GARE11 realiza emissão de cotas com foco em crescimento e redução de alavancagemO fundo imobiliário GARE11 anunciou a realização de sua 7ª emissão de cotas. Conforme antecipado pela gestão no último relatório gerencial, a oferta foi estruturada para o fundo repor os imóveis de renda urbana que serão potencialmente vendidos a um fundo da XP Asset, sem a necessidade de consumir o colchão de disponibilidades do FII ou lançar mão de novas dívidas.A Carta do Gestor divulgada pela Guardian informava que a decisão por uma movimentação coordenada — combinando a venda de ativos com a aquisição de novos imóveis — busca não apenas fortalecer os fundamentos atuais do portfólio, como também responder aos sinais do mercado quanto à estrutura de capital do fundo. Com isso, a gestora pontua que seguirá um caminho para uma alavancagem líquida negativa, ou seja, para que todas as obrigações estejam dentro das disponibilidades de pagamento.A nova oferta de cotas do GARE11 visa a captação-alvo de R$ 400 milhões, e a possibilidade de lote adicional pode fazer o resultado chegar a até R$ 1,1 bilhão. A operação marca mais um passo estratégico da Guardian na consolidação da tese do fundo, que une ativos de qualidade, contratos atípicos de longo prazo e inquilinos de alto rating de crédito.A emissão do GARE11 tem valor unitário de R$ 9,00, que corresponde ao valor patrimonial das cotas no final de junho de 2025. A esse valor, é adicionado um custo de distribuição de R$ 0,01, resultando em um preço de aquisição total de R$ 9,01 por cota. Esse valor será destinado ao pagamento dos custos da oferta, e qualquer saldo positivo será incorporado ao patrimônio do FII.GARE11: cenários possíveis para a ofertaO primeiro cenário é a aquisição de novos imóveis e de cotas do FII Artemis 2022. Neste caso, a emissão seria destinada à compensação de créditos pela aquisição de 10 novos imóveis de renda urbana, com contratos atípicos e locados a inquilinos com rating de crédito AAA, ativos que estão sendo negociados pela gestão do fundo.Além disso, há também a previsão de aquisição da fatia de cotas do FII Artemis 2022 (que já é controlado pelo GARE11) emitida para a amortização de CRIs realizada no final de 2024. A fotografia potencial do fundo neste cenário passaria a contar com 39 imóveis, distribuídos em 13 estados e locados a 9 inquilinos, todos mediante contratos atípicos, com Wault (média ponderada para o prazo de vencimento dos contratos de locação) de 12,5 anos. A alavancagem líquida, atualmente em 27%, recuaria para 14%.O segundo cenário da oferta é a aquisição de novos imóveis, mais cotas do FII Artemis 2022 e também a compra de CRIs compromissados. Além das movimentações previstas no cenário 1, este cenário contempla a aquisição de mais 3 imóveis, totalizando 13 novas propriedades.Além desses ativos, o cenário 2 prevê a captação de recursos adicionais para reforço da posição de caixa do fundo, ampliando significativamente o colchão de liquidez. Assim, a fotografia potencial do portfólio alcançaria 42 imóveis, distribuídos em 14 estados e locados a 10 inquilinos — com contratos atípicos e Wault de 12,6 anos. Neste caso, a alavancagem líquida do GARE11 seria reduzida a apenas 3% do patrimônio líquido.