节省超过3.3万小时的工时，拦截风险房源1.6万多套。 在二手房交易业务上，今年前三季度，贝壳AI产品“好客”识别的高质量商机占平台潜在总商机的比例仅个位数，但贡献了50%以上的平台成交量。 在家装家居业务，贝壳用AI来识别成交可能性高的“高分标签房源”。试点结果显示，被标记的高分标签房源仅占总家装线索委托房源量的低个位数，但贡献了超过20%的家装草签单量。 也就是说，贝壳已经在服务流程中使用AI来做决策了，同时也证明了AI在某些环节上处理问题的效率更高、效果更好。 特别是在包含大量服务细节和非标场景的租赁业务，实际上AI已经不再是一个“工作助手”，而是升级到了“AI驱动运营”，成为平台体系中的一个中枢。 AI能做什么？贝壳的答案已经非常清晰。以租赁服务业务为例： 在收房阶段，AI不仅能做房源线索挖掘、房源评估等“管房”的动作，AI还能“管人”。针对房源，AI会自主指导业务调整收房结构，比如某一时间段内某区域三个卧室的房子太多了，AI会自动对超出限制的房源启动控价、禁收，同时对供给不足房源，自动在沉默房源线索里回捞分析；针对人员，贝壳AI会基于某个区域的房源线索数量、房源质量、供需关系、人员能力模型等因素，思考人员、区域及组织设置规划，它可以在1分钟内模拟9万种方案设计，自动输出最优的人员分布与运营策略。 在出房环节，AI会高频盘点房源库存，识别和直接托管有风险、低维护的房源，做房源动态调价、精准优惠、调配流量，加速房源去化。累计去化托管房源35w套，占全部外展房源的73.5%，AI调价采纳率可以到90%。出房端实现AI智能托管和精准营销去化，年化节省成本过亿元。 在贝壳体系内，AI正在展现出更强的运营体系化能力和对房源的理解能力，用“秒级”的房源盘点速度，和高频、实时分析，改变过去靠人预判、依赖历史经验的决策模式。 深度使用AI之后，贝壳正在挑战新的管理半径和规模极限。 贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东说：“租赁业务AI驱动的新型运营体系，让我们看到了规模化、个性化地去服务过去看似分散非标的需求，让传统行业突破‘规模不经济’的可能性。” 但贝壳的AI不是为了替代人，它的本质是对交易、服务链条的深度重构，让人去做个性化的、有温度的、经验的、建立信任的事，AI做监测、分析、预测、调度，延伸人的服务能力，形成“AI + 人”协同作业的运营体系。 贝壳能做到这一点，有一个很重要的前提：对产业链了解足够深，之前做了充足的准备，去拆解服务链条，做极致专业的角色分工，积累干净的、结构化的数据燃料，让人的能力长在平台上，让人的角色回归于“人性本身”，让数据的体系扎根于场景，而不是向人要数据，然后再让AI变得像人。