前不久，保利西安项目云谷和著因为用假“工抵房”降价，遭到业主集体投诉，最后被罚了8万。 其实，保利也很委屈，公开降价会被前期业主维权，不降价又不好卖。 根据国家统计局公布的70城房价数据，西安新房价格已连续13个月环比下跌，创下2019年以来的最长纪录，且9月同比同比降幅扩大到了5%，为6年多来最大跌幅。这一下跌幅度，在35个一线城市和省会城市中，只比几乎被人遗忘的呼和浩特好一点点，房价坚挺度排在倒数第二。 基于市场客观情况，保利在西安的主力在售项目均有不同程度的降价促销。 比如，在官方宣传口径中卖得火热的雁塔区保利・天瑞，趁双11推出了预约可享“9折优惠、赠送价值8万元全屋家电（博世 + 汉斯格雅）及3年物业费（约10万元）”的优惠套餐。 高新区保利・天珺，之前开盘时的口径是“狂卖25.8亿”的热销王，但现在只要交定金就有99折优惠，参加活动还能再减1个点，另外再送车位抵扣券、家电礼包。 西安城南大学城曾经买到过2.6万一平，现在保利的新项目单价不到1.4万/平米。 这让“先一步买了保利房子”的前期业主们很不爽。他们送了保利西安公司一个称号：“价格背刺王”。 因为降价节奏太快，保利西安的业主在大面积维权，他们在保利的项目中“挑”出一堆毛病。 其中，西安航天基地保利星河天汇是一个高端改善项目，前期业主用2.3万/平米左右的价格买了房子，结果快交付的时候发现项目的外立面、保温层用材还不如同区域内保利另一个售价便宜约2000元的保利天珺。项目外立面宣传的铝板缩水了，保温层用的还是成本低的EPS（聚苯乙烯泡沫板），入户大堂和宣传效果图严重不符等。 保利星河天汇400多户业主给保利发了一个集体声明，痛斥保利西安“摆烂式施工，正在摧毁保利最后的市场信誉!” 业主发出的《西安保利星河天汇全体业主致陕西保利公司的严正声明》 这样的事不止发生在西安。在某书上，保利四川的一位业主发帖说：保利交房再一次刷新下限，花几大百验的房，贴的问题的标签，保利全给清理了(藏在柜子里的问题还没清理干净)，但是一点都没整改。 保利成都的一位业主，晒出了项目交付时的一张照片： 图源：小红书 在保利第三大重仓城市北京，首个“天字号”项目保利天汇交付时，也遭遇了维权。 业主说：小区大门像“公厕”，“整版石材外立面”减配成了小块石材和真石漆，跟宣传效果图相差很远。室内有墙面空鼓、吊顶大批沙眼、柜门门扇错位、墙体磕碰、有漏水痕迹等大量问题。 其实，保利的问题不止是降价、降标，今年以来，在业内经常会听到有人说：保利变了。 一些业主和潜在业主也有同样的感受，前几年还在发力产品升级的保利，今年明显发生了导向改变，开始唯业绩论，加大了促销和降本增效的力度。 在这样的情况下，公司的营销、产品和工程条件都难免有压力之下的变形动作。 因为，保利今年的压力很大。 2023年，保利发展以4246亿的全口径销售额、3863.4亿元的操盘金额、3057.1亿元的权益销售金额，全面超越碧桂园，成为新的“行业一哥”。 至今34个月，在很多人心目中，保利作为央企，这个“老大哥”的位置是稳稳的。但实际上，今年下半年以来，保利正在逐渐被反超。 根据克而瑞统计，按照操盘金额计算，1-10月，绿城距离保利的差距只剩下38亿元。10月单月，绿城（226.1亿）完成了对保利（193亿）的反超； 按权益金额计算，1-10月，中海与保利的差距只剩下15.2亿元。10月单月，中海（171.2亿）完成了对保利（165.9亿）的反超。 今年三季度以来，保利的下滑速度非常明显。 今年1-10月，百强房企实现销售操盘金额25766.6亿元，同比减少16%；TOP3房企的平均为16.5%。 而保利发展同期的操盘金额同比下降了20.7%，比前三强的平均数高了4.2个百分点。 如果没有翘尾行情，今年最后两个月，保利或许就要被中海、绿城全面反超了。这可能是保利不断降价、减配的问题根源。 在销售业绩弱于行业整体之外，保利的财务报表也出现了一点问题。今年第三季度，保利发展的归母净利润由盈转亏，单季度亏损了7.82亿元。这是财务状况出现恶化的一个信号。 前几年，保利一直在大力“降本”。对比一下2025年前三季度和2023年同期的公司财报，会发现，两年中，保利的管理费用下降了16.7%，研发费用下降81.1%，财务费用下降了15.3%。 图源：保利发展Q3财报 保利发展控股的物业公司，在降低人员成本方面更是力度空前。 2021年底到今年上半年，保利物业的在管面积从4.65亿平方米，增加到了8.34亿平方米，增幅79.3%。但同期员工数量，从44415人，下降到了30310人，少了超1.4万人。从1个正式员工对应1.05万平米，变成了1个人对应2.75万平米。服务人员密度下降，同步带来了很多业主的负面评价。 在其它费用下降的同时，保利的销售费用却逆势增长。 产品研发费用大幅下降，花了更多的钱在营销和渠道上，但保利的销售并没有收获对等效果。 比如，北京朝阳的朝观天珺，作为今年推出的“天系”产品重点项目，所有的宣传动作都做了一遍，炒作过后，再看实际网签数据，5月23日、8月2日两个批次房源，合计656套，至今网签只有101套，去化率15.4%。 今年在北京市场的另一个重点项目，海淀半壁店项目进度低于预期，5月20日拿地至今，已经过去半年时间，仍未进入蓄客期。 据克而瑞统计，今年1-10月，保利在北京的权益销售额排名已经下滑到了第10，比去年同期跌了6个名次。 已经把降本、促销做到极致的保利，还是遭遇了业绩、口碑的全面下滑，行业“老大”地位岌岌可危，不知道公司内部有没有反思过是队伍不行，还是路线出了问题。 本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。