文 | 空间秘探，作者 | 李昕羽成都一座开业多年的老商场，经洲际亲手操刀，蜕变为全国首个由商场转型升级的voco酒店。当传统商业空间撞上日益迭代的消费需求，老商场的新出路会是酒店吗？这一命题，正随着这家voco酒店的焕新亮相，引发行业内外的新一轮思考......成都老商场变身voco酒店从陪伴成都人16年的新世界百货，到如今潮流时尚的voco酒店，这座矗立在春熙路商圈的建筑，悄然完成了一场身份转变。2022年3月，当这家经营了十六个年头的百货商场因租约到期，宣布正式闭店。当时很少有人能预料到，三年后它会以四川首家voco品牌酒店的身份重回大众视野，更成为洲际酒店集团在全国打造的首个商场改造voco项目。这座焕然一新的成都春熙路voco酒店坐落于中环广场，地处成都老城核心区最繁华的“春熙路时尚商圈”，此处交通便利，步行可达多个地铁站口，出门即是春熙路步行街，毗邻太古里、IFS等城市商业地标，周边聚集着海量购物、餐饮、文旅资源。酒店内设有203间客房与套房，设计上充分融入蜀地文化。酒店的前身是曾承载着一代成都人消费记忆的新世界百货。其所在的中环广场，是香港爪哇集团自2006年起正式投运的项目，地处在盐市口与春熙路两大商圈交汇处，由5万平方米甲级写字楼和2.8万平方米商业裙楼组成。早年间，这里曾是成都零售商业的“黄金十字路口”。不过自2015年起，传统商业的光环逐渐褪去。受电商冲击和消费习惯升级影响，以女人街、小商品市场、传统百货为主的盐市口商圈开始显露衰退迹象；同年，IFS国金中心与太古里相继亮相，进一步分流了传统商圈客流。到2022年一季度，经营多年的新世界百货正式撤场，中环广场的商业部分也随之跌落谷底。据悉，百货撤场后，曾有17家公司提交改造方案，其中九成提议继续做购物中心，也有提议做家居卖场和奥特莱斯，但始终未能逃脱传统商业的框架。经过深入研判，项目团队结合成都持续升温的旅游市场和周边高端酒店现状，最终决定转向酒店赛道。而这一决策也正好顺应了政策的东风：2023年8月，成都政府出台相关政策，明确支持利用存量非住宅房屋内部实施改造建设、改变功能，从事新产业、发展新业态。2024年，香港爪哇集团、成都原舍酒店集团、洲际酒店集团达成三方合作，香港爪哇集团将原新世界百货成都店所在的中环广场裙楼，交由投资方成都原舍酒店集团进行改造。今年八月底，酒店正式开门迎客。得益于核心区位与品牌加持，目前酒店的市场表现亮眼。携程数据显示，其工作日房价稳定在600-700元区间，与同区域其他酒店相比，这一价格不仅高于成都凯宾斯基酒店等老牌五星级酒店，也接近部分奢华酒店的入门价格。据投资方透露，该项目预计6年可以回本，年化回报率约16.5%。成都voco酒店的成功改造，表面上看是老商场换了新业态，本质上却是城市更新背景下，存量商业资产价值重构的创新实践，为当下老旧商业空间的转型提供了一种新鲜可能。同时，这也引发出更深层的行业思考：老商场奔赴酒店赛道，这条看似光明的转型之路，能否成为众多挣扎求存的老商场的一条新出路？商业地产遭遇“闲置之困”商业地产的“闲置之困”早已经成为城市发展中无法回避的问题。多项权威数据显示，目前中国商场闲置率已走到阶段性高位，存量商业的改造与转型迫在眉睫。据仲量联行2025年第二季度统计，中国21城优质零售地产市场平均空置率达10.5%，较2024年末上升0.3个百分点。其中，新一线城市零售地产空置率保持在10.8%，而二线城市空置率则为12.1%。即便是商业繁华如上海，也迈进了商业供给过剩的时代。目前，这座城市聚集了超过400家购物中心，平均每8万人就拥有一家大型购物中心，这个密度远超东京每20万人一家的水平，其人均商业面积也达到东京的三倍，仅次于迪拜。因此，有网友调侃“上海商场比公共厕所还密”。然而尽管如此，商业供应端还在持续加码。2025年下半年，上海将迎来一波更为集中的开业潮。如果说上半年只是热身赛，那么下半年的上海商业地产俨然进入“冲刺赛”。据不完全统计，第三季度已有10个项目亮相，而第四季度预计将有超过30个商业体集中入市，数量有望超过前三季度总和。与供给端的高歌猛进形成鲜明对比的，是需求侧的明显疲软。2025年第一季度，上海社会消费品零售总额罕见出现负增长，清晰地显示出这座城市已迈入商业供给过剩时代，大量商场面临客流稀疏、租户流失的困境，部分项目甚至陷入长期闲置的状态。面对大量闲置的零售商业体，各地也在通过政策引导加速存量空间转型。除了前文提及的成都出台政策，明确支持存量非住宅房屋内部改造建设外，今年7月上海也发布《上海市商业存量空间更新利用试点实施方案》，聚焦商务楼宇更新，推动城市商业空间焕活。在零售消费整体乏力、传统商业转型迫切的背景下，资本开始从“衣食住行”四大基础需求中，更具稳定性的“住”领域寻找突破口。今年三月，梦百合0压酒店在上海虹桥枢纽中心开业运营，标志着家居巨头梦百合正式跨界进军酒店行业。（相关报道详见《梦百合的“首店”烦恼》）这家酒店位于上海虹桥核心商务区，东至申滨路、西临北横泾河与嘉闵高架，周边围绕着虹桥天地、龙湖天街、虹桥绿谷等大型综合商业广场。其地下二层通道可直通虹桥火车站及地铁2号线、10 号线及17号线，交通便捷。定位高端商务市场的梦百合0压酒店，以“科技+睡眠”为特色，是全球首家在全客房均配备智能床的酒店。而它的前身，正是长期闲置的“虹桥三湘商业广场”——一栋地上四层、地下两层，总体量近3万平方米的商业综合体。当下，诸如此类“商场改酒店”的例子正在多地出现。例如，福建泉州的钟楼百货大楼经改造后，已成为泉州七栩钟楼酒店；另有消息称，西安停业六年的群光广场，或将“爆改”成酒店，部分空间将分租给三到四家酒店品牌运营……显然，“商场改酒店”已经从零星案例逐渐走向规模化探索。“商改酒”模式能否成为万能药成都voco酒店的成功转型，确实为老旧商业空间提供了充满想象力的出路。然而，这是否意味着所有陷入闲置困境的老商场，都能通过改造酒店重获新生？更进一步说，是否所有的酒店品牌，都适合进驻这些由存量商业改造而来的项目？答案绝非肯定。老旧商业体改造酒店虽是一条前景广阔的路径，却并非一则放之四海而皆准的万能公式，其背后涉及严格的物业筛选、精准的品牌定位。所有老商场都能改成“赚钱的酒店”？一个成功的“商改酒项目”并非偶然，而是多方位因素共同发力的结果。成都voco酒店的案例之所以亮眼，正在于其占据了春熙路商圈这一成都核心区位，具备稀缺的地段价值。正如项目承租方成都锦栖雅庭董事长刘承志所言：“哪怕在成都这样2000万级人口的城市，真正适合做高端酒店投资的，也就仅有春盐商圈和金融城商圈。”这深刻地揭示了“商改酒”模式的可复制性存在明显的区位制约因素，像那些位于城市非核心区的老商场，即使建筑条件良好，也往往因客源不足而难以支撑起酒店的长期运营。除地段条件外，商场与酒店在建筑逻辑上也存在本质差异，比如商场追求空间的开放和通透，而酒店则需要多个独立、隐私的小单元空间，再比如商场的后勤动线相对流畅简单，而酒店则复杂得多，更别说基础的通风采光度、消防设备等。这些都令后期改造的难度、成本大大增加。成都春熙路voco酒店的改造成本就高达1.4亿元，远高于新建一个高端酒店的七八千万投资。因此，老商场变身酒店，不仅考验着项目的先天条件，更考验着业主的资金实力与长期运营的决心。此外，任何个例想要发展成行业趋势，都离不开政策环境的支持。在“商改酒”的转型浪潮中，多地政府陆续出台配套政策，为这类改造项目提供制度保障与实际支持。除成都明确支持存量非住宅房屋功能转换外，一些城市还推出了极具吸引力的补贴政策，其中“装修补贴 80%”的消息更一度成为业内热议焦点。对那些所在城市已出台相应扶持政策的老商场而言，这无疑是一种改造的后天优势，显著降低了转型门槛与投资风险。所有酒店品牌，都适合商场存量改造？“商改酒”首先需要挑剔商场条件，但同样关键的一环在于，是任何品牌都适宜这种改造模式吗？答案当然是否定的。多数老商场因建造年代早，占据城市核心区位，若简单改造为经济型品牌，显然不符合效益最大化的商业逻辑。毕竟这类品牌客单价低、利润空间有限，难以支撑核心区位的高昂改造成本与运营支出，还大大浪费了稀缺的区位资源。什么样的品牌更适合走这条路径？从市场实践来看，定位在中高端及以上、产品设计灵活的酒店品牌，似乎更适合这场“空间重构”的商业叙事。voco酒店或许是其中一个典型代表。voco是洲际酒店集团旗下的高端品牌，诞生于2018年，与洲际旗下同一定位区间的皇冠假日、华邑、逸衡等品牌相比，voco尤其热衷于存量物业改造。2020年进入中国市场的首家门店，就选择了对杭州明豪酒店进行焕新换牌，而非从零新建。经过五年布局，截至2025年3月，voco在华已经拥有19家开业酒店和21家在建项目。除了最常见的酒店换牌升级外，voco也将存量物业改造瞄准了其他方向，成都春熙路是其中一例，连云港海州湾之星voco酒店由退役客滚轮改造而成，兼具开创性与话题性。风格年轻化的voco拥有一套灵活的品牌标准，这令其在存量物业改造时具有明显优势。在国内酒店集团中，也有不少存量物业改造经验丰富的品牌，比如华住旗下的美仑酒店，瞄准中高端存量焕新赛道，目前门店规模已突破300家；东呈旗下的柏曼酒店提出“医美式改造”理念，在有限预算下实现了存量物业的价值重塑。而这些品牌的共同特点在于都建立了实用的改造评估体系，能够快速判断物业条件并制定针对性方案。从前期结构评估到后期施工管理，形成了一套标准化的操作流程。这种专业化能力，正是“商改酒”项目成功的关键。对业主而言，选择合适的酒店品牌至关重要。这要求其重点考察品牌的实际改造案例、成本控制能力和操作标准化水平。只有这个品牌在定位、经验和运营能力上与项目条件相匹配，老商场的转型才有可能走向成功。综上，老商场转型酒店确实是一条可行的出路，未来或许会有更多商场前仆后继奔赴酒店赛道。但总的来看，这条充满机遇的转型路径门槛并不低，它可以是部分优质存量项目的解药，却难以成为普适的救命稻草。老商场的未来不应被限定在单一答案里。在商业空间过剩的时代，真正重要的是基于项目自身条件、区域市场需求和业主资源禀赋，找到合适的“第二生命”。酒店只是众多可能性中的一种，或许并非最光明的归宿。更多精彩内容，关注钛媒体微信号（ID：taimeiti），或者下载钛媒体App